말소기준권리 뽀개기(경공매의 기초)

말소기준권리 뽀개기(경공매의 기초)

 

말소기준권리라는 단어는 정확하게는 없다.

 

경매, 공매하는 사람들이 편하게 말하기 쉽게 말소가 되는 기준권리라고해서 말소기준권리라고 되었다.

 

말소라는 뜻은 없애준다=소멸시켜준다 라는 뜻이다.

 

1)그렇다면 말소기준권리는 왜 있을까?

 

법원을 통해서 채권자와 채무자가 소송을 벌이다가 경매로 넘어간것 물건에는 가압류, 근저당등 여러가지 문제들이 있는 물건이다.

 

그러므로 싸움을 해결하기 위해서 가장 먼저 등기되어 있는 권리(선순위권리)를 기준으로 나머지것들은 없애주자는 것이 법원의 취지이다.

 

2)그렇다면 말소기준권리가 되는 기준들은 무엇일까?

근저당, 압류, 가압류가 된다.

 

총 3가지이다.

 

3)더 이해해야할 지식 : 바로 경매에서 법원의 역할이다.

법원의 역할은 경매로 부동산을 매각해서 채권자들에게 돈을 주는 것이다.

 

좀 더 풀어서설명한다면 경매란?

 

돈을 빌려준사람(채권자), 돈을 빌린 사람(채무자)가 있다면 돈을 빌린 사람(채무자)의 물건을 팔고 돈을 빌려 준 사람(채권자)에게 돈을 돌려줘서 다툼을 해결하는 것이 법원의 역할이다.

4)말소 기준권리가 되는 대표적인 애들은 자세히 누구일까?

1)근저당

 

2)압류

 

3)가압류이다.

 

돈을 받기위해 근저당 압류 가압류를 설정해놓은 것들이다.

 

여기서 돈을 받아가지 않고 그 재산을 가지고 오려고하는 애들도있다.

 

1)가처분이 대표적이다.

 

하지만 이 가처분은 낙찰자와 대립을 한다.

 

낙찰자와 가처분자가 대립을 하므로 선순위 가처분은 인수가 된다.(이건 법원에서 해결해주지 않는다.)

 

2)지상권도 해당한다.

 

지상권이란 토지를 사용하는 권리이다.

 

3)지역권도 동일하다.

 

※배당을 받는게 아니라 사용하는 권리다.

 

전세권은 어떻게 될까?

전세권이란 전세금을 받을 수 있는 권리이다.

 

전세권에는 2가지 경우가 있다.

 

돈을 받고 나가는 경우와 배당을 신청 안 한 경우이다.

 

1)선순위 전세금이라면 돈을 받고 나가게 된다.

 

그러면 이때 말소기준권리가 된다.

 

2)배당요구를 안 했다면? 낙찰자와 대립이 된다.

 

그러면 말소기준권리가 안 된다.

 

소유권이전청구가등기는 어떻게 될까?

이 집을 담보로 사는 사람이 있으면 소유권이전청구가등기가 된다.

 

가등기권자가 돈을 받고 나갈게 하면 낙찰자와 대립을 한다.

 

이때 돈을 받고 나가면 그대로 끝나고 말소기준권리가 된다.

 

안 받는다면? 낙찰자와 대립을해서 말소기준권리가 된다.

 

말소기준권리를 나누는 기준을 다시 알아보자.

1)돈을 받아가는 권리 인가?

 

-근저당

-압류

-가압류

 

2)부동산을 사용수익 하려는 권리인가?

 

-가처분

-지상권

-지역권

 

3)전세권(2가지 경우)

- 배당요구를 하면 말소기준권리

- 배당요구를 안 하면 낙찰자와 대립이므로 말소기준권리가 아니다.

 

4)소유권이전청구가등기(2가지 경우)

-돈을 받아가면 말소기준권리

-돈을 받아가지 않으면 말소기준권리가 될 수 없다.

 

다시 한 번 기억하자

1)경매절차를 통해서 돈을 받아가는냐-말소기준권리

 

2)돈을 받아가지 않느냐 - 낙찰자와대립(경매 법원에서 없애주지 않는다.)

 

더 어려운 권리는?

1)돈을 받아가는 것 - 말소기준권리

2)돈을 받아가지 않는 것 - 말소기준권리x 낙찰자와 대립

말소기준권리 찾는 방법

 

등기부등본에 가장 빨리 설정되어 있는 권리를 찾아보자.

 

보통은 유료경매지에서 찾지만 그걸 판단하는 곳은 법원에서 판단한다.

 

그건 어디에 써있을까?

 

바로 '매각물건명세서'이다.

그러므로 매각물건명세서를 꼭 참고해야한다!

 

최선순위 설정일자라고 나와있다.

 

이걸 꼭 기억해야한다.

 

법원이 틀릴 수도 있다.

 

그래서 낙찰자가 손해를 본다면

 

매각 불허가가 난다.

 

그러므로 꼭 매각물건명세서를 보고 확인해야한다.

 

그 다음 등기부등본 보는게 좋다.

 

그러므로 법원에서 공개하는 서류를 꼭 꼼꼼하게 읽어야한다.

 

<참고자료>

www.youtube.com/watch?v=AL5ugiWtPE4&list=PLNqLGXk71ZijDe8YPpJryxjXys523km-V&index=10&ab_channel=%EB%B6%80%EC%9E%90%ED%95%B4%EC%BB%A4