부동산의 기초 압류와 가압류 뽀개기

부동산의 기초 압류와 가압류 뽀개기

물권 = 물건에 설정되어 있는 권리라고 앞 시간에 배웠다.

1. <설명 전 기본 개념>

 

돈을 빌린사람은 채무자 돈을 빌려준 사람은 채권자(돈을 받을 권리가 있다.) 보통 은행은 채권자에 속한다.

 

근저당으로 부동산에 설정했는데 부동산이 없어져도 근저당을 다 못 받았다면 >>>>채무자가 가지고 있는 물건들을 찾는다.

 

그러다가 채무자가 가지고 있는 다른 집도 있고 차도 있다면?

 

아직 빚이 남아있으므로 채무자가 가진 다른 재산에 압류를 거는 것이다.

 

압류를 걸어서 다시 경매를 한다.

 

그걸로 다시 돈을 회수한다.

 

여기서 포인트! 압류는 채무자, 사람 즉, 사람이 소유하고 있는 것에 건다.

 

근저당은 부동산을 담보로 한다.

 

압류와 가압류는 채무자의 소유권이 있는 물건에 건다.

 

그러므로 갑구(소유권에 관련된 사항)에 등기가 된다.

 

그래서 갑구와 을구가 있는 이유가 있다.

 

을구는 소유권과 관련없는 사항이 설정된다.

 

압류를 걸어서 경매를 진행하는 것은 뭐라고 할까?

 

바로 강제경매라고 한다.

즉, 압류와 가압류는 채무자가 가지고 있는 것들에 압류를 걸어서 경매를 진행하고 배당을 통해서 돈을 받아가는 시스템이다.

 

바로 돈을 받아갈 수 있는 권리라는 것이다.

 

그러므로 채권이 된다.(돈을 받아가는 권리이므로)

 

하지만 근저당은 물건에 건 권리이므로 물권이 된다.

2. 가압류와 압류를 설정 해야하는 이유는 무엇일까?

 

법원에 돈을 못 받았다고 말을하면 법원은 그걸 확인하는 과정을 갖는다.

 

그게 바로 소송이다.

 

채권자(돈을 받아야하는 사람)이 채무자(돈을 갚아야하는 사람에게) 소송을 건다.

 

보통 채무자가 소송에서 방어를 한다.

 

그러므로 그 기간이 걸어진다.

 

하지만 이때 채권자가 소송에서 이겨서 돈을 받을 차례가 되었는데 채무자가 소송기간동안 모든 물건을 처분해버렸다면 돈을 받을 수 없게된다.

 

그러므로 소송 전에 압류를 거는것이다.

그걸 바로 가압류라고한다.

 

가압류를 통해서 부동산 처분을 못하게 하는것이다.

 

그 뒤 돈을 빌려준 사실이 확인이 되면 가압류가 압류가 된다.

 

채무자가 알면 안되므로 가압류는 채무자 몰래 설정할 수 있다.

 

배당 = 부동산을 처분하고 순서대로 돈을 받아가는 것

 

이때 가압류, 압류를 건 자 가 경매를 통해서 배당을 받고 경매절차를 끝낸다는것을 현금 청산이라고 한다.

 

만약 돈이 아닌 재산으로 가져올 수 있을까?

 

재산은 돈이 아니다.

 

그러므로 비금전이라고 한다.

 

즉, 비금전채권이라고 한다.

 

재산을 받아가려면 가처분이라는 것을 해야한다.

 

여기서 '가는=미리'라는 뜻이다.

 

그러므로 채권은 금전, 비금전으로 나뉘게 된다.

3. <압류 가압류 심화 포인트!>

 

경매는 원칙적으로 경매절차에 나온 모든 물건의 권 리는 없어진다.

 

이걸 소멸이라고 한다.

 

압류, 가압류에서는?

 

경매에서 낙찰자의 돈을 받아서 배당받게 된다면 가처분은 저 소유자가 가지고 있는 부동산을 가지고 오는 것이다.

 

원래 경매는 모든 권리가 없어지는 게 원칙이였지만 낙찰자와 가처분자가 보통은 대립하게 된다.

 

낙찰자 vs 가처분자 : 법원은 누구 편도 들어주지 않음.(소송을 통해 해결한다)

 

그러므로 법원에서는 누가 가져갈지 편을 들어주지 않고 낙찰자와 가처분자 중 누가 가지고 가든 크게 신경쓰지 않는다.

 

그러므로 선순위 가처분은 인수가 된다.

 

압류와 가압류는 소유권에 관련된 것이므로 갑구에 등기되어 있다.

 

부동산 자체에 관련된 사항은 을구에 등재되어 있다.

 

보통 채권자가 채무자에게 돈을 안줘서 소송을 걸었으므로 둘의 사이는 정말 안좋을 것이다.

 

그러므로 물건을 조사할때는 채권자에게 문의한다면 빨리 부동산을 처리하려고 할 것이므로 입찰자에게 궁금한 점들을 잘 알려준다.

 

우편이나 쓰레기봉투에서 찾는것보다 훨씬 휴율적이다.

 

등기부등본을 통해서 채권자 주소를 알 수 있다.

 

법원 절차에서 법원서류를 열람할 수 있는 사람들이 있는데

 

이 사람들을 이해관계인이라고한다.

 

서류를 열람한다면 가장임차인, 유치권자 등등 굉장히 많은 정보를 얻을 수 있다.