임차인 대항력 뽀개기 응용편 경매 중수가 되어보자

임차인 대항력 뽀개기 응용편 경매 중수가 되어보자

1.임차인 대항력의 기준

대항력이란 임차인의 전입 다음날 0시부터 임차인의 대항력이 생긴다고 생각하면된다.

 

그리고 거주를 하고 있어야한다.

 

집주인이 집을 팔면 제3자(매수자)에게 대항력이 생긴다는 뜻이다.

 

집에서 사용,수익할 수 있는 권리이다.

 

이걸 임차인의 권리라고해서 임차권이라고 한다.

 

1)전세권과 임차권을 헷갈려선 안 된다.

임차인에게는 점유할 권리가 있다.(거주하고 있는 자)

 

그래서 명도의 대상은 거기에 살고있는 사람이 된다.

 

이때, 인도=거주=점유는 같은 의미이므로 알고 있으면 된다.

 

임차인이 되려면 꼭! 집주인과 계약을 해야한다.

 

주탬임대차보호법 제 3조를 잘 보면 정리가 되어 있다.

① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다

② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015. 1. 6.>

③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13.>

④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013. 8. 13.>

⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>

⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>

2.지금부터 응용을 해보자.

1)대항력과 등기부등본이 만났을때 대항력을 분석하는 것을 권리분석이라고한다.

 

실제 소유주는 등기부등본에 있는 사람이다.

 

즉 등기부등본에 있는 사람과 계약을 해야 적용이 된다.

하지만 등기부등본에 있는 실제 소유주와 계약을 하지 않은 사람은 대항력을 인정 받지 못 한다.

그래서 거주와 전입만으로는 임차인의 대항력을 다 판단 할 수 없을 수 있다.

 

경매뿐만아니고 부동산은 실제생활이기때문에 모든 사람들이 이런 부분은 꼭 알아야한다.

 

또한, 주택임대차보호법은 집이 없는 사람 임차인에게 유리하게 설정되어있다.

 

앞으로도 임차인에 대한 보호는 계속 강화할 것이고, 판례도 계속 유리하게 바뀔 것이다.

 

임차인은 소유주와 계약한 사람이다.

 

그렇다면 소유주와 계약하지 않은 사람은 임차인이 아니다.

 

그래서 임차인인지 아닌지로 먼저 따져봐야한다.

 

2)소유주와 계약하지 않은 사람은 누구일까?

 

1)소유주

 

2)채무자-소유주 남편이나 아내일 가능성이 크다.

 

타인의 채무를 위하여 자기 재산을 담보로 제공한 사람.

terms.naver.com/entry.nhn?docId=1095834&cid=40942&categoryId=31721

물상보증인

이때 소유주를 물상보증인이라고 한다.

 

3)소유주의 가족

 

4)동거인

 

이런 사람들이 계약을 했는지 안 했는지 꼭 확인해야한다.

3.투자포인트#2 응용편

경매에서는 이해관계자들이 서류열람을 할 수 있다.

이때 소유주 혹은 채무자와 안 좋은 관계가 있는 이해관계인을 등기부등본에서 찾는다면 경매에서 힌트가 될 수 있다.

 

이건 공매에서 정말 큰 힘이 될 수 있다.

 

근저당권자인 1금융권은 잘 안알려주지만 2금융권이라면 알려주는경우도 있다.

 

우편물을 훔쳐보는것보다 훨씬효과적이다.

 

3-1)만약 재계약을 했다면?

 

그 사람은 거주와 전입을 이미 했을것이다.

 

보통 사람들은 거주와 전입을 보고 대항력을 따질것이다.

 

하지만 재계약은 계약을 쓴 시점 다음날 부터 재계약금에 대한 대항력은 다음날 0시부터 생긴다.

 

그러므로 집주인과 전세 재계약을 할 때는 바로 재계약을 하는 것이아니라 집에 근저당이 설정되어 있는지 꼭 알고 해야한다.

 

집주인과 다이렉트로 계약하기때문에 대항력에 관련해서 잘 모른다면 보증금이 정말 위험할 수 있다.

 

경매에서 보증금 을 받지 못하고 쫓겨나는 신세가 될 수 있다.

