경매 종류에 대한 모든 것! 임의 경매, 강제 경매 뽀개기

경매 종류에 대한 모든 것! 임의 경매, 강제 경매 뽀개기

경매란 가장 비싸게 돈을 주고 사는 사람에게 파는 것 법원에서 진행하는 것이다.

 

최고가매수인 = 가장 비싸게 사는 사람이 바로 낙찰자가 된다.

 

이때 경매의 종류가 있다.

 

1)임의 경매

2)강제 경매가 있다.

 

임의 경매란?

 

아파트 혹은 부동산을 담보로 잡고 빚을 내는 것 바로 근저당이라고 한다.

 

담보로 잡힌 부동산을 경매로 진행할때 임의경매라고 한다.

 

담보란 근저당, 저당, 질권, 유치권 등등이 있다.

 

강제 경매란?

 

담보가 아니라 개인 빚 등 차용증을 통해서 돈을 빌려주었을 때 혹은 개인 신용을 통해서 돈을 빌려주는 경우가 있다.

 

돈을 못 받았다면 돈을 빌려줬다는 것을 다시 받기 위해 법원에 알려야한다.

 

이게 바로 소송이다.

 

법원은 소송을 통해 판결문을 내 준다.

 

이때, 그 사람이 가지고 있는 부동산 등을 경매한다.

 

이게 물권(담보)과 채권(신용)으로 나뉜다.

 

이게 바로 등기부등본이 갑구와 을구로 나뉘어 진 이유다.

임의경매와 강제경매를 이해해야하는 이유는?

 

투자할 때 정말 중요한 포인트가 된다.

 

임의경매 = 담보로 이루어져있고, 강제경매 = 판결문이다.

 

만약 은행이나 개인이 근저당설정 된 것을 통해 경매를 신청했다면 임의경매다.

 

하지만 이때, 근저당 금액이 그렇게 크지 않다면?

 

자신이 엄청 공들인 시세조사 및 임장이 소용없어질 수가 없다.

 

채무자가 돈을 갚아버리면 경매자체가 무효가 되기 때문이다.

 

이때 다른 투자포인트가 있다!

임의경매로 낙찰 후 매각허가가 났다.

 

이때 담보로 잡은 은행 빚이 크다면?

 

채무자가 은행과 얘기해서 앞으로 빚을 잘 갚겠다고했다.

 

이 경우 낙찰자의 동의가 필요하다.

 

이때, 낙찰자는 동의를 무료로 해주지 않는다.(비용은 많이 받아야한다.)

 

은행 빚이 작다면? 갚아버리면 임의경매는 끝나버린다.

 

이걸 주의해야한다.

 

이때는 정말 허무하다.

강제경매는 어떻게 될까?

 

강제경매는 개인 빚, 신용에 의해서 빌린 돈으로 진행된다.

 

판결문으로 진행되는 경매이다.

 

개인 빚은 좀 작다.

 

2천만원~3천만원정도가 평범하다.

 

하지만 채무자가 빚을 갚아도 판결문이 있기 때문에 경매가 계속 진행이 된다.

 

그 기간동안 소유권이전까지하면 된다.

 

임의경매에서 낙찰시 잔금을 준비하되 문건/송달내역을 확인한다.

 

강제집행정지를 신청했는지를 확인해야한다.

 

그렇다면 빨리 잔금내고 소유권이전을해야한다.

 

그러므로 꼭 강제경매와 임의경매의 차이에 대해 잘 알아야한다.

 

투자할때 매우 큰 포인트가 된다.

 

임의경매+강제경매가 진행된 경우에는 어떻게 해야할까?

이런건은 중복경매라고 한다.

 

이렇게 나온다면 입찰자에게 더욱 더 좋다.(낙찰자에게)

 

경매라는 것은 은행빚이든 개인 빚이든 돈을 못 받았기때문에 경매가 시작되었기때문이다.

 

만약 경매가 진행되는데 계속 유찰되어 경매를 신청한 사람이 돈을 하나도 못 받는다면 경매가 취소된다.

 

이것을 받지 못한다고 하여 무잉여라고한다.

 

무잉여가 있어도 중복경매 즉 경매를 신청한 사람 2명중 1명이라도 돈을 받는다면 계속 경매가 진행된다.

 

그러므로 낙찰자에겐 조금 더 안전하다!