부동산 경매

경매 정리 1편

1.경매의 목적(왜 필요한가?) 

경매는 채무자의 부동산을 경쟁방식으로 매도하여 그 돈을 채권자들에게 배당해주는 절차이다. 

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1-1여기서 경쟁방식이란? 

가장 높게 입찰가를 선정한 사람을 최고가매수인으로 정한다. 

우리가 이 사람을 낙찰자라고 한다. 

 

1-2배당의 상세설명 

배당은 배당기일에 한다. 

배당일에 돈을 나눠주기 위해서 배당신청을 받는다. 

이때 배당을 요구한다고 해서 배당요구라고 하고 지정된 날짜까지 배당을 해야하는데 이를 배당요구종기일 이라고 한다. 

이 날까지 배당요구를 하지 않는다면 배당요구를 받을 수 없다. 

 

이건 정말 중요한 날이다.

 

채권자가 배당요구를 신청하지 않았다면 낙찰자가 인수할수도 있기 때문이다. 

 

그러므로 선순위( 말소기준권리보다 빠른)임차인이 있을 때 배당요구종기일까지 배당요구를 신청했는지 안했는지 확인해야한다. 

 

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2.경매의 종류 

(1)강제경매, (2)임의경매가 있다. 

 

2-1임의경매란? 

물권에 의해서 진행되는 경매다. 

물건에 걸려있는 권리를 물권이라고한다. 

등기부등본 을구에 물건에대한 권리가 기재되어 있다. 

 

경매절차에서 누군가가 낙찰을 받는다면 을권에 있는 권리들은 사라진다. 

그래서 물권에는 먼저 받아갈 수 있는 우선변제권이 있다. 

 

2-2강제경매란? 

판결문에 의해서 진행되는 경매다. 

판결문이 없어져야 경매절차가 없어질 수 있다는 것이다. 

 

임의경매와의 차이점을 꼭 이해해야한다. 

채무자가 임의경매인 경우 근저당을 없애버린다면 경매절차가 종료된다. 

그래서 소유권이전을 빨리 해야한다. 

 

하지만 강제경매는 판결문에 의한 경매이므로, 채권금액을 다 갚아도 판결문은 아직 효력이 있다. 

 

그래서 강제집행 정지신청 > 판결문취하소송까지 절차를 다 거쳐야한다. 

그러므로 쉽게 취하되지  않는다. 

낙찰 후에 강제집행 정지신청이 들어왔는지 안 들어왔는지 확인해야한다. 

 

2-3임의경매의 특징 

임의경매는 물권이라고 했다. 

근저당에는 은행근저당, 개인근저당을 설정할 수 있다. 

 

0000은행, 홍 길 동 이렇게 근저당을 설정할 수 있다. 

 

임의경매개시결정 날로부터 근저당 설정이 6개월 전에서 1년 전사이에 있다면 이때 경매물건을 정말 꼼꼼히 봐야한다! 

 

이 물건은 매매로 팔리지 않아서  개인 근저당을 설정한 후에 물건을 팔려고하는 경우가 많기 때문이다. 

 

일반 매매는 몇 명 혹은 몇십명만 보지만 경매 물건은 요새 경쟁이 엄청 쎄서 몇 천명에게 노출 될 수 있기 때문이다. 

 

그래서 꼭 물건을 잘 확인해야한다.

안 그러면 안좋은 물건을 비싼 물건에 입찰 받을 수가 있다. 

은행근저당으로 개시된 임의경매는 개인 신용에 문제가 생긴다. 

하지만 개인 근저당으로 개시된 임의경매는 개인 신용에 문제가 생기지 않는다. 

 

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3.압류 가압류를 알아보자. 

3-1가압류란? 

개인빚을 빌려준 뒤 누군가 갚지 않는다고 가정해보자. 

이때 빚을 갚지 않는 a의 다른 재산에 경매를 신청하여 돈을 대신 받을 수 있다.

 

이때 이 재산을 처분하지 못하게 가압류를 설정할 수 있다. 

법원에서 간단하게 신청할 수 있다. 

 

여기서 조심해야할 것은 서로 친한사람들끼리 돈을 빌려주는 건 좋다.

하지만 사람의 인생은 한치 앞을 모르는 것이다.

그러므로 돈을 빌려줄때는 근저당을 설정해주는것이 정말 나중에 깔끔하다. 

이때 근저당 기준은 2금융권기준으로 채권최고액을 설정해도된다.

 

2금융권기준으로 130%로 설정하면된다. 

이게 지인들과 돈 빌려주는 것에서 제일 깔끔하다. 

 

그리고 압류 가압류는 판결문을 받는다면 이걸로 강제경매를 신청할 수 있다. 

