근저당이란 무엇일까? 근저당 뽀개기!(부동산의 기초)

근저당이란 무엇일까? 근저당 뽀개기!(부동산의 기초)

근저당을 뽀개보자.

근저당이란 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 것이다.

 

이때 근저당은 등기부등본에 기록된다.

 

1)근저당을 알려면 저당을 이해해야한다.

 

저당이란 부동산을 빌려 주고 1억을 빌리는것이다.

 

이런것을 쉽게 표현하면 '저당잡힌다 라고 한다.'

 

2)근저당 설정금액을 갚을땐 어떻게 될까?

 

이때 2천만원을 갚으면 8천만원으로 등기부등본을 설정하게되고 3천만원을 더 갚으면 5천만원으로 설정을 하게 된다.

하지만 이때 매번 등기부등본을 설정 할 순없다.

 

왜냐하면 갚을 수도 있고, 은행 이자가 높아질 수도 있기때문이다.

 

그렇게 때문에 은행에서는 채권최고액이라는 것을 설정한다.(120~130%정도 설정)

 

바로 그 안에서 갚을수도 있고 더 빌릴 수도있는 금액을 뜻한다.

 

채권 최고액 안에서 은행은 배당받아갈 수 있다.( 배당 받는 순위에 해당된다면)

 

3)채권최고액 설정금액은 얼마정도를 할까?

1금융은 120%를 설정하고

 

2금융은 130%를 설정 한다.

 

Ex)1억을 대출하면 1금융 권에서는 채권최고액 1억 2천만원으로 설정한다.

그리고 근저당은 사고 팔 수가 있다.

 

이걸 NPL이라고 한다.

 

즉 근저당을 사고 파는 것을 NPL이라고 한다.

 

1억(채권최고액 1억 3천)인 물건을 산다면 채권최고액 1억 3천을 사는 것이다.

 

하지만 2016년에 대부업법이 바뀌었다.

 

그래서 개인은 NPL을 살 수가 없다.

 

4)NPL을 못 산다면 해결책은?

대신 채무자의 빚을 인수할 수 있다.

 

개인의 채무인수를 하는 것이다.

 

채권을 사는 것이아니라 채무를 사는 것이다.

 

근저당이라는것은 부동산에 담보로 설정되어 있는 것이다.

 

물건의 가치를 보고 빌려준 것이라고하여서

 

근저당권은 물권이다.

즉 물권은 물건의 가치를 설정해놓은 권리 라는 뜻이다.

 

하지만 이 때 부동산이 사라진다면 어떻게 될까?

 

물권설정한 사람의 권리가 없어지는것이다!!

 

그러므로 이 부동산이 사라질때 먼저 돈을 받아가게해준다.

 

이걸 바로 우선변제권이라고 한다.

 

5)물상보증인이란?

누군가가 타인에게 돈을 빌려주려고 자신의 부동산을 담보로

 

돈을 빌리게 해주려고 보증을 서는 사람을

 

바로 물상보증인이라고한다.

 

왜냐하면 경매에서는 소유자와 채무자가 다른 사람이 많다.

 

그러므로 물상보증인을 알아야한다.(이때는 부부이거나 가족일 경우가 크다.)

 

우선변제권이 있는 곳이 바로 등기부등본 을구에 표시 된다.

 

을구에는 소유권 이외의 권리 이다.

 

우선변제권은 등기접수된 순서대로 권리가 생긴다.

 

동일한 날이라면 등기접수번호를 꼭 확인할것!(등기부등본에 번호라고 나와있다.)

 

임차인의 경우에는 계약을 하고 확정일자를 받으면 우 선변제권이 생긴다.(전입은 대항력기준)

 

그래서 임차인들의 확정일자를 보는 것이 중요하다.

 

임차인의 권리는 정확히 말하면 채권이라고 한다.

 

하지만 채권은 우선변제권보다 순위가 뒤로 밀린다.

 

건물주들이 마음을 먹고 근저당을 설정해버리면 보증금을 거의 다 못 받았었다.

6)근저당 설정보다 후에 전입과 확정일자를 받은 보증금을 못 받는 임차인들 해결책은 무엇일까?

그래서 정부에서 확정일자를 만든 것이다.(임차인들의 보증금을 보호하기위해서)

 

대항력있는 임차인이 돈을 다 받아가는지 안 받아가는지 기준이 되는 것이 바로 확정일자다.

 

접수된 날짜에 의해서 돈을 받아가는것이 정해지므로 말소기준권리와의 비교가 정말 중요하다.

 

전입이 빠른 임차인이 확정일자가 다른 사람들보다 느리다면 임차인의 대항력만 남는 경우가 생긴다.

 

그렇다면 임차인의 대항력을 인수하게 된다.