세대당 평균 대지지분이 중요한 이유(주안센트레빌 재건축 분석)

인천광역시 주안센트레빌 주안7구역 재건축 분석

 

<정비사업 현황 알아보기>

주안7구역을 같이 알아보도록하겠습니다.

오늘 볼 구역은 벌써 준공이 몇 달 안 남은 물건입니다.

그러므로 재건축아파트를 볼 때 어떤점을 봐야하는지 같이 알아보도록하겠습니다.

 

cafe.naver.com/rainup/1801860

심심해서 적어보는 7구역(주안센트레빌) 투자기 ~^^

이 블로그를 참고해서 적어보려고 합니다.

감사하게도 그때의 투자기를 생생하게 적어놓아주셨네요.

 

재건축에 대한 정보는 모두 열정이넘쳐님의 재건축재개발 책을 통해 공부하였습니다.

 

먼저 왜 계속 세대당 평균대지지분을 이야기하는지 말씀 드리려고 합니다.

그만큼 대지지분이 중요하기 때문입니다.

왜냐하면 대지지분이 크면 클수록 일반분양 기여금액이 많아져서 분담금을 줄일 수 있기 때문이죠.

 

<리치데이 피셜>

분담금을 구하는 공식을 2가지 알아보도록하겠습니다.

 

1. 원래 조합원이 가지고 있는 물건(감정평가금액)과 조합원 분양 받고 싶은 물건이 있을겁니다.

 

즉 조합원 분양금액 - 조합원 물건(감정평가금액)*비례율이 됩니다.

비례율에 관련해서는 책을 찾아보시면 좋을거 같습니다.

 

2.신청한 평형 공사비(순수건축비+기타건축비) - 일반분양 기여금액입니다.

 

---

위 글에서는 1번에 관련된 내용이 나와 있습니다.

1번을 같이 정리해보죠.

 

원래 가지고 있던 물건의 감정가가 9100만원이라고 합니다.

비례율은 95.03%죠.

그래서 두 개를 곱한 8650만원이 바로 분담금에서 뺄 수 있는 금액입니다.

 

이 분은 74B타입을 신청하신 거 같습니다.

 

즉 2.61억에서 8650만원을 뺀 금액이 분담금입니다.

약 1.75억이 되는거죠.

이 분은 9100만원 감정 받는 집을 P를 1천만원 주고 투자하였네요.

1.01억에 매매를 하셨기때문이죠.

여기에는 전세가 5500만원이 들어갑니다.

4600만원을 투자하셨네요.(추후 이주비로 300만원은 까질 수 있음)

1번이 투자자들이 많이 선호하는 식입니다. 

P가 얼마고 얼마에 매입 이렇게 말이죠.

 

---

2번도 같이 알아볼까요?

먼저 물가상승률에 의해서 건축비를 평당 420만원으로 잡아보겠습니다.

 

매수인 분이 가지고 있던 토지의 크기는 얼마일까요?

바로 55.9m2입니다.

계산해보니 17평이라고 하겠습니다.

이때 신청한 평형 수는 30평입니다.(전용면적 74m2)

 

이때 위에서 말한 공사비는 신청한 평형 수가 아닙니다.

바로 계약면적의 평형 대비 공사비를 말한 것이죠.

그렇다면 30평의 계약면적은 몇 평일까요?

 

84:55평입니다.

그렇다면 74:50평이 됩니다.

 

계약면적 48평이라고 해보겠습니다.

계약면적 48평인 30평형을 공급하려면 순수 건축비가 2.01억이들어갑니다!

여기에 133%를 곱해야합니다.(기타 건축비가 있기때문에 책 꼭 참고하기!)

기타 건축비까지 다 더하니 26,812만원이네요.

이때! 매수인분이가지고 있던 토지 17평이 모두 30평형을 만드는데 쓰여지지 않습니다.

 

고로 남는 토지는 일반분양에 기여를 하게 되는 것이죠.

이때 기부채납은 10퍼센트로 가정하겠습니다.(아파트 정문+관리실 등등)

 

건축할때 인정받는 토지는 15.3평입니다.

