임차권 뽀개기

임차권 뽀개기(임차인의 권리, 임차권등기제도)

임차인은 주택임대차보호법 제 3조 대항력부분에서 '임차인이 인도, 전입 한 다음날 0시부터 대항력이 생긴다.'라는걸로 많은 사람들이 인도, 전입으로만 대항력을 생각했다.

하지만 임차인이라는것에 집중해보자.

임차인은 누구일까?

 

계약을 하고 전세, 혹은 월세로 거주하는 사람을 임차인이라고한다.

 

집주인과 계약한 사람 이 부분이 중요하다.

 

임차권 = 집을 사용수익할 수 있는 임차인의 권리.

 

주택임대차보호법은 특별법이다.

 

특별한 이유때문에 생겼다.

어떤 이유일까?

 

대항력 부분에서 제 3자에게 대항할 수 있는 권리라고 되어있다.

 

제 3자는 누구일까?

 

집주인이 집을 팔 았을때 집의 새주인(제3자)를 말한다.

 

과거에는 임차인의 보호법이 민법에 있었다.

 

예전에는 집주인에게만 대항할 수 있었다.

 

'과거의 법'

 

그렇다면 어떻게 될까?

 

집주인이 임차인 모르게 집을 팔아버리면 새 주인이 임차인에게 나가라고 해달라면 그냥 나갔어야했다.

 

그렇다면 임차인은 보증금을 전주인에게 받았어야했다.

 

전주인이 돈이 없거나 도망갔다면?

받을 수가 없었다.

새주인에게 전세권으로 대항력이 있으려면 전세권설정등기를 해야한다.

 

그런데 이건 집주인의 동의가 있어야했다.

 

옛날에는 집이 많지 않아서 집주인들이 갑이였다.

 

그래서 집주인이 바뀌면 쫓겨났었다.

 

새주인으로 바뀌면 좀 더 나았지만 만약 경매로 진행된다면? 낙찰자가 낙찰받을때도

임차인들은 보증금을 다 날리는 악순환이 계속 반복되었었다.

 

그래서 주택임대차보호법 특별법이 생겼다.

 

바로 제3자에게 대항할 수 있는 권리이다.

 

임차권 vs 전세권 이걸 꼭 알아야한다.

 

많은 사람들이 헷갈려하는 부 분이다.

 

임차권은 전입으로 대항력이 생기고 전세권은 등기부등본에 해당하는 날짜를 봐야한다.(설정날짜가 아닌 등기부등본에 전입)

 

요새는 주택임대차보호법이라는 특별법이 생겨서 전세권설정이 거의 필요없어졌다.

 

선순위대항력이 있는 임차인들은 이제 대항력이 인정 을 해줘서 낙찰자에게 대항할 수 있는 권리가 생겼다.

 

우리나라법은 약자를 계속 도와주기 때문에 임차권은 계속 강화될 것이다.

그리고 그 후에 확정일자라는 것이 생겼다.

 

임차인은 전입을 하면 임차권이 생긴다.

 

임차인이 전세권설정등기를 하면 전세권이 생긴다.

 

이때, 전세권은 집주인의 동의가 필요하다.

 

그래서 임차인이 임차권과 전세권을 동시에 들고있는 경우가 많다.

 

잘 아는 임차인들은 선순위 전세권이 아닌 선순위 임차권으로 배당요구를 한다.

 

그렇다면 선순위 전세권은 계속 효력이 있는 것이다.

 

이걸 꼭 주의해야한다.!!

 

임차인들은 전세권과 임차권 중 하나로 배당요구를 할 수 있기때문이다.

이제 응용을 해보자.

임차인이 다른 일이 있어서 전출을 하는 경우가 있다.

 

전입이 빠지면 임차인은 대항력이 없어진다.

 

만약 공무원시험 준비나 다른 일로 전입을 뺐는데 어떻게 계속 효력을 가질 수 있을까?

 

바로 임차인의 전입, 인도, 계약을 등기부등본에 올리는 것이다.

 

바로 임차권 등기를 하는 것이다.

 

예전에는 집주인의 동의가 필요했다.

 

하지만 지금은 임차권등기가 집주인의 동의가 필요없어졌다.

 

임차권을 권리분석할때 조심해야할 것이 있다.

 

임차권 등기설정이 설정 된 날 로 보통 권리분석을 하는데 그 날짜로 하면 큰일 난다.

 

임차권등기설정은 임차인이 전입신고를 한 날보다 1~2년빠르기 때문이다.

 

그러므로 전입신고날짜를 알아야한다.(계약, 인도, 전입 그 다음날 0시부터 대항력 인정)

 

임차권과 전세권이 생겨난 배경을 알고 있어야 경매에서 제대로 된 이해가 된다.

 

특히 공매에서는 계약, 인도 , 전입을 이해하고 있는 것이 정말 큰 무기가 된다.

선순위 대항력이 란 제3자에게 대항할 수 있는 것이다.

 

낙찰자, 새 주인 등등이다.

 

임차권 vs 전세권은 정말 다른 것이므로 잘 이해해야한다.

 

전입기준과 전세권설정등기를 확인해야한다.

 

즉, 경매 정보에서 임차인으로 배당요구를 했는지 전세권으로 배당요구를 했는지 확인을 해야한다.

 

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