인천광역시 미추홀구 우진아파트 재건축 분석

인천광역시 미추홀구 우진아파트 재건축 분석

저번 미추홀구 주안역센트레빌에 이어서 오늘은 우진아파트를 분석해볼까합니다.

요근래 경기도와 서울로 자금들이 모이고 있습니다...

 

한 발이라도 앞서서 좋은 곳을 선점해야합니다^^

 

<정비사업 현황 알아보기>

미추홀구에 속해있구요.

구역명은 우진A입니다.

위치는 주안동 1344-1번지 일원이구요.

면적은 15,917.0m2네요.

유형은 재건축에해당합니다.

현재 관리처분인가완료까지 왔습니다.

착공과 준공 단계가 남아있네요.

관리처분이 조금 지났으니 3년정도 걸리겠네요.

 

<관련 기사>

www.areyou.co.kr/news/articleView.html?idxno=60775

http://www.areyou.co.kr/news/articleView.html?idxno=60775

분양 계획은 조합원 279가구, 일반분양 104가구, 보류시설 3가구 등으로 계획됐다.

총 가구수는 383가구+보류시설 3가구이다.

500가구가 안 되는 세대수로 조금은 작은 편이다.

라고 나와있습니다.

뉴스기사는 읽어보길 바랍니다.

 

분양 후 예상 평면도입니다.

타워형이 3곳이 있고 판상형이 3동으로 이루어진 구조입니다.

다른 의견들을 보니 우진아파트는 대림 E편한세상으로 결정났다고 합니다.

주변시세에 비해서 아직 조합원 분양가가 저렴하네요.

 

<지도로 분석하기>

전체적인 모습입니다.

바로 남쪽으로는 구축아파트 단지들과 학교가 많이 보이네요.

북서쪽으로는 주안파크자이더플래티넘이 23년 2월에 입주예정입니다.

 

1.학교와의 거리 및 학력

초등학교는 인천연학초통학구역입니다.

가는 길도 한 번 볼까요?

1)초등학교

 

초품아 A급지

500M이내 초등학교(횡단보도 1곳) B급지

1km이내 초등학교 C급지

1km보다 멀면 D급지

 

중간에 2차선 도로를 건너서 학교를 가게 됩니다.

횡단보도를 건너고 조금 가는 게 초품아는 아니네요.

하지만 500M이내에 있으므로 B급지에 해당합니다.

-중학교와 고등학교 평균 성취도보다 높은지 안 높은지 확인할 것

인천 최고 학력 94.5%

90%이상 S급지

80%이상 A급지

70%이상 B급지

70%이하 C급지

 

2)중학교

관교여중의 학군입니다.

학력은 80.4%네요.

인천의 평균은 75.3%입니다.

하지만 80%가 결코 높은 비율은 아닙니다.

 

3)고등학교

바로 앞의 학익여고는 88.5%로 높은편이네요.

상당히 우수한 학교인가봅니다.

미추홀구 평균에 비해서도 높습니다.

 

둘의 평균은 약 84%정도가 됩니다.

학군으로 따지면 A급지입니다.

 

2.대형마트와의 거리

주변에 마트가 1km이내에 없습니다.

그래도 서쪽으로 1곳, 동쪽으로는 3곳이 있습니다.

거리가 3km라서 차량을 이용하면 장보는것은 어렵진 않겠네요.

주변에 세대수가 조금 돼서 있을 줄 알았는데 없는게 아쉽네요.

 

3.관공서 및 직장과의 거리(직주근접)

주안동의 연봉은 3,310만원입니다.

종사자수는 11,848명이구요.

 

문학동과도 가깝습니다. 학익동까지도 가깝구요.

여기또한 연봉은 3천 초반~3천 중반대네요.

종사자수는 합쳐도 4천명 가량됩니다.

주변의 직장이 많지 않아서 근처에 수요가 많은 곳까지 거리를 알아보았습니다.

1)송도 5.83km떨어져있네요. 거리가 조금 됩니다.

2)주안, 인천시청역근처(구월동) 2.89km, 2.77km

주안역과 인천시청역근처가 조금 가깝네요.

 이 주변은 일자리가 꽤나 있는 곳이죠.

3)부평역 7.37km떨어져 있습니다.

