90% 대출되는 신탁대출의 장점과 단점을 파헤쳐보자

90% 대출되는 신탁대출의 장점과 단점을 파헤쳐보자

신탁 90%대출이란?

신탁대출을 실행하면

몇 년간 신탁사에게 명의가 넘어가고

신탁사를 통해서 은행에서 대출된다.

 

 

누가 많이 쓸까?

돈이 많은 사업가들이 많이 쓰는 방법이다.

사업자체가 규모가 크고 사업을

계속 하다보면 승승장구 하면 좋겠지만

어느 순간에 내리막을 타고

파산할 수도 있기 때문이다.

그때 재산을 지키는게 신탁 재산이다.

본인에 부동산에대한 압류가 들어오면

내 명의가 아니라서 괜찮다.

신탁등기로 넘어간 부동산은

안전하기 때문에 안전하기 때문이다.

신탁부동산의 장점 vs 단점을 파헤쳐보자.

단점부터 알아보자.

매도 먼저 맞는게 낫다.

1.신탁에 대한 용어가 생소하기 때문에

부동산 사장님들과 세입자 분들이 많이 혼동해한다.

그러므로 소유주가 많이 애를 써야한다.

"중개수수료를 좀 더 드린다."

"이 물건은 안전하다."

등등의 이야기를 하고 다녀야한다.

 

<가정>

대출 실행시 날짜를 1월 1일이라고 가정해보자.

이 날 대금완납을 했다.

1/1일에 원래는 본인의 이름이 소유주로 나온다.

대출 실행하면?

1/1일에 신탁사 명의로 나온다.

이 부분을 많이 설명해줘야한다.

왜냐하면 신탁사가 소유주기 때문이다.

즉 홍길동이라는 사람은

세입자 임대차 계약할 때 신탁사의 동의를 얻어야한다.

 

꼭 신탁사의 동의가 필요하다.

하지만 실무에서는 무동의<>임대차를 하는 경우가 많다.

그럼에도 신탁대출을 쓰는 이유가 뭘까?

 

 

장점을 알아보자.

단 한가지! 90%대출이 나온다는 것이다.

2019년에 어떤 사람은

서울특별시 화곡동 빌라 93%가 나온 경우도 있다.

거의 입찰보증금만 들어간 상태다.

투자금의 거의 들어가지 않았다.

 

그렇다면

90%나오는 이유는 무엇일까?

일반 은행의 근저당 설정은 방빼기를 한다.

소액임차보증금 즉 최우선변제금을 뺀다.

최우선변제금은 지역마다 다르다.

 

감정가의 70~80%를 대출해주는데

여기서 최우선변제금을 뺀다.

그러면 낙찰가의 약 80%가 되는 것이다.

(감정가보다 낙찰가가 낮은 경우)

 

신탁인 경우 90%대출이 나온다. 방빼기 없음

빌라, 아파트, 상가 90%까지 나온다.

다가구 80~90%가 나온다.

보통 다가구 일반은행 근저당으로 하면

50~60%만으로 나온다.

또한 추가 대출은 본인의 신용으로 나온다.

본인의 신용을 잘 관리하자.

 

일반 대출보다 30~40%가 더 나오기때문에 정말 큰 장점이다.

 

번외로 더 알아볼 것은?

대출 상품 주의할 것

3년거치>>>이자만 나오는 대출이 있다.

하지만 이런 상품 설명 꼭 주의해서 들어야한다.

 

3년 들어가고 나중에 원리금 균등????

이렇게 바뀌는 대출이 있다.

은행에서 집중해서 보는 것은?

신탁대출을 할 때 은행에서 집중하는 것은?

개별등기이냐? 공동담보이냐?를

매우 주의 깊게 본다.

신탁등기를 해야 하는

물건이 72개라고 해보자.

101,102,103호 부터

~172호이렇게 있다고 가정하자.

 

만약 임대차 계약을 하려고 한다면?

101호에 설정하려는 신탁등기 비용이 있다.

은행에서!

101호에 등기 비용 + 신탁등기비용까지 부담한다.

 

2019년을 기준으로 그 전에는 차주가 부담했다.

그 전에 많이 부담 됐을 것이다.

 

하지만 그 이후로는 은행에서 부담한다.

그러므로 방이 많은데 개별 등기면 꺼릴 것이다.

 

고로

보통은 공동담보로 한다.

 

그렇다면 월세, 전세를 어떻게 계약할꺼냐?

 

공동담보일때

101호만 계 약할때 101호만 신탁해지를 한다.

하지만 이때 법무사 비용 10~15만원이 들어간다.

 

즉 요약

 

단점 : 신탁에 대한 용어가 생소하기 때문에

세입자, 부동산 사장님에게 충분한 설명이 필요하다.

세를 놓을 때 조금 번거롭다.

그럼에도 불구하고 신탁대출을 하는 이유는?

 

장점: 대출이 90프로가 나오기때문이다.

그럼 수익률을 극대화 할 수 있기 때문이다!