차별화된 명도 방법 아파트, 빌라, 오피스텔, 다가구로 나누어보자

차별화된 명도 방법 아파트, 빌라, 오피스텔, 다가구로 나누어보자

명도란 - 살고있는 사람을 내보내는 것이다.(=점유자)

점유자란 실제로 살고 있는 사람을 뜻한다.

 

명도가 필요한 이유는 이 부동산을 팔거나 사려고 할 때 혹은 임대를 주고자 할 때 사람이 살고 있으면 안 되기 때문이다.

 

명도대상을 나눠보자.

1)소유주

2)임차인

이렇게 나눌 수 있다.

명도는 틀이 있는게 아니라 사람들마다 다르기 때문에 사람에 맞춰야한다.

Case by case

 

주거용 부동산에 따라 달라진다.

 

주로 경매로 낙찰 받는 5가지 케이스로 나눠보자

 

1)빌라

 

2)아파트

 

3)도시형생활주택

 

4) 오피스텔

 

5)다가구주택

 

이중에서 아파트와 빌라는 2가지의 경우로 나뉜다.

 

1)소유주가 점유하고 있는 경우

 

2)임차인이 점유하고 있는 경우

 

또한 아파트는 가족단위가 많다.

 

그리고 아파트는 소유주가 많이 점유를 하고 있다.

 

그러므로 법적인 절차를 밟아가는 것이 그나마 명도할 때 안전하고 부드럽게 할 수 있다.

 

법적인 절차는 뭘까?

낙찰 후 내용 증명을 보내서 낙찰 후를 과정을 설명한다.(명도 하기 위함)

 

'사용수익 하시면 이렇게 됩니다.~ '등등

 

그리고 경매는 - 인도명령제도를 활용가능하다는 것이 장점이다.

 

여기서 제 3자화법을 진행하기(굉장히 중요한 방법이다.)

 

'제가 이사비를 맘대로 정할 수는 없습니다.'등의 화법을 이용하는 것이다.

 

'혼자서 결정할 사항이 아니니 저희 사장님에게 문의해보겠습니다.'

 

주의해야 할 점 : 임차인, 소유주 감정 건들지 말기

 

임차인과 소유주도 사람이다.

 

감정을 건든다면 좋은 점이 하나도 없다.

 

제 3자화법은 연습이 필요하다.

 

임차인이 있다면? 보증금을 다 받는지 안 받는지가 정말 중요하다.

보증금을 받는 경우는 쉽다던데? 안 받는 경우는 어떻게 해야할까?

보증금을 다 안 받 으면 월급에 압류를 건다.

 

도시형생활주택, 오피스텔, 다가구주택은?

 

아파트, 빌라보다 명도가 쉽다.

 

거의 80프로이상이 임차인이다.

 

임차인들 대부분이 소액임차인에 들어가있는 경우가 많다.

 

소액임차보증금을 배당받으려면 낙찰자의 인감증명서와 명도확인서가 필요하다.

 

그러므로 임차인이 조금 더 위다.

 

전세권, 임차권 다 동일하다.

 

대신 공매로 진행할때는 조금 조심해야한다.

 

담당자가 위 사실을 몰라서 배분하는 경우가 많다.

 

그러므로 꼭 통화해서 이야기해야한다.

 

경매법계장 혹은 공매 담당자에게 꼭 전화해서 이야기해야한다.

 

다시 한 번 말하지만 꼭!! 전화해야한다.

 

안그러면 명도가 길어진다.(전화 한 통의 중요성)

 

다가구주택은 특히나 소액임차인들이 많다.

 

전세를 산다고 해도 소액임차인들이 많다.

 

낙찰 받고 서류받으면 임차인들 전화번호가 있다.

 

낙찰을 가정해보자, 낙찰받으면 4주뒤에 배당표가 작성 된다.

 

그리고나선 3~4일 뒤에 배당기일이 잡힌다.

 

그러면 배당기일에 전부 이사하려고 기다리면 된다.

 

그 하루에 5~10명 한 번에 다 명도하면 된다.

 

다가구가 생각보다 명도가 쉽다.

 

그러므로 명도를 생각하지 말고 쉽게 낙찰 받을 수 있다.

 

어떤 분은 배당기일전에 모든 임차인을 다 명도했다.

 

우리도 가능하다.

 

결론 : 명도에 너무 겁을 먹지 말자.

 

추천하는 책 : 송사무장님의 셀프소송의기술

 

<참고>

www.youtube.com/watch?v=HhT64lyJbRM&list=PLNqLGXk71ZijDe8YPpJryxjXys523km-V&index=2&ab_channel=%EB%B6%80%EC%9E%90%ED%95%B4%EC%BB%A4