 

15.3평중에서 신청 30평형을 건설하는데 얼마가 들까요?

주안7구역은 용적률이 300%였습니다.

 

30평형을 300%용적률로 계산한다면 바로 10평의 부지만 필요합니다.

그렇다면 이때 5.3평이 남게 되는거죠.

 

이 5.3평에는 다른 평형을 지을 수 있겠죠?

이 금액만큼 빼도록 합시다.

2.68억에서 얼마를 뺄 수 있을까요?

그렇다면 1평당 얼마의 수익이 나는지를 알아야합니다.

 

일반분양 가격을 보도록할게요.

74평형의 일반분양가격은 3.16억이 평균이였습니다.

여기서 순수건축비를 빼야합니다.(기타건축비는 조합에서 미리 건립함)

 

순수 건축비는 2억이였죠.

뺀다면 약 1억 2천정도가 일반분양 수익입니다.

이때 10평의 토지로 1억 2천만원의 수익이 난다는 것을 뜻합니다.

 

그러므로 1평에 1200만원이라고 할 수 있겠죠.

 

매수인 분은 5.3평이 남아있었습니다.

 

이 6,360만원을 건축비에서 빼도록하겠습니다.

대지지분으로 계산한 분담금은 2억이 나옵니다.

 

1번으로 계산한 금액은 1.75억이였죠.

2번으로 계산하니 분담금은 2억이 나오네요.

물론 공사비나 비례율에 따라서 금액은 달라질 수 있습니다.

 

이 계산은 국평기준 34평형(계약면적 55평)일때 더 맞다고 합니다.

 

다만 여기서 30평형이기때문에 오차가 2500만원 정도가 나네요.

그래도 여기서 유의미한 의미가 나옵니다.

 

대지지분, 주변의 일반 분양가, 토지의 용도를 안다면 대략적인 분담금이 예측가능 하단 것입니다.

제 계산법이 틀렸을 수도 있습니다.

더 정확한 계산을 위해서는 열정이넘쳐님의 책을 통해 공부해보시길 바랍니다^^

 

<지도로 분석하기>

주안역센트레빌아파트의 모습입니다.

총 1,458세대구요.

21년 7월 입주예정이네요.

 

1.학교와의 거리 및 학력

 

1)초등학교

초품아 A급지

500M이내 초등학교(횡단보도 1곳) B급지

1km이내 초등학교 C급지

1km보다 멀면 D급지

초등학교까지의 거리가 조금 아쉽네요.

도보로 11분으로 741m를가야합니다.

초등학교는 C급지네요.

 

-중학교와 고등학교 평균 성취도보다 높은지 안 높은지 확인할 것

인천 최고 학력 94.5%

90%이상 S급지

80%이상 A급지

70%이상 B급지

70%이하 C급지

 

2)중학교

 

근처 석정중학교는 78.2%입니다.

 

평균보다 3%높네요.

 

3)고등학교

석정여고는 학력이 80.3%입니다.

평균보다 2%낮네요.

 

중고등학교의 평균을 보면 79%입니다.

 

중학교 학력이 더 우선시 되기때문에 학력은 B급지라고 할 수 있습니다.

 

2.대형마트와의 거리

홈플러스가 바로 옆에 있습니다.

장은 여기서 매일 볼 수 있겠네요.

거리는 100m입니다.

 

3.관공서 및 직장과의 거리(직주근접)

 

주안동의 평균연봉입니다.

3,310만원이구요.

종사자는 11,848명이네요.

지엠이 있는 청천동까지가 조금 가까워보입니다.

 

지엠까지의 거리는 6km정도가 걸립니다.

 

인천시청까지의 거리는 얼마나 걸릴까요?

거리는 2.25km가 걸립니다.

 

 

 

고잔동까지의 거리도 알아볼게요.

고잔동또한 많은 직장수요가 있습니다.

 

 

고잔동까지의 거리는 약 8km가 소요됩니다.

