권리분석의 기초, 경매와 공매 시작하려면 권리분석부터

권리분석의 기초, 경매와 공매 시작하려면 권리분석부터

권리분석이란 경매에서 부동산을 샀을 때 낙찰된 금액 외에 다른 지출을 막기 위해 하는 것이다. 

권리분석은 2가지로 나뉜다.

1)서류상 권리분석 

2)현장 권리분석으로 나뉜다. 

 

많은 사람들이 서류상 권리분석은 잘 하지만 현장 권리분석을 많이 놓쳐서 많은 금액을 지출하게 된다.

 

더 많은 돈이 들어가는 것을 모른다면 많은 손해로 다가올 수 있다.

 

권리분석은 손해를 막기위해서 하는 것이다.

 

만약 하자가 있다면 자기 돈으로 하자를 고쳐야한다.(투자수익률이 낮아진다.) 

 

특히 임차인 보증금, 선순위 대항력 같은 경우 주의해야한다. 

TIP: 선순위란 경매를 통해서 모든 권리를 없애줄 때 가장 먼저있는 권리보다 임차인의 권리가 더 앞인 경우이다. 

이때는 낙찰자가 선순위 임차인의 대항력을 인수한다. 

 

임차권은 임차인의 권리다. 

물건인 전세권또한 선순위 일때 조심해야한다. 

(소유주가 어떤 상황이더라도 전세권은 물건에 설정해놓은 권리이기때문에 보장받는다.) 

 

말소기준권리는 모든 권리를 없애주는 기준이 된다.

 

그래서 권리분석을 하는 방법은 말소기준권리를 찾고 임차인의 권리가 그 앞인지 뒤인지 확인을 하면 된다. 

 

이때 경매의 목적을 생각해보는 것이 중요하다.

목적은 채무자의 부동산을 가장 비싸게 사는 사람에게 매도한 뒤에 채권자에게 돈을 나눠주는 과정이다.(배당) 

 

이 목적과 부합되지 않는 권리들이 있다.

 

1)가처분, 2)가등기가 대표적이다.

 

이런 권리들은 사라지지 않고 결국 인수가 된다. 

 

3)소유권이전청구가등기도 대표적이다.

 

그 부동산을 미리 매수한 사람이 미리 등기 해놓는 것이다. 

 

담보가등기 또한 말소기준권리가 될 수 있다. 

 

전세권또한 배당요구를 했다면 말소기준권리가 된다.

 

돈을 받아가는 것이기 때문이다.

 

배당요구를 하지 않았다면 말소기준권리가 되지 않는다.

 

그건 돈을 받아가지 않고 낙찰자와  대립하기 때문이다. 

 

정리를 하자면 경매의 목적에 부합하지 않는 낙찰자와 대립하는 권리들은 말소기준권리가 될 수 없다. 

하지만 경매의 목적에 부합하는 권리들은 말소기준권리가 된다. 

 

그러므로 경매인들은 꼭 문건/송달내역을 확인 해야 한다.

 

여기에서 전세권자, 소유권청구가등기권자가 배당요구를 신청했는지 안했는지 볼 수 있다.

 

문건/송달내역이 보기 힘들다면 매각물건명세서를 꼭 확인해야한다. 

 

말소기준권리를 찾은 후 임차인의 보증금이 보장되는지 안 되는지까지 확인을 해야 낙찰 후에 비용이 더 들어가지 않는다.

 

그러므로 꼭 대항력이 있는지 없는지를 확인해야한다. 

 

여기서 대항력은 선순위 대항력을 뜻한다. 

 

말소기준권리보다 먼저 계약, 인도, 전입한 임차인의 대항력을 뜻한다.

 

주택임대차보호법 제 3조에 의해서 선순위 대항력이 있는 임차인은 제 3자에게 대항할 수 있다. 

 

임차인 우선변제권이 있는지 또한 확인을 해야한다.

 

그걸 위해서는 임차인의 확정일자를 확인해야한다.

 

주의!! 전입이있고 대항력이 있는데 확정일자가 다른 권리보다 늦는다면 낙찰자가 인수해야 하는 금액이 생길 수도 있다. 

 

한 가지 더 중요한 것이 있다.

 

임차인이 돈을 받아갈 권리가 다 있는데 그 권리를 행사했는지 안 했는지도 꼭 확인을 해야한다.

 

배당요구를 했는지 안 했는지도 꼭!! 확인을 해야한다.!!

 

배당요구종기일 전까지 꼭 배당요구를 해야한다.

 

만약 하지 않았다면 낙찰자가 인수를 해야한다. 

 

후순위 임차인이라면 권리분석은 할 필요가 없다.

 

대항력이 없기때문이다.

 

다만 가처분, 가등기 같은 경우는 살펴봐야한다. 

 

말소기준권리보다 후순위 인데 가처분, 가등기 중에 위험한 권리들이있다. 

 

건물의 철거를 요구한 가처분이다.

 

그렇다면 건물을 없애버릴 수도 있기때문에 위험하다. 

임차인은 권리가 2가지가 있다.

 

계약, 인도, 전입을 하면 임차권이 생긴다.

 

그리고 등기부등본에 전세권을 설정하면 전세권이 생긴다.

 

총 임차권과 전세권이다. 

 

전세권은 배당요구를 하면 말소기준권리가 될 수 있다고 위에서 설명하였다. 

 

경매  중수 이상들도 정말 헷갈려할 수 있는 부분이 생긴다. 

 

예를 들어보자 전세권으로 배당요구를 했다면 전세권이 말소기준권리가 된다. 

 

임차권에 의한 대항력은 전세권과 동일 한 날에 설정했다면 전세권보다 하루 늦게 된다.

 

계약, 인도, 전입 이후의 권리이기때문이다.

 

하지만 이 임차권이 사라질까?

 

사라진다고 생각하면 큰 오산이다.

 

우리 나라 법은 임차인들을 보호해주려고하기때문이다. 

전세권의 설정의 목적은 임차인의 권리를 보호해주려고 생긴것이지 임차권을 없애려고 생긴 것이 아니기때문이다. 

 

그러므로 대법원판례에도 의하면 전세권으로 배당요구를 했다고하더라도 동일날에 설정된 임차권은 사라지지 않는다.

 

이 부분을 꼭 생각해야한다. 

 

전세권은 집합건물에대해서는 말소기준권리가 되지만 토지와 건물의 소유주가 다른 일반건물 에서는 말소기준권리가 되지 않는다. 

 

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