임차인의 대항력의 모든 것 대항력 뽀개기

임차인의 대항력의 모든 것 대항력 뽀개기

임차인의 대항력이란?

집주인이 바뀌어도 1)계약기간동안에는 자기가 살 수있는 권리가있는 것이다.

 

그리고 2)전월세 보증금도 받고나갈 권리가 있다.

 

주택임대차보호법의 대항력부분에 있는 법으로 인해서 적용된다.

 

대항력의 기준이 되는 것은 무엇일까?

임차인이 집에 거주한다는 것을 나타내기 위해 전입신고를 한다.

 

그건 다음날 0시부터 대항력이 인정된다.

<사진 출처>

국가법령정보센터(링크는 맨 아래에 있음)

전입만 있으면 되는 것일까?

1)계약 2)인도 3)전입의 단계가 필요하다.(계인전, 계인전!)

 

tip: 인도는 이사라고 생각하면된다.

 

많은 사람들은 인도와 전입만 보게 된다.

 

하지만여기서 포인트는?

 

임차인이! 임차인이 계약, 인도, 전입해야한다는 것이다.

여기서 임차인이란?

 

보증금주고 월세주고 있는 사람이라고 보통 알고 있지만 집주인(임대인)과 보증금 월세를 주고 그 집을 사용수익할 수 있는 권리를 받은 사람을 임차인이라고 한다.

 

그렇다면 그 권리는 어떻게 생길까?

모든 권리는 계약을 해야한다.(집주인과 무조건 해야함)

 

임차인은 집을 빌려쓴다고 생각해야한다.

 

보통 많은 사람들이 접입만 보고 대항력을 따질때 임차인이누군지 집주인과 계약을 하고 거기서 살 수 있는 사람이라고 이해해야한다.

 

여기서 투자포인트 : '임차인'이 라는 문구가 정말 중요하다.

 

그리고 등기가 없어도 라는 문구가 있다.(주택임대차보호법)

 

다시 한 번 대 항력이 있는지 없는지 알려면 1)계약 2)인도 3)전입이 있는지를 꼭 확인해야한다.

 

임차인의 권리는 무엇일까?

임차인의 권리는 바로 임차권이다.

 

전세권과 임차권은 다르므로 꼭 이해해야한다.

임차인이 계약하는 순간 사용할 수 있고 수익할 수 있는 권리가 생긴다.

이걸 사용수익권이라고 한다.

 

임대인의 권리는 무엇일까?

바로 월세를 받을 수 있는 권리가 생긴다.

 

월세=차임이라고 한다.

 

차임을 받을 수 있는 권리 즉 1)차임지급청구권이 생긴다.

 

꼭! 계약이 성립해야한다.

 

또한 계약이 끝나면 집을 돌려달라고해야한다.

 

물건을 다시 반환한다고해서

 

2)임대물반환청구권이 생긴다.

 

임차인이 다른 사람에게 권리를 주고 싶다면 어떻게 될까?

그렇다면 임차인이 임대인에게 물어봐야한다.

 

임대인의 동의를 얻어야한다는 것이다.

 

한 번 더 빌려줬다고해서 전대차라고 한다.

 

이때 집주인의 동의가 꼭 필요하다.

이때 투자포인트는?

꼭 물건을 사는 것이아니라 입지좋은 곳에 월세로 들어가서 집주인에게 동의를 얻은 뒤 조금 인테리어 해서 셰어하우스로 돌리면 된다.

 

이게 바로 전대차를 통해서 수익을 내는 방식이다.

 

내가 굳이 집을 살 필요는 없다.

 

만약 손해가 놔도 경험을 쌓을 수 있는 방식이다.

 

셰어하우스 비용은 그렇게 들어가지 않는다.

 

인테리어 감각있는 분들이 하기에 유리하다.

동거인, 가족들은 대항력이 있을까?

대항력은 임차인을 보호하기 위한 것이다.

 

임차인이란 소유주랑 계약을 한 사람이다.

 

이 부분을 꼭 기억해야한다.

 

직접 계약을 하지 않았으므로 대항력이 없다.

 

그러므로 계약을 안 한 사람들만 찾아서 확인하면 투자포 인트가 된다.

 

이때 대항력과 경매가 만나면 어떻게 될까?

경매에는 말소기준권리가 있다.

 

대표적으로 근저당, 압류, 가압류가 이에 해당한다.

 

이때 말소기준권리보다 앞에 있다면 선순위라고 한다.

 

뒤에 있다면 후순위라고 한다.

 

대항력이 앞에 있다면 1)선순위 대항력, 뒤에 있다면 2)후순위 대항력이라고 한다.

 

대항력이 다 있긴하지만 1)선순위대항력은 유효한것이고 2)후순위 대항력은 말소기준권리 이후므로 대항력이 없는 것이다.

 

말소기준권리 뒤에 있는 임차인들은 보증금 금액이 소액이라면 소액임차인에 해당된다.

 

하지만 공매에서는 '대항력이 있는 임차인들을 유의하시길 바랍니다.'라고 문구가 나온다.

 

문구는 맞는 말이지만 선순위 대항력이 아니라 후순위 대항력이라는 뜻이다.

 

공매에서는 선순위, 후순위를 따지지 않고 다 등록하기 때문이다.

 

후순위 대항력인 임차인은 낙찰자의 명도확인서가 꼭 필요하다고 공매 담당자에게 꼭! 말을 해줘야한다.

안 그러면 명도가 꼬일수가 있다.

 

가처분또한 동일하다.

 

말소기준권리 앞에 있으면 1)선순위 가처분 뒤에 있다면 2)후순위 가처분에 해당한다.

 

<참고>

www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?efYd=20200805&lsiSeq=213797#0000

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