인천광역시 연수구 송도영남아파트 재건축 분석

인천광역시 연수구 송도영남아파트 재건축 분석

 

<정비사업 현황 알아보기>

오늘은 38번인 연수구의 송도영남아파트를 분석해보겠습니다.

구역명은 송도영남아파트네요.

위치는 청학동 96-4번지입니다.

면적은 26,640m2입니다.

사업유형은 재건축에해당합니다.

사업시행인가까지 진행됐네요.

관리처분, 착공, 준공까지의 단계가 남았습니다.

6월+12월+36개월이라면 약 4년 6개월 정도 남았겠군요.

그 안 보다는 더 속도가 더 빠르겠군요.

사업시행이 된 지 조금 지났기 때문이죠.

<관련 뉴스>

www.areyou.co.kr/news/articleView.html?idxno=59908

[아유경제_재건축] 송도영남 재건축 “협력 업체 찾아요~” - AU경제

뉴스 기사에도 나와있듯이 장점들이 좀 나열되어 있네요.

 

www.areyou.co.kr/news/articleView.html?idxno=60506

http://www.areyou.co.kr/news/articleView.html?idxno=60506

조합은 이곳에 건폐율 22.33%, 용적률 244.65%를 적용한 지하 2층~지상 20층 공동주택 669가구 및 부대복리시설 등을 신축할 예정이다.

라고 나와있습니다.

용적률은 250%거의 다 채우네요.

 

<지도로 분석하기>

대략적인 위치입니다.

바로 위쪽으로 수인분당선이 지나는 송도역이 있는것이 특징이네요.

많은 분들이 헷갈리시는데 송도역은 여기에 있고 저희가 알고 있는 GTX b예정지인 송도역은 인천대입구역을 뜻합니다.

 

1.학교와의 거리 및 학력

 

1)초등학교

초품아 A급지

500M이내 초등학교(횡단보도 1곳) B급지

1km이내 초등학교 C급지

1km보다 멀면 D급지

인천송도초 통학구역입니다.

 

거리가 정말 가깝네요.

건너야하는 길도 보니 1차선에 해당합니다.

그러므로 초품아라고 할 수 있겠네요.

 

초품아 급지는 A급지입니다.

 

 

 

 

 

 

 

-중학교와 고등학교 평균 성취도보다 높은지 안 높은지 확인할 것

인천 최고 학력 94.5%

90%이상 S급지

80%이상 A급지

70%이상 B급지

70%이하 C급지

2)중학교

 

바로 남쪽에있는 함박중학교를 보겠습니다.

학군이 상당히 낮네요.

이 주변이 좋은 학군은 아닌걸로 알 수 있습니다.

 

3)고등학교

남동쪽에 위치한 청학공고도 보니 일반고가 아니여서 학군을 따지기는 어렵네요.

결론은 초품아에해당하지만 학군은 상당히 좋지 않다 라는 결론이나옵니다.

 

2.대형마트와의 거리

주변 마트를 찾아볼까요

남쪽으로는 롯데마트가 있습니다.

거리는 2.25km가 걸립니다.

 

북쪽으로도 1곳있습니다.

인하대학교 근처네요

홈플러스 인하점이 있습니다.

3.관공서 및 직장과의 거리(직주근접)

먼저 옥련동의 연봉을 알아볼까요?

연봉은 3,430만원이 평균입니다.

 

인천의 다른 곳들에 비교하면 높지 않은 편이죠.

근로자 수 또한 2000명정도로 상당히 낮습니다.

 

주변에서 가까운 일자리가 있는 곳을 알아볼까요?

1)동남국가산업단지입니다.

거리는 4km정도가 나옵니다.

충분히 출퇴근 가능하죠.

 

2)송도입니다.

역이 송도역이긴하지만 일자리가 많은 곳은 저희가 알고있는 송도쪽이죠.

이 쪽이 직업의 성격들이 더 좋습니다.

약 5.55km정도가 걸리네요.

