다가구주택의 모든것 임장 하는 법 끝판왕

다가구주택의 모든것 임장 하는 법 끝판왕

소액임차인 혹은 보증금을 거의 배당받는 임차인을 만나본다.

건물의 소유주보다 건물에 살고있는 임차인들이
정보를 훨씬 더 잘 안다.

경매정보지를 활용하면 살고있는 소액임차인
호수를 아는 것은 쉽다.

임차인도 체납자도 사람이다.

정중하게 가서 인사하고 진실되게
말한다면 잘 말해줄것이다.

이때 복장은 깔끔하게 입고가야한다.

남자라면 적어도 셔츠, 여자라면 오피스룩

(필자는 저번에 청바지를 입고 갔다가
문전박대를 당한적이 있다.)

집을 직접 보여주는 임차인도 있다고 하니
얼마나 고마울까?

집을 직접보게되면 낙찰 후에 인테리어 비용, 수리비까지 감안할 수 있다.

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탱크옥션

여름과 겨울에 집 상태를 체크해야한다.

방의 구조를 확인해야한다.

침대를 손쉽게 놓을 수 있는 구조가 좋다.

또한 세탁기나 보일러등의 실까지 확인을 해야한다.

가끔 세탁기가 들어가지 않는 곳도 있다.

누수가 있는지 확인해야한다.

특히 장마철에 누수를 조심해야한다.

건물 외벽에 크랙 또한 확인해야한다.

건물이 오래되면 크랙으로 물이 들어가서
건물의 수명을 더 빨리 감축시킨다.

단열에 문제가 있는지 확인해야한다.

집의 불편한 점을 물어본다.

건물의 관리가 잘 되는지 확인한다.

운이 좋다면 그 건물을 관리했던 관리업체의 전화번호까지 있을 수 있다.

관리업체에 전화해서 관리비는 한달에 얼마인지
이 건물이 왜 경매에 나왔는지 확인해야한다.

주차하기 편리한지 주차장의 차 대수 및 이중주차해야하지는 않는지 확인한다.

대학교나 역 근처의 다중주택은 건축법 상
주차장의 제한을 덜 받지만

다가구주택, 다세대주택은 (특히 지방) 이제 막 취업해서 차를 타고 다니는 사람이 많은 경우가 많다.

주차가 편리하다면 분명 보너스 점수다.

엘리베이터의 유무를 확인한다.

-엘리베이터가 있다면 4층까지 걸어가야 하는 임차인들에게 매력포인트다.

하지만 임대인에게는 1년마다 받는 엘리베이터 점검으로 비용이 소모되니 양날의 검이다.

수요가 정말 많은 지역이라면 엘리베이터가 필요 없다.

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공인중개사 부동산에 들러서 체크해야 할 것

다가구주택 전문 공인중개사를 찾아야한다.

 

 

다가구주택 전문 공인중개사 찾는 방법

1.그 지역에 소재를 하고 있는 공인중개사여야한다.

2.네이버부동산에서 검색 했을 때 매매 옆에
단독/다가구 칸을 눌러본다.

3.매물이 많으면 많을수록 옆의 스크롤 길이가 길다. 

→ 이런 다가구주택의 사장님을 꼭 만나야한다.

운이 좋다면 낙찰 후 다가구주택의 관리비를
받으며 직접 관리해주는 공인중개사도 있다.

같은 방 수, 년도가 비슷한 건물의 최저 매물 가겨이 얼마인지?

최저 매물이 이것 말고도 더 있는지 확인한다.

비슷한 조건의 매물이 몇 개인지 확인한다.

매물이 많이 나와있다면 의심을 해봐야한다.

상식적으로 생각해보자 좋은 물건이면
팔려고 하지 않는다.

하지만 비호재가 있거나 문제가 있는 물건들이라면(위반건축물 등) 매도하려고 할 것이다.

전세와 월세의 시세는 어떻게 되는지 확인한다.

임대 수요가 풍부해야 하며 혹여나 임대가 잘 안 될시에

시세보다 낮은 월세로 내야 함을 꼭 기억해야한다.

지역 특성 상 월세가 30만원이상이면
임대수요가 풍부한 곳이라고 할 수 있다.

그만큼 다가구주택의 공급이 적기 때문이다.

내가 쓰는 방법으로 옆 건물에 임대인의
전화번호가 있다면 이런 질문을 한다.

"이번에 회사에서 약 6개월간 출장을
가려고 합니다. 방 5개정도 비어있을까요?"

만약 5개이상 비어있다고 한다면
임대수요가 풍부한 곳이 아니다.

이런 지역은 꼭 주의해야한다.

이 지역의 호재와 악재가 무엇인지 확인한다.

공인중개사에게 예비타당성에 관련해서 물어본다.

집을 중개하는 사람만큼 그 지역에 민감한 사람은 없다.

또한 호재로 인해서 시세가 상승할 곳 비호재로 인해서 시세가 하락할 곳을 구별해서 집을 매수해야한다.

오랫동안 매물로 나온 다가구주택이 있다면 잘 안 되는 이유를 물어봐야한다.

건물년식이 잘못되었거나 불법건축물 혹은
용도를 변경해서 사용하고 있을 수 있다.

그러므로 꼭 건축물대장을 통해서
용도를 확인하고 매수해야한다.

용도는 사무소인데 4가구로 쪼개서 임대주고 있는 다가구주택이 대한민국에는 정말정말 많다.

이 질문 꼭 하기 "사장님은 얼마면 팔 수 있으시겠어요?" 즉 매도가 선정이다.

오랫동안 거래해 온 공인중개사라면
바로 방 갯수와 건물의 준공년도,

위치만 알고도 매도 가격을 정할 수 있다.

상가는 보통 수익률을 순수익률을 4%~6% 잡고

경매 낙찰에서는 매도가를 생각해서
더 높은 수익률을 생각해야한다.

우리가 매수를 하지만 다가구주택은
또 다른 수익률이 적용된다.

내가 실수요자라면 이 물건을 사겠는가?

건물의 상태를 꼭 확인해서 추후에 거래가 될만한 물건인지 확인해야한다!

토지의 용도를 확인한다.

네이버지도나 다음지도에서
지도설정→지적편집도를 눌러서
꼭 토지의 용도를 확인해야한다.

아직 토지에 대한 이해가 많이 없으신
분들은 색깔이 진하면 진할수록

숫자가 크면 클수록 용적률관 건폐율이 높으므로

좋은 토지라고 생각하면 된다.

지자체에 따라서 다를 수 있으므로 공인중개사에게 문의하거나 꼭 찾아봐야한다.