종합부동산세

종합부동산세

< 과세표준 및 세율 적용 >

○조정대상지역 판정은 과세기준일(6월 1일) 현재를 기준으로 적용하므로 ’20년에는 조정대상지역 2주택자에 해당하며, ’21년 귀속분 부과 시에는 일반 2주택자에 해당함.

○합산배제 주택은 세율 산정 시 주택수에 포함되지 않으므로 비조정대상지역 2주택 소유자로 보아 일반세율이 적용됨

○종합부동산세는 주택의 지분 또는 부속토지만 소유한 경우에도 주택을 소유한 것으로 보아 세율을 적용하므로 부부 모두 조정대상지역 2주택자에 해당함

< 개정세법 관련 >

○법인은 주택분 종합부동산세 공제액(6억원)이 폐지되었으므로 주택을 보유한 가액 전체에 대해 종합부동산세 납세의무가 있음

- 다만, 사업의 특성을 고려하여 시행령으로 정하는 법인의 경우 보유 주택의 공시가격이 6억원을 초과하는 경우에 한하여 종합부동산세가 부과되며, 이 경우 세율도 단일 최고세율이 아닌 개인과 동일한 누진세율이 적용됨

* 세부담 상한도 개인과 동일하게 적용

○주택분 종합부동산세 세율이 단일세율 3% 또는 단일세율 6%가 적용되는 법인 또는 법인으로 보는 단체는 '21년부터 주택분 종합부동산세 계산 시 세부담 상한이 적용되지 않음

○법인 소유 주택에 대한 종합부동산세 계산시에만 세부담 상한이 적용되지 않는 것이고, 법인 소유 토지에 대한 종합부동산세 계산시에는 토지분 종합부동산세 세부담 상한이 적용됨

 

< 합산배제 및 세액공제 적용 >

○’21년 귀속분부터는 법인이 주택을 취득한 시기와 관계없이 ’20.6.18.이후 조정대상지역 소재 주택을 임대사업 등록한 경우 합산배제 대상에서 제외됨

○임대료 상한 5% 위반 시 위반한 연도와 그 다음연도(총 2년)에 대해 합산배제 대상에서 제외되는 것임

 

○임대료 상한 5% 위반 시 기존 합산배제 적용받아 감면된 세액에 대하여 추징하는 것이나, 의무임대기간(5년, 8년)이 지난 임대주택의 경우 기존 감면세액은 추징하지 않는 것임

○부부가 공동으로 1주택을 보유하는 경우 1세대 1주택자에 해당하지 않으므로 세액공제 적용되지 않음

*부부 각각 6억원씩 공제, 연령 및 보유기간 세액공제 미적용

○1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 소득세법 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자를 말함

- 다만, 합산배제 신고한 임대주택 외의 1주택을 소유한 자는 과세기준일 현재 그 주택에 주민등록이 되어 있고 실제로 거주하고 있는 경우에 한정하여 1세대 1주택자로 봄

○“상속인”이 아닌 “피상속인”의 임대개시일 기준으로 판단함

○종전주택이 합산배제 임대주택이 아니므로, 신축주택의 공시가격을 기준으로 합산배제 요건을 판정함

< 민간임대주택에 관한 특별법 개정 관련 >

○'20년 7월 11일 이후 단기건설임대주택을 장기건설임대주택으로 변경신고한 경우 종합부동산세 합산배제 건설임대주택에 해당하지 않음

○종합부동산세 합산배제 대상 장기임대주택의 의무임대기간이 종전 8년 이상에서 10년 이상으로 연장됨

○'20년 7월 11일 이후 장기매입임대주택으로 신청한 아파트는 임대사업자 등록 후 10년 이상 임대하더라도 종합부동산세 합산배제를 받지 못함

 

○'20년 7월 11일 이후 단기임대주택을 장기임대주택으로 변경신고한 경우 종합부동산세 합산배제 대상에 해당하지 않음

○종합부동산세 합산배제 받을 수 있음

 

○단기임대주택으로 등록한 아파트가 아닌 오피스텔이 임대의무기간 만료로 구청 임대사업자 등록이 말소된 경우, 다시 장기임대주택으로 등록하면 종합부동산세 합산배제를 계속 적용받을 수 있음

○아파트 이외의 주택은 지금이라도 장기매입임대주택으로 등록하면 종합부동산세 합산배제됨

-다만, 1세대가 국내에 1주택을 보유한 상태에서 ’18년 9월 14일 이후에 새로 취득한 조정대상지역에 소재한 주택은 장기임대주택으로 등록하더라도 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외됨

 

○법인 또는 법인으로 보는 단체가 아파트 이외의 주택을 장기매입임대주택으로 등록하면 종합부동산세 합산배제 받을 수 있음

-다만, '20년 6월 18일 이후 사업자등록 등을 신청(임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고)한 조정대상지역에 있는 장기일반민간매입임대주택은 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외됨

 

○임대의무기간 종료일에 임대사업자 등록이 자동 말소되는 아파트 장기임대주택과 단기임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대의무기간 내에 임차인의 동의를 받아 임대사업등록 말소한 경우 기 합산배제로 경감받은 종합부동산세는 추징되지 않음

 

 

○아파트 이외의 장기매입임대주택은 종료일에 임대사업자 등록이 자동 말소되는 유형이 아니므로

-의무임대기간(8년 또는 10년 이상) 충족 전에 임대사업자 등록을 자진 말소하는 경우 기 합산배제로 경감받은 종합부동산세가 추징됨

○임대의무기간 종료일에 임대사업자 등록이 말소되는 유형인 아파트 장기매입임대주택과 단기민간임대주택은 임대의무기간의 1/2 이상을 임대하기 전에 임대사업자 등록을 신청말소하는 경우에도 기 합산배제로 경감받은 종합부동산세가 추징되지 않음

○종합부동산세 과세기준일인 '20년 6월 1일 현재 시·군·구청 및 세무서에 임대사업자 등록한 상태에서 임대하고 있었던 임대주택이므로 '20년 종합부동산세 계산 시 합산배제됨

○합산배제 임대주택에 해당하여 종합부동산세를 경감받은 임대주택이 도시 및 주거환경정비법 등에 따른 재개발·(소규모)재건축·리모델링으로 인해 신규 취득한 주택이 아파트라서 임대사업자 등록이 불가능한 경우, 기 경감받은 종합부동산세는 추징되지 않음

 

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