인천 송현아파트(1차, 2차) 재건축 분석

인천 송현 1,2차 아파트 재건축 분석

<정비사업 현황 알아보기>

송현 1차 아파트는 40년차의 아파트구요.

500세대입니다.

송현 2차 아파트는 39년차의 아파트로 400세대입니다. 

도합 900세대의 송현1차, 2차 아파트네요.

 

위치는 동구 송현동 1번지 일원이구요.

 

면적은 50627m2입니다.

재건축에 해당하구요.

 

현재는 조합설립까지 난 곳입니다.

 

관련 기사들도 보시길 바랍니다.

 

www.enewstoday.co.kr/news/articleView.html?idxno=1400496

호반건설, 인천 송현1‧2차 주택재건축정비사업 수주 - 이뉴스투데이

www.kihoilbo.co.kr/news/articleView.html?idxno=869223

인천 송현1·2차아파트 재건축 탄력받나 - 기호일보

[하우징헤럴드=최진 기자] 인천 송현1·2차 재건축사업 시공권을 놓고 호반건설과 KCC건설이 맞대결을 펼친다. 

인천시 동구 송현1·2차아파트 주택재건축조합(조합장 한명희)이 지난 9일 입찰을 마감한 결과 호반건설과 KCC건설 2개사가 참여해 수주의지를 내비쳤다. 지난달 15일 현장설명회에 참석했던 두산건설은 입찰에서 발을 뺐다.

입찰제안서 내용은 조만간 조합 내부 회의를 거쳐 공개될 예정인 가운데 공사비와 무상지원품목 등에 관심이 쏠리고 있다. 조합은 내달 중순에 시공자 선정을 위한 총회를 열고, 향후 재건축사업을 함께 할 파트너를 결정할 예정이다.

출처

www.housingherald.co.kr/news/articleView.html?idxno=38938

송현1·2차 재건축 내달 시공자 선정... 호반 vs KCC 맞대결 - 하우징헤럴드

호반건설 vs kcc건설 과연 어느 건설사에서 공사를 하게 될까요?

 

호반건설은 작년 기준 도급순위 13위정도로 알고 있습니다.

kcc도 20위대 이긴하죠.

 

1군 건설사는 아니지만 나쁘지않네요.

 

그리고 인천 동구의 리딩 단지를 알아보겠습니다.

2020년 12월 1일~2021년 2월 1일로 보았을 때 동산휴먼시아가 1위이네요.

아직 34평이 3.18억으로 평당 1000이 안 됩니다.

 

<지도로 분석하기>

송현 1차와 2차아파트의 모습입니다.

송현 3동주민센터가 중간에 있네요.

 

1.학교와의 거리

배정 받는 학교는 인천 서흥초등학교라고 나와있네요.

지도 상으로 한 번 볼게요.

이렇게 따라갈거 같습니다. 큰 대로변으로 가는 길도 있겠지만 조금 돌아가게 되니깐요.

이 뒤쪽 후문으로 가는 길이 제일 빠른길입니다.

물론 주차장이 아이들에게 위험하여 정문이용을 해야한다면 좀 더 걸어가게됩니다.

 

2.대형마트와의 거리

1km이내에 마트가 있진 않습니다.

왼쪽은 바다로 동쪽 혹은 남쪽을 향해 큰 마트가 3군데가 있습니다.

1)이마트트레이더스

1.79km입니다.

 

2)홈플러스인천숭의점

2.35km가야하구요.

 

3)이마트 동인천점

2.83km정도 가야하네요.

 

3.직장과의 거리

보시면 송현동의 평균 연봉은 5,040만원으로 낮은 편이 아닙니다.

그 중 현대제철주식회사에 종사자가 1,657명이네요.

연봉은 6천만원에 다다릅니다.

2위인 케이제이엠아이주식회사는 연봉은 많지만 종사자 수가 좀 적구요.

 

3위 동국제강과 현대제철주식회사 다합해도 1600명이 넘네요.

거리는 그렇게 멀지 않습니다.

현대제철까지의 거리는 700m로 도보로도 출퇴근이 가능한 거리네요.

