법원경매 경매기입등기

법원경매 경매기입등기

 

 

임의경매 혹은 강제경매가 시작되는 것을 경매기입등기라고 한다.

 

경매기입 등기는 정말 중요하다. 

 

경매기입등기를 알기 전에 우리는 꼭 경매에 대해 다시 알아야한다.

 

경매란?

 

경매란 돈을 주는 것이다.

 

돈을 빌려준 사람에게 돈을 주는 것이다.

 

이게 바로 경매의 목적이다.

 

한 마디로 경매란 배당하기 위해서 있다.

 

 

 

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모든 사람들이 낙찰자의 입장에서 보지만 경매는 살짝만 관점을 바꾸면 참 쉽다.

 

이걸 주최하는 입장에서 생각하면 쉽게 생각이 된다.

 

관점을 바꿔서 생각해야한다.

 

법원의 입장에서 생각, 경쟁자들의 입장에서 생각을 해야한다.

 

경매는 돈을 빌려준 사람들에게 이 물건을 팔아서 돈을 주는 것이 목적이다.

 

이 목적을 꼭 기억하고 있어야한다.

 

법원은 팔고 나눠주는 역할만 하는것이다.

 

선순위 가처분, 선순위 가등기 이런 부분은 낙찰자에게 인수되는 이유다.

 

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법원에게 등기부등본은 무엇일까?

 

법원의 입장에서는 누군가의 빚이 정리되어 있는 목록이다.

 

빚 목록 그 이상 그 이하도 아니다.

 

'이런 빚이 있으니 팔아서 정리해 줄게'> 채권자들에게 알려주는 것을 바로 경매개시결정, 경매기입등기라고 한다.

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자연배당이란 무엇일까?

 

등기부등본에 올라와 있는 빚 목록을 보고 이것들을 배당해줄게 이렇게 배당해주는 걸 뜻한다.

 

여기서 전세권이 선순위 일때 2가지 경우가 있다.

 

돈을 받아갈 수도 계속 살수도 있다.

 

살건지, 받아갈건지 전세권자는 표현을 해야한다.

 

등기부등본에 없는 권리는 신고를 해야한다.

 

이게 바로 권리분석 + 배당요구가 된다.

 

대표로 임차인, 전세권 등등이 된다.

 

경매시작을 했는데 빚들이 더 들어온다면 배당요구종기일 까지 신고를 해야 인정이 된다.

 

 

 

그러므로 경매개시결정 뒤에 들어오는 근저당, 압류, 가압류는 배당요구를 꼭 해야한다.

이 점이 포인트다.

 

예외)세금은 국세징수법으로 법이 다르다.

 

여기에 조세채권법정기일이 따로 있어서 신고를 따로 해야한다.

 

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근저당, 압류, 가압류, 임차권, 전세권(후순위) 등등 배당요구를 안 해도 말소가 된다.

 

경매개시결정을 했을 때 또 다른 포인트가 나온다.

 

이때 임차권등기라는 것을 굉장히 주의해야한다!

 

다른 등기부등본에 있는 권리들은 등기부등본에 등기되어 있는 날짜 그대로 권리분석을 한다.

 

하지만 임차권 등기는 다르다.

 

임차권은 전입 확정일자를 했던 날짜에 등기 되는 것이아니라 그 날짜를 표시해주는 것일 뿐이다.(주로 더 늦음)

 

임차인의 계약, 인도, 전입신고 한 날 다음날 0시가 대항력의 기준이 된다.

 

임차인이 계약이 만료된 뒤에 소유주가 보증금을 돌려주지 않는다면?

 

임차권 등기까지 한다면 전입보다 최소 1~2년 뒤에 등기를 하기때문에 이게 대항력이 있는지 없는지 판단하려면 꼭 전입날짜를 봐야한다.

 

임차권 등기의 대항력 기준은 임차인의 계약인도 전입한 날인것이다.

 

이걸 꼭 기억해야한다.

 

절대로 임차권 등기가 된 날로 권리분석을 한다면 임차인의 대항력을 잘못 짚을 수 있다.

 

 

 

 

선순위인 대항력 있는 임차인이 돈을 못받았다면?

 

그리고 전입을 빼야한다면 임차권 등기를 경매개시가 된 뒤에 임차권등기를 하는 경우가 많다.

 

그러면 이 임차권은 배당요구를 꼭 해야한다.

그래야 배당을 받을 수 있다.

 

이 부분을 많이 놓친다.

 

배당을 하지 않았다면 낙찰자가 인수를 해야한다.

 

돈은 받아가지 않고 대항력만 남아있게 된다.

 

 

 

그래서 경매개시결정등기가 있다면 등기 이후에 임차권 등기가 있는지 없는지 확인을 해야한다.

 

그리고 이 임차권 등기에 대항력이 있는 임차인이 있는지 없는지를 확인해야한다.

 

배당요구를 하면 괜찮지만 배당요구를 하지 않은 경우는 대항력을 인수하게 된다.

 

그래서 경매개시결정등기가 정말 중요한 것이다.

 

이것이 바로 자연배당의 요건과 경매기입등기 이전과 이후에따라 바뀌는 권리이다.

 

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<참고>

www.youtube.com/watch?v=mO0r69hPfng&list=PLNqLGXk71ZijDe8YPpJryxjXys523km-V&index=22&ab_channel=%EB%B6%80%EC%9E%90%ED%95%B4%EC%BB%A4