인천광역시 미추홀구 남광로얄아파트 재건축 분석

인천광역시 미추홀구 남광로얄아파트 재건축 분석

<정비사업 현황 알아보기>

남광로얄 아파트입니다.

 

위치는 주안동 458번지 일원이구요.

면적은 29589.4m2네요.

3만m2가 조금 안 되는 면적입니다.

 

사업유형은 재건축이구요.

아파트는 우선 474세대입니다.

바로 아래 단지는 125세대구요.

 

총 599세대네요.

 

용적률이 생각보다 높은 수치네요.

 

211%구요.

42년차인 아파트네요.

1980년 3월에 준공되었습니다.

 

정확한 주소는 인천광역시 미추홀구 주안동 1443입니다.

<지도로 분석하기>

남광로얄아파트의 모습입니다.

신기사거리에 접해있구요.

 

북측으로는 힐스테이트푸르지오주안아파트가 23년 6월 예정이네요.

 

1.학교와의 거리 및 학력

 

1)초등학교

초품아 S급지

500M이내 초등학교(횡단보도 1곳) A급지

1km이내 초등학교 B급지

1km초과 C급지

인천남부초등학교와의거리는 28M입니다.

건너야하는 도로가 큰도로가 아니라 2차선도 아닌 작은 도로이기때문에 완전 초품아라고 할 수 있습니다.

바로 옆으로 할인마트가 보이네요.

 

우선 초등학교는 가까우므로 초등학교입지는 S급지입니다.

 

-중학교와 고등학교 평균 성취도보다 높은지 안 높은지 확인할 것

인천 최고 학력 94.5%

90%이상 S급지

80%이상 A급지

70%이상 B급지

70%이하 C급지

 

2)중학교

주로 배정받는 동인천중하교의 학력은 76.3%입니다.

인천의 평균은 75.3%로 1% 더 높네요.

 

제물포여자중학교또한 평균은 76%라고합니다.

 

제물포여자중학교까지의 거리는 894m가 걸리네요.

동인천중학교까지는 1.98km로 제법 거리가 멉니다.

 

3)고등학교

근처에 있는 고등학교는 없습니다.

인천기계공고가있지만 일반고는 아니니 제외할게요.

 

중고를 보면 근처 중학교는 인천평균과 비슷한 76%이기대문에 학교로는 B급지라고 할 수 있습니다.

 

2.대형마트와의 거리

대형마트는 주변에 많이 있습니다.

 

킴스클럽, 홈플러스 2곳, 롯데마트가 3km이내에 4군데가 있습니다.

차량을 이용하면 충분히 이용할 수 있는 가까운 거리죠.

 

3.관공서 및 직장과의 거리(직주근접)

먼저 주안동의 평균 연봉은 3,310만원이네요.

 

또한 종사자 수가 많은 곳은 의료법인 인천사랑의료재단 686명, 태안모터스 468명 등등이 있습니다.

인천지방법원까지의 거리는 1.43km구요.

인하대 용현캠퍼스는 2.1km네요.

또한 인천광역시청까지의 거리는 2.67km입니다.

주안동의 전체 직장은 11,848명으로 1만명은 넘지만 인천에서 큰 편은 아닙니다.

 

4.주요상권

300개 미만 500개~1000개, 1000개 이상 단위로 주변에 알아보기(반경 1km)

C급지, B급지, A급지, S급지

예외 백화점, 영화관 갯수 2개이상(S급지)

예외)주거환경시설이 잘 되어 있는 곳(택지지구)는 세대수로 판단 주변 5000세대이상 S급지

 

주변의 상권을 보니 신기시장의 상권으로 총 599개가 있습니다.

그러므로 근처 상권은 B급지라고 할 수 있습니다.

 

추후에 아파트가 북쪽, 서쪽으로 더 입주를 한다면 상권이 더 바뀔수도 있다고 생각합니다.

 

5.교통편

주요역까지의 거리를 알아봅시다.

 

1)강남역

1시간 26분이구요.

 

2)여의도역

 

1시간13분걸립니다.

 

3)서울시청역

1시간 18분이 걸립니다.

 

4)판교역

판교역도 시간이 좀 더 걸립니다.

 

5)구로디지털단지역

구로디지털단지역또한 1시간이 조금 넘네요.

 

6)가산디지털단지역

 

가산디지털단지역이 1시간이내로 58분걸리네요.

 

고로 주요입지까지의 점수는 총 6점 중에 1점이라고 할 수 있습니다.

 

 

또한 가장 중요한 역까지의 거리는 942m가 걸립니다.

1km이내네요.

 

 

<가격 알아보기>

가격은 정말 다양합니다.

15평, 16평 등등 40평까지 있네요.

가장 많은 세대는 25평 99세대입니다.

 

15평가격 매매 1.8억 전세 6천이구요.

 

20평가격 2.05억 전세 7500입니다.

주요평형인 25평은 2.43억이구요 전세가 1.4억이네요.

 

26평형은 최근 거래가 없었나봅니다. 아마 25평보다 높겠죠.

 

31평은 3억에 형성되어 있구요 전세도 1.2억입니다.

 

<토지 정보 및 세대당 평균 대지지분 구하기>

용도지역은 2종일반주거지역입니다.

면적은 다 나눠져있으므로 합쳐볼게요.

 

지세는 평지로 재건축하기 좋구요.

토지 모양이 네모로 정말 좋은 모습입니다.

 

공시지가는 1,513,000원이구요.

 

474세대와 125세대입니다.

 

총 599세대입니다.

세대당 평균 대지지분은 15.04평입니다.

사업성이 충분히 있는 토지지분이네요.

 

다만 소형평수는 지분이 작을거고 대형평수는 당연히 많겠죠.

상가또한 포함된 면적이므로 투자하시려는 평수의 대지권을 확인하시면 좋을거 같습니다.

<총평>

미추홀구 이 방면으로 구축들이 상당히 많은 곳입니다.

현재는 미추홀구 대장이 어딘지 사람들끼리 이야기를 하면서 티격태격하고 있는 모습인데요.

 

하지만 구축 안에서의 신축은 항상 메리트가 있습니다.

추후에 주변 인프라가 바뀌겠네요.

 

다만 향후 인천의 공급물량이 많다는점, 주안동에서 gtx b역인 인천시청역까지는 버스+도보 22분이 걸린다는 점을 잘 고려하셔야합니다.

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