부동산 명도를 파헤쳐봅시다.(세입자,소유자 내보내기)

부동산 명도를 파헤쳐봅시다.(세입자, 소유자 내보내기)

 

 

많은 사람들이 경매라는 제도를 아는 데 왜 활용하지 못할까?

 

왜 수익을 못 얻는걸까?

 

여러가지 이유가 있다.

 

경매라는 것이 혼자 공부해야하는것이기때문에 권리분석, 압류, 임차인 등등 이 부동산이 안전한 것인지 낙찰 받았을때 혼자 해야하는지 이런 분석이 어렵다.

 

그중에서 많은 사람들이 걱정하는 부동산에 살고있는 사람들을 내보내는 것(명도) 이 점을 정리해보자.

 

살고있는 사람!! 이 부분이 포인트이다.

 

내가 살 수 있는 대항력이있어요(기준이 되는 것은? 바로 말소기준권리이다) 전입세대열람을 발급받아봐야한다.

 

살고있는 사람을 우리는 명도를 해야한다.

(전입이 아니라 직접 살고있는 사람이다.)

 

살고있는 사람 = 즉 점유자.

 

우리가 명도해야하는 것은 전입한 사람이 아니라 실제 점유하고있는 점유자를 명도해야한다.

 

이걸 꼭 기억해야한다! 살고있는 사람을 내보내 는 것!

 

전입되어 있는 사람은 어떻게 할까?

 

주민센터에 가서 살고있지 않다면 전입세대열람을 말소신청하면된다.

 

다시 한 번 강조하자면 명도란 거기에 살고 있는 사람을 내보내는 것이다.! 살고있는 사람은 = 점유자다.

 

전입세대열람은 말소신청하면된다.

 

그렇다면 언제 신청하면될까?

선거철이 다가오면 엄청 빨리 처리해준다.

투표권때문에 전입정리를 해야한다.

 

하지만 선거철이아니면 주민센터 입장에서는 급할 게 없다.

 

명도 종류를 2가지 케이스로 나눠서 분석해보자.

 

 

1)살고있는 사람이 원래 소유주이냐?

2)보증금과 월세를 준 임차인이냐?

이에 따라서 명도 방향을 잘 세워야한다.

 

소유주가 살고있다면 >>> 법적인 절차를 같이 밟아간다.

 

대부분의 경우가 은행 빚(근저당) 이자를 못 내서 나온 경우다.

 

소유주는 돈이 없는 상태일것이다.

 

재산적으로 많이 안 좋은 상황이다.

 

하지만 집에대한 애착이 있는 경우다.

 

그러므로 내용증명서를 보내야한다.

 

서류를 우체국을 통해서 보내면 된다.

 

총 3부를 보내야한다.

 

우체국 1부 보관, 점유자에게 보내는것 1부, 내가 가지고있는것 1부

tip : 우체국에서 내용 증명 보내러 왔다고하면 알아서 잘 해준다.

 

경매는 인도명령절차가 잘 되어있으므로 잘 할 수있다.

 

낙찰 후 집에 가면 소유주들은 대부분 이렇게 말한다.

 

'제가 이거 다시 사고싶은데요'

'제가 임차인이 되고 싶은데요'

하지만 잘 생각해야한다.

 

은행 빚을 못 내서 경매물건에 나왔는데 과연 그 런게 가능할까?

 

이럴때는 3자화법을 쓰면 된다.

 

살고있는 사람은 나와 협상을하려고하는데 3자화법을 쓰면 감정이 상하지 않을 수 있다.

 

여기서 3자화법 대화법은?

나가라고 하는 사람 vs 버티려고 하는 사람 이렇기때문에 감정이 상할 수 밖에 없다.

 

그렇다면 일이 틀어진다.

 

'빨리나가달라고 옆에 있는 사람이 얘기해줬어요. 혹시 빨리나가 실 수 없을까요? 전달하는 분에게 이야기 해서 다시 알려드릴게요.'

 

그러므로 소유주는 웬만하면 법적인 절차를 같이 해나가는 것이 좋다.

 

 

임차인을 명도하는 방법

이것또한 2가지 케이스로 나뉜다.

 

1.대항력이 있는 임차인

 

2.대항력이 없는 임차인

 

1)임차인이 보증금을 조금이라도 받아가는 경우는 명도가 매우 쉽다.

 

배당을 받기 위해선 명도확인서, 낙찰자의 인감증명서가 필요하다.

명도확인서 빨리 달라고할때 절대 주면 안된다.

 

명도 = 문을 여는 열쇠다.

 

열쇠는 무조건 본인이 들고있어야한다.

 

하지만 모든 임차인들은 빨리 명도확인서를 달라고한다.

 

임차인이 배당 받는 날 = 배당기일(이때 드리면 된다.)

 

'이때 나가주시고, 공과금을 모두 정산하고 나가주세요.'

 

한전, 수도, 도시가스 전화해서 정산해달라고해야함.

 

2)임차인이 보증금을 못 받는 경우

(보증금이 커서 돈을 전부 못받아가는 사람)

 

보증금이 큰 경우 = 직장이 있는 경우가 많다.

 

굉장히 버틸거 같고 부담스러울 수가 있다.

 

하지만 이런 사람들은 직장이 좋은 경우가 많다.

 

이때 생각해야하는 것이 그 사람이 낙찰물건에 거주하므로서 월세나 전세를 못 구하기 때문에 사용수익손해를 요구 할 수 있다.

 

즉 부당이득반환신청을 할 수 있다.

 

소송까지 해야할까?

 

소송을 안 해도 계속 거주할 시의 진행사항을 알려주면된다.(내용증명서 활용)

 

소송을 하고 가지고 있는 재산에 압류조치를 한다고 하기.

 

1)소송을 통해서 부동산을 압류한다면 월급에도 압류가 가능하다.

 

2)회사에서 압류를 알게 된다.

 

3)매우 부담이 된다.

 

그래서 명도는 생각보다 어렵지 않다.

 
<참고>
https://youtu.be/o-ogc8eZp0Q