많이 가까운 거리는 아닙니다.

 

또한 송도까지는 11km로 조금 먼 거리네요.

더블역세권이라는 장점이 있지만 주변에 일자리가 많지는 않습니다.

그래도 시청과는 가깝습니다.

 

그리고 북쪽으로는 국가산업단지가 있습니다.

하지만 종사자 수가 많은 편은 아니네요.

4.주요상권

 

300개 미만 500개~1000개, 1000개 이상 단위로 주변에 알아보기(반경 1km)

C급지, B급지, A급지, S급지

예외 백화점, 영화관 갯수 2개이상(S급지)

예외)주거환경시설이 잘 되어 있는 곳(택지지구)는 세대수로 판단 주변 5000세대이상 S급지

미추홀구 1위의 상권입니다.

상권갯수가 바로 옆으로는 390개, 지하철 아래쪽으로는 1117개나 있네요.

상권은 매우 좋다고 할 수 있습니다.

 

S급지가 될 수 있는지 백화점, 영화관 갯수를 보겠습니다.

근처 영화관이 4곳이나 있습니다.

참고로 영화관은 아무곳에나 짓지않기때문에 상권의 성격이 매우 좋다는 얘기입니다.

백화점이 없는게 아쉽지만 구월동까지 3km만 가면 되네요.

S급지라고 할 수 있습니다.

 

5.교통편

주요역까지의 거리를 알아봅시다.

1)강남역

강남역까지는 1시간 20분정도 소요됩니다.

 

2)여의도역

가까운 여의도역까지도 1시간 7분걸리는 거리네요.

 

3)서울시청역

환승은 하지 않아도 되지만 1시간 12분 걸립니다.

 

4)판교역

판교테크노벨리쪽까지는 1시간 30분이 넘게 걸리구요.

 

5)구로디지털단지역

구로디지털단지역까지의 거리는 59분걸리네요.

 

6)가산디지털단지역

 

가산디지털단지역까지의 거리는 52분이네요.

 

그렇지만 주안역까지의 거리가 도보 6분정도밖에 걸리지않고 더블 역세권이기 때문에 가치가 높습니다.

1호선과 인천2호선의 더블역세권이네요.

 

<가격 알아보기>

평수는 21평부터 33평까지 있습니다.

소형평수부터 국민평형까지 있는거죠.

세대수는 25평이 가장 많습니다.

 

3.6억이네요. 전세예상은 2.9억이구요.

21년 7월에 입주이기때문에 아직 분양권 실거래가 입니다.

또한 1,458세대로 대단지의 메리트가 있겠네요.

 

또한 분양권이 104건거래되어 회전율이 27%입니다.

상당히 높은 비율이네요.

 

4.05억이 33평이니 알고계시면 좋을거같아요.

 

<토지 정보 및 세대당 평균 대지지분 구하기>

토지 정보를보니 제3종일반주거지역인걸 알 수 있습니다.

이미 곧 준공완료이므로 평균 대지지분을 알 필요는 없지만 구해볼까요?

 

 

면적은 6.4만m2입니다.

다만 여기에는 유치원, 농협 등이 포함되어 있습니다.

6만m2로 계산해볼게요.

 

1,458세대죠.

대지지분은 12평~13평정도가 되겠네요.

 

<총평>

주변의 상권이 좋고 더블역세권의 주안역센트레빌이였습니다.

인천의 공급물량이 많아서 섣불리 진입하기 망설여지지만 좋은 단지라고 보고있습니다^^

 

[경제에 관한 모든 것/시사경제] - 인천광역시 미추홀구 남광로얄아파트 재건축 분석

인천광역시 미추홀구 남광로얄아파트 재건축 분석

[경제에 관한 모든 것/시사경제] - 인천 송현아파트(1차, 2차) 재건축 분석

인천 송현아파트(1차, 2차) 재건축 분석

[경제에 관한 모든 것/시사경제] - 인천광역시 동춘동 동춘무지개마을 재건축 분석

인천광역시 동춘동 동춘무지개마을 재건축 분석