이 강제경매가 취하되려면 판결문이 취하되야한다. 

 

3-2 말소기준권리가 생긴 이유

법원에서 처음 경매에 물건을 팔았을 때에는 어떤 상황이였을까?

부수적인 권리들이 너무 많아서 경매물건이 낙찰되지 않았다. 

그래서 어느 기준을 만들었는데 이 기준 이후의 권리는 다 없애준다고하여 말소기준권리라고한다. 

 

3-3여기서 말소기준권리가 되는 권리는 어떤 것일까? 

경매 목적을 다시 생각해보자. 

채권자들에게 돈을 다시 돌려주는 것이다. 

그러므로 돈을 받아가기 위해 설정된 권리들이 해당한다. 

부동산을 사용하기위한 권리, 부동산을 소유하기 위한 권리 등은 법원에서 말소기준권리로 생각하지 않는다. 

예를들어 가처분, 가등기, 지상권 등이다. 

 

말소기준권리보다 먼저 있다고 한다면 선순위 뒤에 있으면 후순위라고 한다. 

가처분, 가등기 지사권 선순위인 경우 후순위인 경우는 법원에서 말소기준권리로 판단 하지 않으므로 낙찰 후에 소송의 결과에 따라서 이런 권리들은 달라질 수 있다. 

 

3-4 소유권이전청구가등기, 전세권의 경우는 다르다. 

이 권리를 가진 사람들 채권자가 돈을 요구했다면 경매의 목적과 부합한다. 

이경우에는 말소기준권리가 될 수 있다. 

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4. 임차인의 대항력은 어떻게 판단할까? 

임대인과의 계약을 통해서 인도, 전입 이 후 다음날 0시부터 대항력이 발생한다. 

말소기준권리보다 먼저 있었다면 선순위 대항력 뒤에 있다면 후순위 대항력이 되었다. 

 

주택임대차보호법이 없을때는 기존 집주인과 임차인의 계약이였다. 

매매인 경우 임차인의 권리가 인정되었지만 경매인 경우에는 대항력이 인정되지 않았다.

 

그래서모든 임차인이 명도 대상이였다. 

이때 집주인들은 돈이 없는경우가 대부분이였다. 

그래서 임차인들은 돈을 받지 못하고 쫓겨난 경우가대부분이였다. 

 

그래서 주택임대차 보호법이 생겼다. 

제 3자로 소유주가 바뀌더라도 보호해줄 수 있기 위함이다.(주택임대차보호법 특별법) 

 

임차인의권리(임차권), 전세권 이 경우도 잘 알아야한다. 

선순위 임차인인 경우 꼭 배당요구를 해야 낙찰자가 안전해진다. 

그리고 보증금도 다 받아가야한다. 

 

 

배당요구를 했는지 확인하는 것또한 정말 중요하다. 

이건 바로 문건/송달 내역에서 확인할 수 있다. 

 

예를 들어 선순위 전세권(임차인) 설정 후 집주인이 근저당을 설정했다고 해보자. 

이때 급해진 임차인은  전입신고와 확정일자를 했다고 해보자. 

 

이런 임차인이 전세권은 두고 임차권으로 배당요구를 했다면 정말 위험할 수 있다. 

이때 문건/송달 내역에는 임차인00000배당요구 신청서 제출 이렇게 나와있을 것이다.

 

이렇다면 선순위 전세권은 남아있고, 대항력이 없는 임차권만 배당요구를 한 것이기때문에 낙찰자가 선순위 전세권을 인수해야한다. 

 

이 부분이 정말 중요하다.

꼭 이해하고 있어야한다.

 

자신이 알고 있는 지식과 실전 물건은 다를 수 있으므로 직접 권리분석을 하고 입찰해보는 것이 중요하다. 

 

이런  부분을 해결하기 위해서 카페나 오픈카톡방을 통해서 경매 스터디를 찾는 것이 정말 도움된다.

인원은 10명을 넘지 않고 5~6명정도가 적당하다.

 

집 주변에 있는 물건부터 시작해서 공동 임장을 가보고 공동 입찰을 해본다면 큰 경험이 될 것이다. 

 

처음에는 너무 많은 수익을 욕심부리는것보다 쉬운 수익부터 차근차근 나아가본다면 나중에는 큰 결과를 이룰 수 있을 것이다. 

 

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-2부에서 계속-

<참고자료>

www.youtube.com/watch?v=L_MnqRjIHqE&list=PLNqLGXk71ZijDe8YPpJryxjXys523km-V&index=20&ab_channel=%EB%B6%80%EC%9E%90%ED%95%B4%EC%BB%A4