 

꼭! 조심해야한다.

 

경매에서 포인트는 재계약을 했는지 다시 볼 수 있다.

 

이건 가압류권자가 법원에서 서류를 열람할때 볼 수 있다.

 

지금처럼 서울 전세값이 올라갈때 조심해야하는 부분이다.

 

3-2)전세 재계약 해결책은?

기존 전세금이 2억이였는데 3억으로 올린다면 재계약을 하는 것이아니라 증액계약을 해야한다.

 

기존 2억은 대항력이 인정되고 1억에 대한 대항력은 증액계약을 한 다음 0시부터 대항력이 생긴다.

 

기존 계약서 + 증액 계약서 총 계약서는 2개가 된다.

 

증액계약에 대한 변제권은 어떻게 생길까?

증액계약할때 꼭 확정일자를 다시 받아야한다.(증액계약서에 관련해서)

 

그래서 이때 꼭 기존 근저당이나 압류, 가압류가 있어야한다.

 

투자자 입장에서는 증액된 부분이 근저당 압류 가압 류 뒤에 계약을 했는지 앞에 했는지와 확정일자까지 꼭 확인을 해야한다.

 

확정일자가 없다면 우선변제권이 생기지 않는다.

 

꼼꼼히 살피지 않으면 증액된 부분을 인수할 수가 있다.

 

3-3)전입을 이제 응용해보자.

전입신고는 등기부상에 있는 주소로 전입신고를 해야한다.

 

가족이 4명이 전입을 한다고 가정해보자.

 

보통 세대주와 세대원으로 이루어져있다.

 

4명이 전입신고를 한다면 전입세대열람에는 세대주만 나오게 된다.

 

이때 전입세대를 봤을때 1명이 있다고해서 1명만 있는것이 아니다.

 

이때 만약에 세대주가 다른곳으로 전입을 한다면 나머지 3명의 세대원이 다 나온다.

 

이게 포인트다!

 

우리나라에서 전입의 인정범위는 가족 모두를 인정해주고 있다.

 

그러므로 세대원의 전입까지 꼭 확인을 해야한다.(옛날에는 보이지 않았음.)

 

지금은 전입세대열람을 보면 세대주와 세대주보다 전입이 빠른 세대원의 날짜까지 나와있으므로 확인 할 수 있다.(최초전입가족)

 

가끔 공매에서 담당자분들이 실수하는 경우가 있으므로 꼭 봐야한다.

 

3-4)명도에서 응용해보자.

 

점유를 하고 있는 분들은 명도하는 것이다.

 

임차인분들이 꼭 확인해야할 것은 등기부등본과 건축물대장상에서 같은 호수에 전입과 확정일자를 해야한다.

 

하지만 현황과 건축물대장이 다르다면 주의해야한다.

 

빌라는 다세대주택이라고 한다.

 

각각의 빌라 집주인 이 다른 경우다.

한 가지 예시를 들어보자.

1층에 호수가 1,2,3호가 있는데 호수를 붙일때 잘못 붙이는 경우가 있다.

 

1,2,3을 붙여야하는데 3,2,1을 붙이는 경우가 있다.

 

301호로 전입을 해야하는데 303호로 전입을 한 경우다.

 

그렇다면 대항력을 인정받지 못한다.

 

인도=점유를 다른 곳에 하고있기때문이다.

 

여기서 제일 안전한사람은 웃기게도 302호사람이다.

 

그러므로 다세대 임차를 할 때는 꼭 이 부분을 확인해야한다.

 

3-5)다가구는 어떻게 될까?

1,2,3이렇게 명패를 붙여야하는데 잘못 한 경우가 있다면 어떻게될까?

 

다가구는 잘못된 호수라도 대항력이 인정된다.

 

왜냐하면 다가구는 건물이 1곳이 전부이기때문이다.

 

그러므로 다세대임차를 할 때는 꼭 확인을 해야한다.

3-6)인도명령을 신청할때 가족모두에게 신청을해야할까?

가족들은 점유보조자에해당하므로 인도명령은 1세대에만 신청을 하면 된다.

 

세대요건을 보면 1세대에 해당하는지 아닌지 확인할 수 있다.