빌라 경매 입찰 시 주의사항 모든 것

빌라 경매 입찰 시 주의사항 모든 것

빌라를 낙찰 받는 것 또한 많은 주의를 요한다.

 

이때 많은 사람들이 알다시피 빌라는 가격이 잘 오르지 않는다.

 

또한 좋은 빌라를 찾는 건 쉽지가 않다.

 

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빌라의 장점을 알아보자.

 

이때, 빌라란 다세대주택을 말한다.

 

대지권과 건물을 1가구씩으로 친다.

 

다가구는 건물 전체가 1가구지만 다세대주택은 1호수당 1가구란 뜻이다.

 

이때 좋은 점은

 

소액투자가 가능하단 것이다.

 

전세를 활용하면 1~2천만원으로도 충분히 살 수 있다.

 

금액이 잘 오르지도 않지만 금액이 잘 내리지도 않는다.

 

그러므로 싸게만 산다면 그게 장점이 될 수 있다.

 

그러므로 우리는 경매, 공매, 신탁공매를 활용해야한다.

 

미납관리비부분또한 신경을 써줘야 한다.

 

엘리베이터, 청소 등등 관리비를 n분의 1로 나눠서 각 세대별로 납부하게 한다.

 

하지만 이때 납부하지 않으면 이걸 미납관리비라고 한다.

 

공용부분에 관련해서는 낙찰자가 인수해야한다.

하지만 빌라는 관리하는 곳이 거의 없기때문에 공용관리비가 없는 경우가 많다.

 

도시가스, 수도, 전기 부분은 명의 변경을 하면 전 소유주에게 납부의무를 이전할 수 있다.

 

잔금납부를 하자마자 전화로 신청할 수 있다.

 

명의변경 시점 전에 것은 지불 안해도되니 걱정안해도 된다.

 

도시가스 공급규정이나 다른 곳의 규정 에도 승계되지 않는다고 나와있다.

 

세번째, 전세가율이 정말 높다.

 

100프로가 넘어가는 곳도있다.

 

그렇다면 투자금이 하나도 들지 않는다.

 

시세보다 싸게 사므로 투자금을 버는 곳 또한 있다.

 

1억빌라를 7천만원에 산다면?

 

그리고 전세를 1억에 들어온다면?

 

+투자금이 생기는 것이다.(이게 바로 플러스 피이다.)

 

또한 전세는 세금이 없다.

 

네번째는 만약 재개발과 맞물린다면?

 

재개발이 되었을 때 조합원 입주권을 분양 받을 수 있다.

 

이때 수익이 정말 높아진다.

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그렇다면 어떤 부분을 주의해야할까?

 

1)시세부분이다.

 

빌라는 정말 시세조사가 힘들다.

 

부동산에 가서도 질문이 잘못 되었기때문에 잘 확인할 수가 없다.

 

신축할때 분양상태를확인해야한다.

 

분양을 할 때 신축빌라들은 업계약이라는 것을 한다.

 

이것은 불법이므로 좋은 말로 한다면 할인분양을 하는 것이다.

 

예를 들어보자 8천만원 빌라를 계약을 1억에 하는 것이다.(원래는 8천만원의 가치인 물건)  1억의 80~70프로까지 대출이 된다. 1억을 8천만원에 대출했는데 대출은 1억을 기준으로 하므로 8천만원의 물건인 것이다.

거의모든 빌라가 이런 식이다.

 

매수자의 돈이 하나도 들어가지 않으므로 부담이 없다.

 

이때 주의해야할 점이 있다.

 

분양가는 1억인데 실제 사는 사람은 8천만원에 산 것이다.

 

중개소에서는 분양가 1억 이라고 말한다.

 

지금 8천만원이면 싸다 라고 말할 것이 뻔하다.

 

현장을 가서는 절대 분양가를 알아내는 것이아니다.

 

분양할때 할인가가 얼마였는지 확인을 해야한다.

 

보통 공인중개사분들은 다 안다.

 

20프로였다면 20프로를 빼서 시세라고 생각해야한다.

 

많은 사람들이 놓치는 부분이다.

 

분양가와 실제 가격을 절대 혼동해서는 안 된다.

 

그렇다면 이걸로 좋은 빌라를 살 수 있는 조건은 무엇일까?

 

분양가가 2억이였는데 시세도 2억정도 되는 물건 이런 물건을 잡아야한다.

 

왜냐하면 분양가만큼 시세가 올랐기때문이다.

 

2~3년 뒤에 손이 바뀌는 시기가 있는데

 

이때가 아마 적정 시세라고 생각하면된다.

 

이제 분양거품이 빠지고 난 뒤에 시세가 고정이 된다.

그리고 나서는 어떻게 해야할까?

 

현장에서 주의해야할점이 더 있다.

 

외관으로는 빌라가 다 똑같아보인다.

 

이때 참고해야할 것이 건축물대장이다.

 

어떤 용도인지 확인을 꼭 해야한다.

 

건축물대장의 용도를 확인하지 않는다면 나중에 엄청 큰 리스크가 된다.

 

주의!! 사무소나 근린생활시설인데 빌라로 쓰는 경우가 종종 있기 때문이다.

 

지정된 용도로 사용하지 않는다면 불법용도에 해당되어 이행강제금을 내야할 수 있다.

 

원상복귀 할 때까지 매년 2회정도 벌금이 나온다.

 

요새는 불법건축물에대한 연횟수제한도 없어져서 정말 주의해야한다.

 

바꿀때까지 평생 벌금을 낼 수 있다.

 

만약 건축물대장을 잘 못본다면?

 

그 시청 혹은 구청에 전화를 한 뒤에 지번수를 알려주고 취득세를 확인해 본다.

 

취득세율을 확인해봐야한다.

 

4.6프로라면 사무소나 근생시설이다.

 

꼭 담당자에게 전화해서 물어봐야한다.

 

보통 주택의 취득세율은 1.1%이므로 1.1%에 해당해야한다.

 

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