임대차 3법

임대차 3법 조기 정착과 전세가격 안정

ㅇ 이에 대한 정부의 입장은 다음과 같습니다.

ㅇ 임대차 3법 시행과 전세에서 월세로의 전환 추세는 직접적인 인과관계가 없습니다.

임대차 3법의 시행으로 오히려 현존 계약의 갱신 시에는 임차인의 동의 없이 임대인의 일방적 의사만으로 월세로 전환할 수 없고,

 

- 설령, 갱신 시 전세 → 월세 전환이 이루어지더라도 법정전환율 2.5%가 적용되고, 보증금 및 월세 증액도 5% 이내로 제한되어 집주인이 전세에서 월세로 전환할 유인이 크지 않은 상황입니다.

 

ㅇ 다만, 최근 지속적인 금리 하락으로 전세 임대인의 실질수익률이 낮아짐에 따라 월세로의 전환 유인이 있으나,

 

- 임대차 3법 시행 전후 전세-월세 비중에 뚜렷한 변화가 나타나지 않고, 전년 대비 유사한 수준을 유지하고 있습니다.

* 서울시 부동산정보광장 자료(확정일자 신고건수)를 가공

 

** 확정일자 신고된 계약건수를 계약일 기준으로 현재까지 집계한 자료로 최종 확정된 전월세 거래량이 아님. 8월-10월 계약체결 건은 현재도 신고가 접수되고 있어서 최종 거래량은 더 늘어날 전망

 

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ㅇ 그간 임차인은 집주인 요구시 2년마다 이사를 가야하는 주거불안감 속에 거주해왔고, 특히 임대차 기간과 3년 단위인 중‧고등학교 학제와도 맞지 않아 큰 불편을 겪어 왔습니다.

 

- 우리나라 전체 가구의 약 42%에 달하는 임차 가구의 주거안정을 위해 임대차 3법 도입은 불가피한 선택이었으며, 주요 선진국에서도 계약갱신요구권은 보편화되어 있는 제도입니다.

 

* 독일, 프랑스, 미국 뉴욕, 일본 등에서 기한 없는 임대차계약 또는 계약갱신요구권 운영 중

 

ㅇ 물론 임대차 3법 도입으로 새로운 거래 관행이 정착되기 전까지 일부 과도기적 혼선과 불편이 불가피한 측면이 있습니다.

 

- 다만, 최근 분쟁 관련 민원 상담 건수가 제도 도입 초기에 비해 크게 감소하는 추세이며, 새로운 제도와 관행이 정착되어 감에 따라 이러한 민원은 더욱 줄어들 것으로 예상됩니다.

ㅇ 정부는 민원사례에 대한 FAQ 등을 주기적으로 보완하여 배포하고, 관계기관 콜센터 등을 통해 신속하게 민원에 대응하는 한편,

 

- 임대차분쟁조정위원회를 현재 6개소에서 18개소로 확대*하는 등 분쟁의 예방 및 원만한 해결을 위해 만전을 기하겠습니다.

 

* ‘20년도 설치계획 : 인천·청주·창원(LH), 서울 북부·전주·춘천(한국감정원)

** ‘21년도 설치계획 : 제주·성남·울산(LH), 고양·세종(대전)·포항(한국감정원)

 

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ㅇ 해당 보도에서 거래량 감소 근거로 제시한 ‘서울시 부동산광장’의 9월 전월세 거래량은 확정일자를 통해 신고된 계약건수를 현재까지 집계한 자료일 뿐, 최종 확정 수치가 아닙니다.

 

- 서울시 통계는 부동산 거래관리 시스템(RTMS)을 통해 취합된 신규 신고 자료를 기존 통계자료에 누계하여 산정하므로, 신고 건수가 추가됨에 따라 거래량 수치도 지속 변동*됩니다.

 

* 예시 : 9월 계약, 11월 확정일자 신고 → 11월에 9월 계약 건에 사후 반영 → 이에 따라 9월 계약 건수는 12월경 최종 확정

 

- 따라서, 신고 건수가 누적된 이전 달 거래량과 현월 거래량을 단순 비교할 경우 (당해 월 계약 건 집계가 마무리되지 못한) 현월 거래량이 과소추정될 수 밖에 없는 통계 구조입니다.

 

- 이러한 통계 해석상 유의사항을 누차 알렸음에도, 반복적으로 동 자료를 왜곡하여 근거자료로 제시하는 것에 유감을 표합니다.

 

- 아울러, 잘못된 통계 인용으로 인한 시장 불안심리 가중은 서민 주거안정에 도움이 되지 않으므로 자제를 간곡히 당부 드립니다.

