임차인의 권리 우선변제권에대해서 알아보자

임차인의 권리 우선변제권에대해서 알아보자

1.경매에서 우선변제권에대해서 알아보자.

경매의 궁극적인 목적은 채무자의 집을 경쟁해서 팔고 팔고난 뒤의 돈으로 채권자에게 나눠주는 과정이다.

 

어떤 사람은 돈을 먼저 받을 것이고, 누구는 늦게 받을 것이다.

 

여기서 우선해서 먼저받아가는 사람들의 권리를 우선변제권이라고한다.

돈을 나눠주는 절차를 바로 배당이라하고 배당에서 우선해서 받아가는 권리를 우선변제권이라고한다.

 

1-1)우선변제권에 관련해서 크게 3개정도만 알면된다.

 

1)물권

 

물권이란 등기부등본에 을구(소유권 이외의 권리들)에 있는 물건의 권리들이다.

 

부동산이 없어지면 이 을구에 권리들도 없어지기 때문이다.

 

2)임차권+확정일자

임차인의 우선변제권이다.

 

3)세금

 

국세징수법에 의하여 세금은 우선변제된다.

1-2)이 3가지중에서 배당순서는 어떤걸로 확인할까?

가.물권은 등기부등본(을구)에 설정되어 있다.

 

그러므로 등기부등본에 접수되어 있는 날짜가 순서가 된다.

 

나.임차권은 확정일자가 순서가 된다.

 

다.세금은 조세채권법정기일이 순서가된다.(세금 고지서가 날아간 날)

 

이걸 이해한다면 공매, 경매의 틀이 없어진다.

 

경매와 공매는 집행기관만 다를 뿐이지 같은 것이라고 생각해야한다.

 

1-3)물권과 채권을 더 자세하게 파헤쳐보자.

가. 물권이란 물건의 권리다.

 

물건이 없어지면 물권은 없어진다.

 

그러므로 등기부등본을 봐야한다.

 

등기부등본은 이 부동산에 관련된 설명서이다.

 

물권, 채권 의 기준을 나누지 않더라도 등기부등본에 모든 것이 나와있다.

 

나. 채권이란 계약을 했을 때 이 물건을 잡아놓는 것이다.

 

채권은 사람끼리의 약속이기 때문이다.

 

물권은 나와 물건의 약속이고 채권은 나와 사람의 신뢰라고생각하면된다.

 

우선변제권은 보통 을구에 있다.

 

갑구에는 우선변제권이 없는 경우가 많다.

 

그러므로 등기부등본에서 을구 부분을 확인하면 된다.

 

돈을 달라고했는데 안 준다면 국가를 통해서 받을 수 있다.

 

그걸 바로 권리라고한다.

 

국가에 강제집행을 동원할 수 있음을 뜻한다.

 

이 권리는 어떻게 생길까?

바로 계약이다.(서로 간의 약속)

 

서로의 재산을 걸고 하는 약속이다.

 

이 약속이 이행되지 않으면 국가의 힘이 동반된다.

 

예를들어 근저당을 설정하면서 돈을 빌렸는데 안 갚는다면 국가에서 강제집행으로 경매절차에 진행되게 된다.

 

임대차계약은 집주인이 집을 빌려주고 임차인이 월세를 주는 것이다.

 

빌려주었는데 돈을 주지 않는다면 국가에게 이야기하여 판결문을 받는 것이다.

 

채권은 판결문에 의해서 강제를 진행하고 물권은 그 자체로 의해서 집행할 수 있는 권리가 있다.

 

사람과 사람사이의 약속은 채권이다.(꼭 기억할 것)

만약 누군가에게 매도했다면?

제 3자가 생기는 것이다.

 

옛날에는 제 3자가 개입하면 세입자가 피해를 봤었다.

 

물권은 누가와도 이 부동산 자체에 설정된 것이기 때문에 대항할 수 있다.

 

이걸 바로 대항력이라고 한다.

