인천광역시 부평구 산곡재원아파트 재건축 분석

인천광역시 부평구 산곡재원아파트 재건축 분석

인천광역시 부평구에는 재건축 아파트가 다른 구보다 많이 있습니다.

그 중에서 산곡재원 아파트를 분석해봅시다.

 

영상으로 시청(전국 재건축 아파트 분석)

www.youtube.com/channel/UCNmQ6u3PIjoBpDqgdAtCOow

땅파고

<정비사업 현황 알아보기>

구역명은 산곡재원아파트입니다.

위치는 산곡1동 180-239번지입니다.

면적은 10,500m2네요.

유형은 재건축에 해당하구요.

현재 단계는 추진위까지 설립되었습니다.

아직 갈 단계가 많이 남아있네요.

<지도로 분석하기>

아파트위 위치입니다.

동쪽과 북쪽으로는 아파트와 상권이 있어보이지만 서쪽으로는 명신여고와 인천외고로 확장성은 없습니다.

 

1.학교와의 거리 및 학력

 

1)초등학교

 

초품아 A급지

500M이내 초등학교(횡단보도 1곳) B급지

1km이내 초등학교 C급지

1km보다 멀면 D급지

 

배정초등학교를 보겠습니다.

인천산곡초등학교네요.(623m)입니다.

1km지만 가까운 거리는 아닙니다.

그러므로 초등학교까지의 위치는 C급지라고 할 수 있습니다.

 

-중학교와 고등학교 평균 성취도보다 높은지 안 높은지 확인할 것

인천 최고 학력 94.5%

90%이상 S급지

80%이상 A급지

70%이상 B급지

70%이하 C급지

 

2)중학교

바로 오른쪽의 산곡중학교입니다.

학력은 73.7%네요.

 

 

 

3)고등학교

바로 왼쪽에 있는 인천외고입니다.

역시 외고답게 학력이 98.5%네요.

상당합니다.

이런 경우 특수한 경우로 S급지로 보는게 맞겠네요.

2.대형마트와의 거리

근처에 롯데마트가 있습니다^^

거리는 726m네요.

1km안에 대형마트가 있으니 편리하겠네요.

3.연봉 및 주요 직장과의 거리(직주근접)

산곡동의 연봉은 3,230만원이네요.

연봉은 작은 편에 속합니다.

근로자 수도 1,889명밖에 안 되네요.

 

하지만 그 위쪽으로 청천동이 있습니다.

청천동의 연봉은 4,660만원에 해당합니다.

또한 근로자수는 29,135명에 해당합니다.

가장 연봉이 높고 근로자 수가 많은 회사는 당연히 GM입니다.

GM은 부평우미린 아파트에서도 나왔던거 같은데요.

재원아파트에서는 2km가 걸립니다.

상당히 가까운거리네요.

또한 1.2km되는 곳에 산곡역(2021년 예정되어 있습니다.)

GM까지의 접근성은 좋지만 산곡동 자체에는 이렇다할 일자리가 없습니다.

그래서 점수는 만점은 아니겠네요.

4.주요상권

300개 미만 500개~1000개, 1000개 이상 단위로 주변에 알아보기(반경 1km)

C급지, B급지, A급지, S급지

예외 백화점, 영화관 갯수 2개이상(S급지)

예외)주거환경시설이 잘 되어 있는 곳(택지지구)는 세대수로 판단 주변 5000세대이상 S급지

주변에 상권은 아파트 상권뿐이네요.

부평역까지의 거리는 조금 있기때문에 저기를 상권이라고 하기에는 조금 무리가 있습니다.

분명 상관관계는 조금 있죠.

도보로는 36분이고 2.35km므로 택시나 차로는 가깝겠네요.

상권에 속할 수는 있으나 영향력은 크지 않다라고 해야겠네요.

상권은 C급지에 해당합니다.

 

5.교통편

주요역까지의 거리를 알아봅시다.

 

1)강남역

강남역까지는 1호선과 2호선을 타면 되네요.

시간은 1시간 20분이 소요됩니다.

 

2)여의도역

여의도역까지는 1호선을 타고 9호선으로 환승을 하면 됩니다.

1시간 5분이 걸리네요.

 

3)서울시청역

시청역까지는 버스>1호선을 이용하게 됩니다.

급행시간을 잘 맞추면 1시간 안에 들어갈 수 있겠네요.

다만 지도상 시간으로는 1시간 10분이 걸립니다.

 

4)판교역

판교역까지는 버스>직행버스를 타게 됩니다.

시간은 1시간 36분이 소요되네요.

가깝지는 않은 거리입니다.

 

5)구로디지털단지역

버스>1호선>2호선을 이용하면 구디역까지 접근 할 수 있네요^^

구디역또한 향후 호재가 많기때문에 중요한 곳입니다.

1시간 이내인 57분만에 도달할 수 있네요.

 

6)가산디지털단지역

버스>7호선을 타면 48분만에 도달 할 수 있네요.

가산디지털단지역또한 일자리 수요가 많기 때문에 중요한 곳입니다.

<교통호재>

주변 교통호재로는 7호선 석남연장이 있습니다.

2021년예정이라고 되어있는데요.

7호선이 연장되면 서울과의 접근성이 더 좋아지죠^^

분명한 호재입니다.

 

석남역에는 7호선 개통을 준비하고있네요.

www.kyeonggi.com/news/galleryView.html?idxno=2352132

[포토뉴스] 서울7호선 석남연장선 개통 석남역 마무리 - 경기일보 - 1등 유료부수, 경기·인천 대

번외)땅짚고 정보 알아보기

땅짚고 입지또한 산곡동은 1군입지라고 나와있네요. 세대수 210에 지역내 5군아파트라고 나와있네요.

버블인덱스는 -2.2입니다.

버블이 없다는 것이죠.

전세파워도 -2.63입니다.

<가격 알아보기>

평수는 20평과 25평이 있습니다.

1)20평 가격

최근 매매가는 1.87억입니다.(3층)

전세는 1억이네요.

갭은 8700입니다.

 

2)25평 가격

최근 거래가격은 2.25억입니다.(3층)

전세는 1.1억이구요.

갭은 1.15억이네요.

<주변 신축 가격 알아보기>

주변 신축은 4군데 정도가 있습니다.

3군데 가격만 알아볼게요.

1)쌍용더플래티넘부평

34평기준 5.4억입니다.(평당가는 1,600만원입니다.)

 

2)부평신일해피트리더루츠

22평부터 33평까지 있습니다.

33평은 현재 5.45억입니다. 1)과 2)가격이 거의 동일하네요.

 

3)산곡동 부평아이파크

20.10월에 입주한 아이파크입니다.

34평 기준 7.5억입니다.

초등학교도 바로 옆이고 지하철이 곧 개통하는 영향이 큰 거 같네요.

 

<토지 정보 및 세대당 평균 대지지분 구하기>

토지의 용도는 2종일반주거지역입니다.

면적은 10,836m2입니다.

공시지가는 1,576,000원입니다.

세대수는 210세대였습니다.

세대당 평균 대지지분을 구해보니 15.6평이네요.

사업성이 충분히 있는 대지지분입니다.

 

<총평>

세대수가 조금은 작은 산곡재원아파트였습니다.

산곡동이 입지가 좋긴하지만 조금더 부평역 근처나 7호선 근처쪽이 더 좋다는 생각이 듭니다.

향후 7호선 개통시에 살짝 출렁이긴하겠네요.

미래를 기대해봅니다. 

 

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