 

ㅇ 참고로 8월 서울시 전월세거래량(신고기준)은 5.4만건으로 전년동월(5.1만건) 대비 6.8% 많은 것으로 나타나고 있습니다.

 

* (‘20.8) 전월세 5.4만건, 전세 3.3만건 (’19.8) 전월세 5.1만건, 전세 3.0만건
(‘20.7) 전월세 5.7만건, 전세 3.5만건 (’19.7) 전월세 5.0만건, 전세 3.0만건

 

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ㅇ 최근 5년간 전월세가격은 풍부한 입주물량으로 안정적인 흐름을 보여 왔습니다.

 

- 최근 3년간 주택 입주물량은 연 57.1만호로 관련 통계 집계 이후 역대 최고치를 기록하고 있습니다.

 

- 그 결과 최근 5년(15-19) 수도권 월세는 하향 안정세를 보이고 있고, 전세도 연 평균 1.67% 상승하여 소비자물가 상승률(1.19%)과 유사한 흐름을 보이고 있습니다.

ㅇ 다만, 금년 들어 COVID-19 등으로 인한 경제위기 극복을 위해 한국은행이 불가피하게 기준 금리를 인하하였으며, 이는 전세가격 불안요인으로 작용하고 있습니다.

 

- 금리가 내려가면 임차인 입장에서는 전세 보증금 실부담이 줄어 선호지역 및 아파트에 대한 전세 수요가 증가하고, 집주인 관점에서는 실수익이 감소하여 보증금 증액 유인이 발생하게 됩니다.

 

* A는 전세 보증금 전액을 대출하였다고 가정(보증금을 전액 예금으로 조달한 경우도 예금금리 1/2로 하락시 전세보증금 기회비용도 1/2로 감소)

 

* 집 주인 관점에서도 이자율 1/2하락시 실수익 1/2로 감소

 

 

ㅇ 대출금리가 4%→2%로 하락하는 경우 월세 임차인 B의 실부담액은 변동이 없는 반면, 전세 임차인 A의 월부담은 50만원으로 감소하고,
A는 기존 월 부담액(100만원)으로 6억원의 전세대출 이자 부담 가능

 

⇒ 전세 세입자의 상급지 및 상급주거 유형(수도권 → 서울, 다세대/연립 → 아파트)으로의 이동 수요가 증가하고, 이는 전세가격 상승 압력으로 작용

ㅇ 실제 최근 4년간 1)전세대출금리 인하에 따라 2)전세대출 규모가 늘어났고, 3)아파트 중심으로 전세거래 증가

 

1) 전세대출금리(%, 시중) : (`17.6월) 3.08 (`18.6월) 3.03 (`19.6월) 2.94 (`20.6월) 2.26
- 월 100만원 이자부담 시 전세대출 3.9억원 → 5.3억원(+36%) 차입 가능

 

2) 전세대출 증가규모(조원) : (‘18.1∼8월) 13.8, (’19.1∼8월) 17.1, (‘20.1∼8월) 21.9

 

3) 전국 전세거래 증가율(전년비, %) : [아파트] (’17) 2.9 (’18) 13.6 (’19) 8.9 (’20.8) 15.8
[비아파트] (’17) 2.1 (’18) 12.7 (’19) 5.9 (’20.8) 10.1

 

ㅇ 현 시점은 민생경제에 큰 부담이 되고 있는 코로나19로 인한 경제위기 조기 극복과 경제위기 극복과정에서 저금리로 인해 발생하는 일부 자산가격 상승으로 인한 사회적 부작용 최소화를 위해 정부, 학계, 산업계, 오피니언 리더 등 각계가 지혜를 모아야할 때입니다.

 

ㅇ 일부 자극적인 사례 또는 검증되지 않은 (임대차 3법으로 인한)공급위축론으로 불안 심리를 부추기는 것은 전세시장 불안심리를 가중시키는 등 누구에게도 도움이 되지 않습니다.

※ 해외 사례를 근거로 임대차 3법 도입에 따라 공급이 위축될 것이라는 주장이 있으나, 해외와 달리 우리나라는 국가 주도 대규모 공공택지 개발과 분양가상한제 시행으로 신규 공급 및 신규 주택수요가 충분

 

ㅇ 정부는 앞으로도 전세시장 동향을 면밀히 모니터링하면서,

 

- 8.4 공급대책 후속조치의 차질 없는 이행, 행복주택, 매입임대주택 등 장기공공임대주택의 지속적인 공급 등 서민 주거안정을 위해 최선의 노력을 경주할 예정입니다.

 

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