오피스텔 투자

오피스텔은 굉장히 소액투자가 가능하다.

전세가율은 부동산에 돈이 얼마나 묶여있냐는 수치이므로 꼭 알아야한다.

전세가율이 50%라면 집 1억일때 전세가 5천만원이다.

 

이때 투자자는 5천만원이 필요하다.

 

전세가율이 90프로라면 '오피스텔 시가의 10프로만 내 돈이 들어가는구나'이렇게 이해를 하면 된다.

 

 

전세가율이 오피스텔, 다가구, 다세대 등등 모든 것에 다 들어가므로 계산의 기초가 된다.

 

이때 대출을 1억에 80프로를 받았다고 해보자.

 

이때 모든 사람들이 80프로를 원리금상환을 해야한다고 생각하는데 그것이 아니다.

 

대출에 대한 이자만 내고 2년뒤에 팔아서 없앤다고 생각하면 된다.

 

오피스텔은 대출로 수익률 극대화가 가능하기때문에 대출에 대한 공부도 정말 중요하다.

 

장점 : 관리사무소가 있기때문에 관리가 편하고 건물 상태가 깔끔하다.

 

오피스텔은 월세또한 비싸기때문에 수익률이 좋다.

 

(직장인들이 거주를 많이 함.)

 

잘 투자만 한다면 내가 관리할 필요없이 월세를 잘 받을 수 있다.

 

오피스텔을 이해하려면 오피스텔을 분양하는 사람에대해서 알아야한다.

 

분양을 할 때 어떻게 분양을 할까?

 

신도시 기준

 

신도시 여러 곳곳의 정보를 알려주면서 직장 수요가 탄탄하다고 이야기해준다.

 

또한 한 사람이 들어오면 그 사람의 혼을 빼듯이 계속 얘기를한다.

 

그래서 안 살수 없게 만든다.

 

항상 수익률과 미래호재에 대해서 이야기를 한다.(이 2가지로 판다.)

 

 

이사람들의 목적은 분양이기 때문이다.

 

여기에서 투자자들의 문제가 생긴다.

 

오피스텔에도 투자 타이밍이 있다!

 

초반에 지어진 오피스텔 분양팀 이야기를 듣고 사버린다.

 

이때 듣는 수익률은 정말 높다.

 

대출또한 연결되어있어서 매수하기 편리하다.

 

하지만 이때 투자하는 사람들은 오피스텔 투자에 실패할 위험이 정말 많다.

 

제일 중요한 것은 공실이 많은지 않은지를 확인해야한다.

 

그 건물에 대한 공실을 보는게 아니고 그 지역에 대한 공실을 확인해야한다.

 

또한 향후에 지어질 건물에 대한 공실까지 확인해야한다.

 

토지에 오피스텔이 공급되므로 꼭 이 질문을 해보자.

 

'오피스텔이 들어올 수 있는 준주거와 상업 용지가 얼마나 남아있나요?'

'여기에 공실이 얼마나 있죠?'

 

향후에 들어올 수 있는 공급까지 확인을 해야하기때문이다.

 

이제 더 이상 없어요 >>> 투자 할 만 하다.

 

아파트는 세대수가 다 나와있어서 미리 건축에대한 기준이 있다.

 

하지만 오피스텔은 그 기준이 없어서 더 생길 토지만 있다면 계속 생긴다.(정부의 규제가 힘들다.)

 

건설사가 수익률만 된다면 지어서 바로 분양해버린다.

 

그러므로 처음에 분양 받을 때 항상 조심해야한다.

 

저 위 질문에 답변을 못해주는 곳에는 무조건 투자를 해선 안 된다.

 

오피스텔에서 받는 월세로 건물의 가격이 정해지므로 공실이 없거나 더 지어질 건물이 없어야하는것이 정말 중요하다.

가장 중요한 건 공실률!!이다. 이걸 꼭 기억해야한다.

 

보통 사람들은 '누가 부동산에서 돈을 벌었다는 소리'를 듣고나서 퇴직을 얼마 남겨두지 않은 사람들이 사는 경우가 많다.

 

절대!! 그렇게 사면 안 된다!! 꼭 기억을 해야한다.

 

투자는 안전하게 해야하기 때문이다.

 

건물은 당연히 새건물들을 엄청 좋아보인다.

 

하지만 향후에 공실이 많다면 월세가 내려간다.

 

그러므로 초기에 분양을 받는 것보다 정말 마지막에 분양받는 오피스텔을 분양받는것이 훨씬 더 안전할 수 있다.

 

---

 

경매 공매로 오피스텔을 투자하면 어떤 점이 더 좋을까?

 

오피스텔은 토지와 건물로이루어져있다.

 

보통 오피스텔을 산다면 건물의 10프로에대한 부가세를 낸다.

 

하지만 경매 공매로 투자를 하면 이 부가세를 내지 않아도 된다.!!

