신탁대출 90%의 비밀, 신규 법인 대출 총정리!

신탁대출 90%의 비밀, 신규 법인 대출 총정리!

 

 

2금융권에서 대출을 많이 하면, 1금융권에서 대출불가일까?

보통 1금융권을 좋다고 생각한다.(맞는 말이다. 대출금리가 저렴하기때문에)

 

상호금융 쪽에서 담보대출이나 저금리의 신용대출을 받는것은 조금 생각해볼 필요가 있다.

 

캐피탈이나 저축은행 같은 경우는 받기만 해도 등급이 떨어진다.

 

하지만, 한 번 받았다고 해도 1금융권에서 대출을 못 받는것은 아니다.

 

신용등급이 오랫동안 내려가기 때문에 1금융권에서 받기 어렵다.

 

신용등급이 5등급 아래로 내려간다면 어려워질 것이다.

 

 

법인대출을 잘 받기 위해선 재무제표를 잘 알아야 한다?

신규 법인일 때는 문제가 안되지만  법인 설립 후 1년이 지나면 재무제표가 생긴다.

 

재무상 결손법인, 자본잠식이라면 취득이 어려워진다.

 

그래서 재무제표는 미리미리 관리를 해줘야한다.

 

보통 가수금 증자를 통하여 문제해결한다.

 

그래서 재무제표를 신용등급 처럼 관리를 해야한다.

가수금이란?

ko.dict.naver.com/#/entry/koko/ba57283119bc436197f74a6869a917ab

네이버 영영사전

 

 

은행에서 보는 신규법인의 기간은? 1년일까?

재무제표가 나올때까지 신규법인으로 본다.

 

1~2년 결손 난 경우 대부분 대출은 문제가 없으나 굳이 리스크를 감당하지 않으려고 한다.(은행 입장)

 

대손충당금으로 회계 상 비용을 많이 빼 둔다.

 

대손충당금이란?

100.daum.net/encyclopedia/view/31XXXXXX3858

대손충당금

 

법인으로 경매를 전문으로 하는 사람들은, 1년 동안 낙찰을 한번도 못받을 수도 있는데, 이럴 땐 어떻게 해야할까?

자본금으로 현금 투입한다면 자본잠식은 막을 수 있다.

 

회계상의 여러 방법이 있지만, 꼭 세무사 분과 상담후 재무제표를 관리해야한다.

 

1년동안 비용처리를 하려고 했으나, 결국 결손법인이라면 차라리 법인을 새로 만드는 것도 방법이 될까?

가수금을 자본금으로 전환하는 방법도 있지만 수익으로 전환하는 방법도 있다.

 

회계상으로 그건 순수익으로 잡힌다 그러면 흑자법인이 된다.

 

법인을 막 설립하는 것은 좋지 않다.

 

충분히 공부 후에 해야한다.

 

왜냐하면 '결손법인'이 되면 대출이 힘들어지기때문에이다.

 

 

 

법인은 재무제표가 12월 지나야 나오는데 법인을 설립하기 좋은 때는 언제일까?

12월에 만들어도 상관은 없다.

 

'결산월'을 다르게 설정하면 되니깐

 

7월 낙찰 예정이면 7월에 만드는게 유리하다.

 

신규법인 인게 꼭 장점은 아니다.

 

법인이 3개월이 되지 않았기에 거절당한 경우도 있다.

 

 

소득이 없는 신규법인은 대표이사의 연대보증이 들어가는 것인가?

소득 유무와 상관없이 연대보증은 필요하다.

 

최대주주의 연대보증이 들어가야한다.

 

은행은 법인 대표자가 많은 것을 좋아할까?

 

대표가 2~3명이라고 해서 좋진 않다.

 

 

 

1인 법인은 불리할까?

'인정소득' 즉 신용카드 기록만 있으면 즉 소득금액이 얼마 이상이면 된다.

 

법인으로 나중에 대출에서 크게 문제는 없다.

 

법인 대출 규제가 강화되고 있는 실정이다.

 

 

대출받는 한도가 따로 있다는데, 어느정도 있을까?

 

'동일인 한도'라는 것이 새마을금고, 지역 농협, 수협, 신협같은 경우에 있다.

 

법인이면 대표, 가족, 주주, 이사 등 전부 동일인 이다.

 

엄격한 규제이다.

 

여기서 ' 부동산 신탁' 이란?

 

부동산은 있지만 경험과 자금이 없어 관리나 활용이 제한되는 '부동산 소유자' 가 소유권을 '부동산전문신탁회사'에 이전하고 신탁회사는 소유자가 맡긴 부동산을 효과적으로 개발 관리하여 그 이익을 돌려주는 제도

 

'신탁대출은 어떻게 받는 것이며, 대출 한도가 높은데 그 이유는 무엇일까?

 

일반 담보대출은 '근저당권 설정'을 통한 대출을 통해 소유자가 바뀌지 않는다.

 

하지만 신타대출 같은 경우는 소유자(나)의 신분을 위탁자로 변경 후 신탁회사를 신탁자로 맡기는 것이다.

 

소유자는 위탁자 신탁회사는 신탁자 은행은 우선수익자 이렇게 되는 구조이다.

 

3자 계약을 하는 것이다.

 

일반 담보대출 시엔 '방차감'이 있는데 신탁 담보대출 시엔 '방차감'을 하지 않아서 대출이 많이 나올 수 있다.

 

이유는 부동산자체가 담보가 아니라 신탁회사의 수익권 증서가 담보가 되어 대출 금액을 많이 받는다.

 

예전에는 신탁대출 시 고객부담 비용이 높았으나 요새는 신탁대출 시 금융기관 부담으로 변경 이 되어 비용이 많이 줄어들었다고 한다.

 

그래서 잔금날 소유권 이전이 총 2번 된다.

 

1.전소유자→나 2.나→ 신탁회사로

 

즉, 신탁회사에 소유권은 잠시 맡겨주는 것임.

 

다가구를 낙찰받았을 때, 신탁 회사를 통해 대출 받으면 80~90% 가능할까?

 

수익권 증서를 담보로 잡기 때문에 일반 LTV보다 완화된 조건으로 적용을 한다.

 

가장 큰 이유는 방차감 때문이다.

 

방차감이란?

 

금융사가 주택이 경매로 처분될 경우를 대비해 주택임대차 보호법에 따라 최우선 변제권 보장금액인 'ㅗ액임차보증금'을 대출금액에서 제하는 것. 방 한 개 가격을 공제하고 대출이 진행된다고 해서 '방 빼기' 혹은 '방 차감' 이라고 부른다.

지역에 따라 변제 범위, 한도를 달라진다.

 

임대차 계약시에는 은행의 동의가 필수다.

 

 

원칙적인 계약

 

신탁사를 통해서 보증금을 상환을 하고 우선수익자인 은행의 동의를 받아야 계약이 적법하게 진행된 것이다.

 

동의서를 꼭 확인해야한다.

 

신탁대출로 받으면 큰 문제가 있을까?

 

받아도 크게 문제는 없고 임대차 계약을 적법하게 하면 된다.