 

4.주요상권

300개 미만 500개~1000개, 1000개 이상 단위로 주변에 알아보기(반경 1km)

C급지, B급지, A급지, S급지

예외 백화점, 영화관 갯수 2개이상(S급지)

예외)주거환경시설이 잘 되어 있는 곳(택지지구)는 세대수로 판단 주변 5000세대이상 S급지

 

 

주변에 상권을 둘러볼까요?

 

조금은 많이 소박한 수준입니다.

 

300개 미만이라고 할 수 있습니다.

 

물론 교통의 호재가 있지만 아직은 아파트 수요에의한 상권만 형성된 것을 알 수 있습니다.

그러므로 상권은 C급지겠네요.

 

 

 

 

 

5.교통편

주요역까지의 거리를 알아봅시다.

1)강남역

강남역까지는 1시간 34분이 걸리네요.

상당히 먼 거리입니다.

인천 동쪽에 있어서 그렇습니다.

 

2)여의도역

여의도역은 1시간 22분 걸립니다.

중간에 더블역세권인 주안역에서 환승을 하네요.

 

3)서울시청역

서울시청역까지도 1시간 27분이 걸리네요.

아직 교통호재가 다 실현되지 않은 상황에서는 주안역 환승을 주로 합니다.

 

4)판교역

판교역으로 가는 길은 광역버스를 먼저 타고 환승을 합니다.

버스를 2번 타는 구간이네요.

 

5)구로디지털단지역

구디역까지는 조금 가깝습니다.

1시간 14분입니다.

 

6)가산디지털단지역

가디역까지의 거리가 가장 가깝네요.

1시간 7분정도가 소요됩니다.

 

<개발 호재>

주변 개발호재로는 수도권제2순환고속도로와 열차 등입니다.

송도역 출발 ktx선이 추후 예정이며 고속도로도 만들어진다니 주변이 많이 발달할 거라고 생각이 되네요.

또한 ktx사업은 국가에서 밀고 있는 사업으로 수인분당선과 ktx라면 추후에 복합환승센터가 될 가능성이 높다고 할 수 있습니다.

송도역까지의 거리는 10분이 소요되는 것을 알 수 있습니다.

<가격 알아보기>

38년차 된 아파트로 4개의 평형대가 있습니다.

1)17평

최근 거래가격은 2.1억입니다.

전세는 7천정도가 시세로 갭은 1.4억정도네요.

 

2)19평

최근 거래가격은 2.35억입니다.

전세는 8천정도가 시세입니다.

갭은 1.55억입니다.

 

3)20평

20평도 비슷하네요.

최근 거래가격은 2.2억이구요.

전세는 7천입니다.

 

4)22평

 

22평은 최근 거래가격이 나와 있지 않네요. 

다만 2년전의 거래가격은 1.55억입니다.

 

<땅짚고 데이터>

데이터를 보니 인덱스=버블지수는 조금 있는 편이네요.

 정확한 분석은 아닐지몰라도 대략 비슷하니 참고해보시길 바랍니다.

 

<토지 정보 및 세대당 평균 대지지분 구하기>

토지의 용도는 2종일반주거지역입니다.

면적은 나뉘어져있는데 도로 기준으로 왼쪽 땅만 보았을때는 7500m2정도되네요.

지세는 평지구요.

공시지가는 1,500,000원이네요.

 

다 더해볼까요?

 

다른 빌라들을 제외한 아파트의 면적만 알아보겠습니다.

14,280m2가 나오네요.

335세대로 나누어보니 약 12.9평으로 13평정도가 나옵니다.

 

대지지분으로 보았을 때 높은 곳은 아니라고 할 수 있겠네요.

 

 

 

 

 

<총평>

사실 송도역의 ktx사업은 사업속도가 빠른 편에 속합니다.

그렇다고 막상 이 구역을 들어가자니 규제지역+낮은 대지지분과 학군이 걸립니다.

저에게 같은 투자금이 있다면 조금 더 호재가 반영되는 것을 보고 들어가는 것 또한 늦지 않다고 생각합니다.

 

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