부평역과는 거리가 꽤 되네요.

 

주안산업단지 쪽과 구월쪽으로 출퇴근 하지 편한 입지라고 할 수 있겠네요.

 

4.주요상권

300개 미만 500개~1000개, 1000개 이상 단위로 주변에 알아보기(반경 1km)

C급지, B급지, A급지, S급지

예외 백화점, 영화관 갯수 2개이상(S급지)

예외)주거환경시설이 잘 되어 있는 곳(택지지구)는 세대수로 판단 주변 5000세대이상 S급지

근처에는 신기시장이 있습니다.

그래서 상가갯수가 600개정도나 되죠.

시장이라는 상가가 성격상 사람들에게 많이 선호되는 입지는 아닙니다.

주변에 신축들이 더 들어서고 주변이 정비되야 A급지에 해당하겠네요.

여기는 아직 B급지라고 판단됩니다.

 

5.교통편

역까지의 거리를 알아볼까요.

인천공원역까지는 1.76km로 도보 26분인에ㅛ.

인천터미널역까지도 2.3km가 됩니다.

상당히 먼 거리로 가까운 거리는 아닙니다.

 

주요역까지의 거리를 알아봅시다.

 

1)강남역

강남역까지는 1시간 25분걸립니다.

 

2)여의도역

여의도역까지는 1시간 18분이네요.

 

3)서울시청역

서울시청역도 1시간이 넘는 1시간 22분입니다.

 

4)판교역

판교역은 2번의 버스환승으로 1시간 10분걸리네요.

 

5)구로디지털단지역

구로디지털단지역은 1시간 9분입니다.

1시간 이내로 들어오는 역이 거의 없긴하네요.

 

6)가산디지털단지역

가사디지털단지역이 가장 가까웠지만 1시간 2분이 걸립니다.

 

<가격 알아보기>

우진아파트는 321세대로 용적률은 250%였네요.

재건축단지치고는 상당한 용적률입니다.

년차는 42년차이구요.

18평 200세대

19평 60세대

20평 60세대 이렇게 총 320세대로 이루어져있네요.

호갱노노에는 321세대로 나와있는데 네이버부동산을 확인해보니 320세대가 맞습니다.

 

1)18평

18평의 최근 평균가격입니다.

매매는 1.4억, 전세가 2,700입니다.

갭이 크네요. 1억 1,300입니다.

 

2)19평

19평은 전세가가 나타나있지 않습니다.

18평과 동일할걸로 보이네요.

1평밖에 차이가 없기때문이죠.

1억 8500이 최근 거래가입니다.

1평차이인데 4500만원이나 차이가 나네요.

 

3)20평

20평의 가격입니다.

최근 거래가는 1.56억입니다.

19평보다도 저렴한데 아마 오래된 아파트의 특성상 월세나 전세가 잘 맞춰져있었거나, 올수리한 집이라고 예상이 됩니다.

 

<토지 정보 및 세대당 평균 대지지분 구하기>

토지입니다.

우선 토지중에서 2분의 1만 나오네요.

용도가 3종일반주거지역이네요.

사실 기존의 용적률이 너무 높아서 사업성이 있을까 걱정됐었거든요.

3종이면 300%까지 될테니 아직 50%가 남아있네요.

지세는 완경사구요.

공시지가는 1,182,000원입니다.

 

 

세대당 평균 대지지분을 구해볼까요

14평이나옵니다.

다만 상가동의 크기가 조금 커보이네요. 만민교회는 뗀 면적입니다.

상가를 제외하면 12.5~13평정도가 나오지 않을까 예상됩니다.

정확한 면적은 꼭 등기부등본을 떼보셔야합니다^^

 

<총평>

계속 강조드리지만 인천광역시가 다른 광역시에 비해서 가격이 아직 많이 안 올라온건 사실입니다.

하지만 추후 공급량이 많다는 점을 꼭 잊지마시고 투자를 하셨으면 합니다.

우진아파트의 경우 초등학교까지의 거리도 가깝고 학군이 좋았다는 점이 괜찮네요.

근처의 학익여고의 학업성취도가 88%정도였으니깐요.

다만 교통편이 좋아보이진 않습니다.

그래도 모든 단계 거의 다 되었다는 점을 높게 살 수 있겠네요.

 

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