 

하지만 경매 공매로 오피스텔을 투자한다면 새 건물이 아니다.

 

2010년을 기준으로 생각해보자.

 

2010년 이전 오피스텔은 사무실용도로만 생각을 했었다.

 

1.그래서 냉, 난방 시설이 좋지 않다.

 

 

거의 다 중앙 난방 식이다.

 

중앙 난방식이란 전체 난방비에대한 금액을 전체 호수로 나눠서 부과 한다.

 

그렇다면 관리비가 정말 많이 나간다.

 

오피스텔 임차인을 맞추기전까지는 관리비까지 나가기 때문이다.

 

이 점을 꼭 확인해야한다.

 

2010년 식 꼭 이 점을 기억하자.

 

또한 그 전의 오피스텔은 방음이 별로이다.

 

엄청 시끄럽다.

 

꼭 2010년 이상인 물건을 보자.

 

2.방음을 체크하는 방법은 어떻게 할까?

 

안에 있는 임차인들을 만나서 이야기하면 된다.

 

방음은 어떻고, 난방은 어떻고 등등 알 수 있다.

 

3.구조 또한 중요하다.

 

남성이 선호하는 구조도 있고 여성이 선호하는 구조도 있다.

 

 

남성은 분리형 구조를 좋아한다.

 

여성은 복층형 구조를 좋아한다.

 

 

2010년 이전 물건들은 이런 구조 분리가 거의 안 되어 있다.

 

주거시설로도 생각하지 못 했기 때문이다.

 

 

처음에는 여성들도 복층형 구조를 좋아했지만 요새는 복층이 생각보다 편하지 않다.

 

너무 복층에 혹하면 안 된다.

 

---

 

경공매로 투자할때 포인트를 생각하자.

 

주변 오피스텔 연식들을 조사해보자.

 

인터넷지도로 보면 오피스텔로 검색해도 건축년도가 다 나온다.

 

최신 물건이라면 투자할 만한 물건이다.

 

어떤 물건인지도 확인하고 구조까지 확인한다.

 

난방, 방음까지 임차인과 이야기 할 수 있다.

 

준주거나 상업지역 토지는 항상 한계가 있으므로 꼭!! 체크해야한다.

 

오피스텔을 주거로 쓸때 세금적으로 잘 생각해야한다.

 

일반사업자로 등록하고 부가세 환급을 받는다면 그 물건은 사무실로만 써야한다.

 

이 부분을 꼭 기억해야한다.

 

보통 오피스텔 투자는 주거용으로 하는 경우가 많기 때문이다.

 

지자체에서 그 사실을 안다면 부가세는 다시 내야한다.(1~2천만원에 혹해서 이자까지 내는 경우가 있다.)

 

추가적으로 재산세부분을 확인해야한다.

 

지자체에 주거용으로 통지하지 않는다면 사우용으로 재산세를 부과한다.

 

사무용이라면 훨씬 더 비싸다.

 

지자체에 전화해서 문의한다면 증명서류들로 바꿀 수 있다.

 

이미 비용을 낸 경우 소급적용되는지까지 확인을 해야한다.

 

TIP: 오피스텔이 남향이면 겨울에 임대를 내는 게 좋다.

난방비가 적게 들어간다는 것을 어필 가능하기 때문이다.

 

 

 

<같이 읽으면 좋은 글>

[경제에 관한 모든 것/시사경제] - 아파트 경매하는 방법, 임장 방법, 주의할 점! 아파트 경매의 모든 것

아파트 경매하는 방법

[경제에 관한 모든 것/시사경제] - 우선변제권의 모든 것(물권, 채권, 임차인 지위, 임차권, 확정일자 등)

우선변제권의 모든 것(물권, 채권, 임차인 지위, 임차권, 확정일자 등)

[경제에 관한 모든 것] - 창원 재건축 아파트 가음 4구역 월드산업개발아파트 임장기(성주초 근처)

창원 재건축 아파트 가음 4구역 월드산업개발아파트 임장기(성주초 근처)

[경제에 관한 모든 것/시사경제] - 임차인의 권리 우선변제권에대해서 알아보자

임차인의 권리 우선변제권에대해서 알아보자

[경제에 관한 모든 것/시사경제] - 임차인 대항력 뽀개기 응용편 경매 중수가 되어보자

임차인 대항력 뽀개기 응용편 경매 중수가 되어보자

[경제에 관한 모든 것/시사경제] - 임차인의 대항력의 모든 것 대항력 뽀개기

임차인의 대항력의 모든 것 대항력 뽀개기

www.youtube.com/watch?v=m1iD29KMsa4&list=PLNqLGXk71ZijDe8YPpJryxjXys523km-V&index=18&ab_channel=%EB%B6%80%EC%9E%90%ED%95%B4%EC%BB%A4