인천광역시 동춘동 동춘무지개마을 재건축 분석

인천광역시 동춘동 동춘무지개마을 재건축 분석

다른분들의 요청에 의해서 이번에는 인천으로 넘어왔습니다.

먼저 인천은 향후 공급물량이 많습니다. 

 

<인천광역시 알아보기>

먼저 인천광역시에 대해서 알아보겠습니다.

행정구역은 8구2군으로 나뉘어져있습니다.

 

면적은 1000km2정도이네요.

 

인구는 300만이 조금 안되는 294만입니다.

인구밀도는 2767명이구요(1km2당)

 

 

인구를 살펴보겠습니다. 2011년에 280만이였습니다.

 

그 뒤로 계속증가하다가 2019년에 295.7만으로 가장 많았습니다.

작년에는 294.3만으로 조금 줄었네요.

구별 인구도 보겠습니다.

서구의 인구가 54.2만, 남동구 52.5만이구요.

그다음이 부평구, 미추홀구로 오늘 분석할 연수구 인구는 5위네요.

 

 

현재 인천광역시의 인구는 감소하고 있는 추세라고 합니다.

 

이유는 2가지라고 하는데요

1. 출산율의 감소

2. 신규택지의 개발 및 입주가 다 끝났다고합니다.

 

그 중 가장 문의가 많았던 연수구의 무지개아파트를 같이 분석해봅시다.

단지는 크지만 아직 재건축 연한이 되지는 않았습니다.

 

<정비사업 현황 알아보기>

무지개마을은 아직 27년차로 재건축연한이 충적되지는 않았습니다.

다만 용적률 135%로 훌륭하네요.

건폐율도 17%구요.

 

<지도로 분석하기>

 

1.학교와의 거리

 

1)초등학교

배정학교는 인천동막초등학교입니다.

공립으로 319m정도 걸리네요.

 

앞 단지들은 조금 더 빨리 갈 수도있겠습니다.

다만 작은 도로 1개와 큰 횡단보도 1개를 건너야하네요.

 

2)중학교

중학교로는 가장가까운곳이 인천여중입니다.

학력도달은 90퍼센트네요.

인천평균은 75퍼센트입니다.

또한 진학률은 1.5%네요(특목고)

 

연성중학교와 청량중학교는 1km로 도보 13분정도 소요되겠네요.

 

3)고등학교

주변에 고등학교가 있긴하지만 뷰티예술고입니다.

다른 학교들을 보면 미추홀외국어고(5km)

인천과학예술영재학교(4.2km)

인천포스코고(2km)입니다.

조금은 거리가 있지만 충분히 등하교 가능한 거리네요.

 

2.대형마트와의 거리

대형마트는 2곳이 있습니다.

1.1km떨어진 곳에 이마트

1.4km떨어진 곳에 홈플러스가 있습니다.

두 곳다 이용하기 편하겠네요.

연수구청 위주로 세대수가 확보되어서 2곳이나 있나봅니다.

 

다 합치면 1만세대가 넘겠네요.

 

3.직장 수요와의 거리

연수구청까지의 거리는 1km입니다. 또한 그 오른쪽으로 경찰서가 있습니다.관공서보다는 동춘역과 동막역 반대편으로 산업단지가 정말 많습니다.여기까지 거리도 1.38km밖에 안 되기때문에 이 수요들로 인해서 아파트 단지 값이 탄탄하겠네요.

 

4.주요상권

연수구의 중대형상권입니다.

상가 갯수는 301개이구요.

동춘동 1위의 교모 상권이므로 중요한 포인트겠죠?

무지개마을에서 여기까지는 도보로 10분이다.

멀지 않은 거리이므로 괜찮아보인다.

5.교통편

 

그리고 동막역까지의 거리는 274m로 도보 5분이네요.

역세권에 해당합니다.

 

<가격 알아보기>

 

총 1068세대로 대단지를 이루고 있네요.

평형은 23평, 32평이고 23평이 534세대 32평이 534세대로

50프로씩 차지하고 있습니다.

 

1)23평

23평의 가격을 보겠습니다.

최근 거래는 2.67억이네요.(평균가)

전세는 2.3억으로

갭은 3.5천정도 듭니다.

평당가는 1,160만원이네요.

 

 

2)32평

 

32평의 최근 거래가격은 3.4억입니다.

전세또한 3.1억이네요.

갭은 3천정도입니다.

평당가는 1062만원으로 오히려 낮네요.

 

<토지 정보 및 세대당 평균 대지지분 구하기>

용도부터보겠습니다.

3종일반주거지역이네요.

면적은 71646m2구요.

공시지가는 1,652,000원입니다.

세대당 평균대지지분은 20.3평입니다.

원래 큰 평수로 이루어져있기도 했고 큰 평수로 좋네요.

<총평>

다만 인천은 향후공급물량이 많고 아직 무지개마을은 연한이 안 되었습니다.

타이밍과 자신의 자금을 잘 고려하셔서 들어가야할걸로보입니다.

+공시지가는 1억넘습니다.

 

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