아파트 경매하는 방법

아파트 경매하는 방법, 임장 방법, 주의할 점! 아파트 경매의 모든 것 

권리분석 - 자기가 내는 낙찰대금 말고 다른 금액이 안 들게 조사하는 것

우리가 가진 소중한 돈을 보호하는 것은 정말 중요하다.

 

제대로 현장조사를 안 하면 2-3천만원을 손해 볼 수 있다.

그 중 아파트 현장조사하는 방법을 알아보도록 하자.

 

저번 시간에 권리분석은 선순위 대항력 임차인과 말소기준권리를 알아야한다고 했다.

 

가장 먼저 설정되어 있는 권리는 말소기준권리가 된다.(돈을 받아가는 것과 관련되는 권리)

 

대표적으로 1)근저당 2)압류 3)가압류가 있다.

 

말소기준권리를 찾았으면 이 권리보다 먼저 전입한 임차인이 있는지를 봐야한다.

 

그리고 이 임차인이 우선변제권을 가지고 있는지(돈을 먼저 받아가는지)를 확인해야한다.

 

또한 확정일자 순위도 빨라서 돈을 다 받아가는지 확인해야한다.

 

만약 다 받아가지 않는다면 낙찰자가 돈을 인수해야한다.

 

대항력이 계속 있기때문이다.

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많은 사람들이 이렇게 생각한다.

'아파트는 관리가 잘 되고 실거래가도 투명한데 꼭 임장을 가야할까?'

 

실거래가는 국토해양부를 통해서 확인 할 수 있다.

 

Kb시세, 호갱노노도 참고하면 좋다.

 

onland.kbstar.com/quics?page=okbland

KB부동산 리브온 ( Liiv ON )

hogangnono.com/

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처음에는 현장조사를 다 하지만 이때는 어떤 부분을 봐야할지 모르고 조사를 한다.

 

'이거 몇 동 얼마에요?', '몇 층 얼마에요?' 이런 식이다.

 

10층 물건이라면 9층, 8층 물건가격을 확인하는 것이다.

 

하지만 이때 계속 패찰이 반복된다면 확인을 하지 않고 입찰들어가는 경우가 많다.

 

절대 인터넷으로 손품만 팔고 아파트 입찰하면 안된다!!

 

망하는 지름길이다.

 

아파트를 잘 분석하려면

 

아파트 평면에 대해서 이해를 해야한다.

위에서 봤을때 평면을 뜻한다.

 

보통은 1)판상형 아파트 2)타워형 아파트 3)혼합형 아파트가 있다.

 

각자 아파트 종류를 이해해야한다.

 

1)판상형 아파트는 거의 가로다.

 

이때는 남향이 중요시 되었다.

 

약 10~15년전이다.

 

앞 뒤가 뚫려있어서 통풍이 잘 된다.

 

하지만 동간의 거리가 가까우면 노출이 잘 되므로 선호를 하지 않는다.

 

그러므로 꼭 공간의 거리를 확인해야한다.

 

동간의 거리가 긴지 짧은지를 꼭 확인해야한다.

 

동간의 거리가 짧다면 가격이 더 싸진다.

 

2)타워평 아파트는 재미있는 경우가 많다.

 

높이 올라가면 올라갈 수록 조망이 확보되므로 비싸진다.

 

판상형보다 훨씬 높아진다.

 

그리고 꼭대기층이 제일 비싼 경우가 많다.

 

판상형은 꼭대기층이 누수가 있을 수도 있으므로 선호하지는 않는다.

 

다만 타워형은 앞 뒤가 뚫려있지 않으므로 통풍이잘 되지 않는다.

 

3)혼합형은 이 두가지의 장점과 단점을 확인해야한다.

 

판상형은 향에대해서 고만고만하다.

 

타워형은 향이 정말 중요한 역할을 한다.(같은동, 같은 층이라도 금액 차이가 크다)

 

이 부분은 아파트 경매뿐만아니라 집을 구매할때도 기준이 생긴다.