 

다만 요즈음 아파트 가치에 대한 인식이 직주근접도 좋지만 큰상권과의 인접성+교통의 편리+서울까지의 접근성 등등을 따진다는점입니다.

 

제철소 바로 옆은 그렇게 선호하는 단지가 아니라는게 요즈음 생각들인거 같습니다.

 

4.주요상권

동구의 중심상권은 상가 갯수가 333개네요.

여기까지는 813m정도입니다.

도보로 13분이네요.

동구의 중대형상권으로 음식점이 200개가량을 차지하고 있습니다.

 

이에 대비해서 중구의 상권은 823개입니다. 상권이 더 크네요.

여기까지는 1.63km입니다.

 

5.교통편

 

이번 부터는 서울과 인천의 주요 역까지의 소요시간을 알아보도록하겠습니다.

 

1)송도에 인천대입구역 인천1호선(GTX B라인)

GTX B라인은 시간이 A나 C보다도 오래걸릴걸로 예상되지만 시간은 48분정도가걸립니다.

오히려 서울로 바로 가는게 낫죠.

그러므로 GTX의 파급력은 없다고 할 수 있습니다.

 

2)강남역

버스로 1호선으로 환승한 뒤 다시 2호선을 타고 강남역까지 가는 코스입니다.

1시간 30분걸리네요.

 

3)여의도역

여의도역이 서쪽으로 조금 더 가깝습니다.

1시간 17분걸립니다.

 

4)서울시청역

시청역까지도1시간 21분 걸리네요.

다행히 환승은 1번입니다.

 

5)판교역

판교역 신분당선까지는 버스를 2번 지하철을 1번타야합니다.

1시간 40분걸리네요.

판교의 테크노밸리는 이미 부산광역시의 소득을 넘어섰습니다.

 

다른 역들까지도 다 1시간은 넘게 걸리는 입지입니다.

그러므로 교통편인 측면에서는 좋지 않은 점수를 줘야할 거 같네요.

또한 북쪽으로 청라, 아래쪽으로 송도가 개발중이지만 추후 교통적인 측면에서 개발호재는 적다고 봅니다.

 

<가격 알아보기>

 

1)송현1차아파트 가격

평수는 10평, 13평, 15평, 17평으로 이루어져있습니다.

 

10평 가격 - 매매가는 7,000 전세는 1,800이 평균이네요.

13평 가격 - 매매가는8,250 전세는 5,000이 평균입니다.

 

소형평수로 주로 구성되어 있습니다.

 

2)송현2차아파트 가격

송현2차아파트는 14평과 19평으로 이루어져있습니다.

14평은 270세대로 매매가 1.1억 전세 2,500입니다. 갭이 8,500은되네요.

19평은 1.5억 전세는 8천입니다. 갭이 7천이네요.

 

 

<토지 정보 및 세대당 평균 대지지분 구하기>

 

1.송현1차아파트 토지 분석

 

송현 1차아파트의 토지입니다.

용도는 2종일반주거지역이구요.

면적이 18,955m2네요.

평지로 좋고 공시지가는 120만원대입니다.

총대지를 500세대로 나눠보았더니 11.48평이 평균이 나옵니다.

소형 평수 위주로 재건축을 하는게 좋겠네요.

 

2.송현2차아파트

 

송현 2차아파트는 면적이 20,747m2입니다.

대신 세대수는 400세대였죠.

대지지분은 15.7평이네요.

수익성이 있는 대지지분이에요.(15평이상)

 

<총평>

인천광역시라는 특성상 인구가 290만이면 분명 소도시보다는 상승여력이 큽니다.

주변 신축 아파트도 분양가가 조금은 낮고 아직은 인천이 저평가라는 생각을 하고 있습니다.

 

다만 청라, 송도 등 발전되는 구역들이 많아서 인천 동구는 어떻게 될지 기대가 되네요.

여기가 더 발전하기 위해서는 교통 개발이 더 되서 접근성을 올려야한다고 생각합니다.

 

인천광역시 또한 입주물량이 추후 3년간 많기때문에 정말 입지 좋은 곳을 들어가야합니다.

 

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