2.주택임대차보호법이 생겨난 배경

그래서 임차인이 전세권을 설정해놓는다면 다른 집주인에게 대항할 수 있었던것이다.

 

하지만 과거에는 집주인들이 동의를 해주지 않았었다.

 

그래서 임차인들이 피해를 보는 경우가 많았었다.

 

경매로 집주인이 바뀐다면 모든 피해는 임차인들이 고스란히 다 봤었다.

 

계약은 채권이였으므로 기존 집주인에게 소송을 걸었어야했다.

 

하지만 보증금까지 잃는 사람들은 소송을 걸 돈마저 없는 경우가 허다했다.

 

그래서 주택임대차보호법이 생겼다.

 

주택임대차보호법 제 3조를 확인하면 된다.

 

집주인이 바뀌어도 제3자에게 대항력이 생긴다는 문항이다.

 

2-1)과거 주택임대차보호법의 단점

 

대항력이 생기는 것은 좋은데 임차인들의 권리는 채권이므로 우선변제를 받지는 못했다.

 

우선변제는 물권에 생기는 것이므로 그래서 그 경매물건이 낙찰받지를 못했다.

 

임차인이 대항력은 있지만 우선변제받지못하므로 낙찰자들도 보증금을 물어줬어야했다.

 

그래서 생긴것이 바로 확정일자이다.

 

우선변제권이란 돈을 받아가는 순서이다.

 

다시 정리하자면

 

1)물권은 설정된 날짜(근저당 등)

 

2)확정일자는 날짜

 

3)조세채권법정기일은 통지표를 발송한 날짜로 받아가게 된 것이다.

 

이걸 경매에서 바로 배당이라고 한다.

 

공매에서는 이걸 배분이라고 한다.

 

2-2)그러므로 권리분석은 전입세대열람과 등기부등본에 있는 말소기준권리로 이루어져야한다.

 

가. 물권은 등기부등본에 설정된 날짜가 바로 기준이 된다.

 

나. 임차권은 전입신고와 확정일자의 날짜가 다른 경우가 있다.

 

이때는 전입신고와 확정일자 중에 늦은 날짜로 생각해야한다.

 

다.조세채권법정 기일도 압류를 설정하는 날짜가 있지만 압류날짜는 통지표를 보낸 후에 잡힌 것 이므로 3개월~6개월 앞이라고 생각해야한다.

 

이 부분을 꼭 이해해야 경매와 공매의 벽이 허물어진다.

 

경매라고 해서 세금의 압류가 기준이 안 되는 것이아니고 공매라고해서 근저당권설정이 기준이 안 되는 것이 아니다.

 

둘의 벽을 허물고 생각해야한다.

 

3.주택임대차보호법 중 가장 중요한 항은?

모든 사람들이 주택임대차보호법의 1항부터 모든 항을 다 읽어보려고 하지만 제일 중요한 항은 바로 1항이다.

 

① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

 

'등기 없이 임차인이 계약, 인도, 전입을 한 다음날 0시부터 대항력이 생긴다.'라는 걸 꼭 이해해야한다.

 

이것이 주택임대차보호법의 취지를 다 함축해 놓은 것이다.

 

다른 항에 있는 중소기업, lh등은 1항에 임차인을 대신해서 이해하면 된다.

 

1항에는 항상 가장 중요한 것을 함축시켜놓으려고 한다.

 

모든 사람들이 모든 것을 다 이해하려고 하지만 큰 의미를 이해한 후에 다른 것은 사례에 따라서 끼어서 생각하면 바로 이해가 된다.

 

그러므로 1항을 이해하는 것이 정말 중요하다.

 

결론

코로나로 인해서 경매와 공매 물건이 쏟아질 것이다.

 

이를 대비하는 사람만 기회를 잡을 수 있다.

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<참고영상>

www.youtube.com/watch?v=ljmFStdpKJ8&list=PLNqLGXk71ZijDe8YPpJryxjXys523km-V&index=14&ab_channel=%EB%B6%80%EC%9E%90%ED%95%B4%EC%BB%A4