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향을 볼때 어떤 향이 제일 좋을까?

 

가장 좋은 향은 당연히 1)남향이다.

 

여름에 시원하고 겨울엔 따뜻하다.

 

그다음 선호하는 것은 2)남동향이다.

 

아침에 해가빨리들어온다.

 

 

 

그 다음은 3)동향이다. 그리고 4)남서향이다.

 

 

 

마지막으로 5)서향, 최후로 6)북향을 선호한다.

 

남동향과 남서향아파트가 차이가 클까?

일단 남동향은 해가 뜨는 곳이다.

 

그러므로 해가일찍들어온다.

 

남서향은 해가 지는 곳에 있다.

 

그러므로 해가 질때 햇빛이 들어온다.

 

이 2가지 차이점또한 크다.

 

남동향은 아침형인간, 어르신분들이 선호하는 구조이다.

 

남서향은 아이들, 해가 늦게까지있는걸 선호하는 부부들이 선호한다.

 

이때 어떤 사람들이 이 아파트에 거주하는것을 확인해야한다.

 

아이들이 많고, 젊은 부부들이 많다면 남서향을 선호하는 경우가 많다.

 

어르신 분들이 많다면 남 동향을 선호하는 경우가 많다.

 

이 부분은 관리사무소에가서 관리하시는분에게 여쭤보면 알 수 있다.

 

'아파트를 보고 있는데 어떤 분들이 많이 계시는지 물어볼 수 있다.'

 

또한 근처의 공인중개사무소에가서도 알 수 있다.

 

이런 세심함으로 투자의 리스크를 줄일 수 있다.

 

향의 위치만으로도 금액의 차이가 많기 때문이다.

그리고 중요한 것은 조망이다.

앞에 산이있거나 바다, 강이 있으면 당연히많은 사람들이 좋아한다.

 

요새는 공원뷰도 인기가 많다.

 

그러므로 저층물건은 무조건 가봐야 한다.

 

한 층차이로도 건물에 가려서 안 보일 수가 있다.

 

이건 빌라와 오피스텔에도 해당하므로 꼭 시세조사를 잘 해야한다.

 

절대 실거래가만 보면 안된다.

 

나중에 큰 리스크로 다가올 수 있다.

 

현장 조사를 할때는 로얄동 일반층, 저층, 로얄층

 

일반층 일반층, 저층 , 로얄층까지 시세를 알아보고 와야한다.

 

15~20년 지나가면 아파트에는 인테리어비용이 들어가는 법이다.

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인테리어가 되어 있는 물건을 어떻게 확인할 수 있을까?

 

등기부등본을 확인해서 소유주가 언제바뀌었는지를 확인해보면된다.

 

20년간 살고있는 집주인이면 인테리어 안 되어있을 가능성이 정말 높다.

 

하지만 등기부등본을 보니 최근에 소유주가 바뀌었다면 인테리어가 되어있을 가능성이 높다.

 

하지만 이건 분명히 현장조사를확인해야한다.

 

등기부등본이 힌트가 될 수 있다는 이야기다.

 

감정평가에서 인테리어 비용은 보통 다 빠져있기때문에 이런 부분을 확인해야한다.

 

인테리어가 된 물건을 산다면 2~3천만원 싸게 물건을 사는 것이다.

 

또한 미납관리비를 확인해야한다.

 

전소유주가 쓴 공용부분에 대해서는 지불해야할 권리가 있다.

 

전기, 가스, 수도는 경락으로 소유주가 바뀌면 전소유주가 사용한 부분에대해서는 명의변경이 가능하다.

 

그렇다면 그 부분은 전소유주에게 지불하게 할 수 있다.

 

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<참고영상>

www.youtube.com/watch?v=_oSPcNRDlSE&list=PLNqLGXk71ZijDe8YPpJryxjXys523km-V&index=16&ab_channel=%EB%B6%80%EC%9E%90%ED%95%B4%EC%BB%A4