아파트 현장조사 팁

아파트 현장조사 팁

1.보통 사람들이 아파트는 쉽고 편하다고 생각한다. 

우선 아파트는 현상유지가 잘 되니깐 쉽다고 생각한다. 

유지보수 또한 잘 되고 있기 때문이다. 

 

내가 이 물건을 사도 책임질 부분이 많이 없다는 뜻이다. 

공용관리를 해주기 때문에 그렇다. 

또한 가장쉬운것은 시세파악이 쉽다는 것이다. 

 

시세파악이 쉽다 어렵다로 물건의 난이도가 나오기때문이다. 

또한 컨설팅도 쉽게 들어올 수 있는것이다. 

정보가 정말 많이 있고 쉽기때문에 아파트는 상대적으로 다른 부동산에 비해서 접근하기가 쉽다. 

또한 초기에 중견건설사 이상에서 아파트를 건설하기 때문에 쉽다. 

 

지방에 나홀로아파트나 시세파악이 안 되는 곳은 지역 부동산 교차로 등에서 지역신문을 보고 시세파악을 하는 것이 좋다. 

이건 많은 사람들이 모르는 경우다.

 

이것이 만약에 공매로 나오고 시세파악이 나온다면 남들과 차별화가 된다.  

 

남들과 차별화되는 전략이 있다면 엄청나게 좋은 것이다. 

 

아파트를 현장가서 조사할때 진짜 임차인인지 가짜 임차인인지에 초점을 맞추면 조사를 하기 너무 힘들다.

 

가장임차인이란 전입만해놓고 말소기준권리보다 더 일찍 전입하여 살고있는데 살고 있지 않은 사람이다.

사실 가장임차인 고수들이 정말 많다. 

아파트는 특별하게 점유자를 만날 필요는 없다.

 

아파트는 10년이 되든 15년이 되든 건물 상태가 괜찮다. 

하지만 정말 오래된 아파트는 점유자를 만나야한다. 

오히려 평면도, 향을 봐야한다.

 

이런 걸 통해서 지도만 봐도 가리고 있는 곳이 있는지 없는지, 포베이인지 투베이인지를 봐야한다. 

아파트는 그래서 손품으로 알아가는 것이 좋다.

 

로얄동, 로얄층의 기준을 잡고 가는 것이 좋다.

만약 타워형이라면 그 층에 다른 호수가 팔렸다고 하더라도 향이나 다른 타워형이면 가격이 천차만별일 수가 있다. 

 

로얄동, 로얄층, 일반동, 일반층은 무조건 알아가야한다. 

 

 

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2.가격이 오르는 순서

사람들이 선호하는 곳은 조망 좋고, 대중교통 가깝고, 편의시설이 가까운 경우를 좋아한다. 

이런 기준만 잡는다면 시세파악을 금방 할 수 있다. 

그리고 나서 관리사무소장을 만날 수 있다. 

 

 그리고 실거주자 컨셉으로 물어보면 모든 것을 다 알려줄 수 있으니 관리사무소에 들리는 것이 참 좋을 수 있다. 

정보를 얻을 때는 최대한 모른다는 사실로 이야기를 해야 많은 것을 알려주실 것이다.

 

'집주인이 전세를 많이 올려서 이사 하려고 하는데 어떻게 접근해야할지모르겠어요'

 

이게 바로 기본적인 마인드가 되어있어야한다. 

우리나라 사람들 마인드는 자기보다 잘 모르는 사람들 자기보다 어려운 사람들은 알려주고 도와주려고 하기때문에 꼭 더 배워간다는 마음으로 접근을 해야한다. 

 

감정가가 비슷하다 생각이 되었을때 현장에가서 관리사무소를 꼭 가봐야한다. 

정말 이 부동산을 사고 싶다면 굉장히 많은 권리들이 걸려있다.

 

이때 이 돈을 빌려준 사람들을 만나게 된다면 정말 많이 알려줄 것이다. 

이 사람들은 돈을 빌린 사람들의 아파트를 처분해서 돈을 빨리 받고 싶기때문이다. 

 

채권자들을 만나는것이 정말 좋다.

 

그리고 샷시가 되어있는지도 확인해주면 좋다. 

이걸로 인테리어가 되어있는지 확인 할 수 있다.

 

다른 곳은 먼지가 많은데 여기가 하얗다면?

인테리어가 되어있을 확률이 높다. 

채권자들의 주소가 다 기재가 되어있으니 인터넷에서 찾으면 된다. 

 

아파트는 일반적으로 시세파악이 쉬우므로 좋다. 

 

3.아파트보다는 빌라?

아파트보다 훨씬 난이도가 높고 어려운 부동산이 빌라다. 

빌라는 우선 분양할때 분양 자체가 비싸다.

 

또한 할인을 해주기때문이다. 

그렇기 때문에 고분양되어있기때문에 실거래가찍힌것을 믿을 수가 없다.

 

한 동에 10채 8채가 있는데 이 빌라같은 경우는 집마다 크기가 다를 수 있고 방 갯수도 다 다를 것이다. 

그래서 현장조사를 정말 꼼꼼히 해야한다. 

 

아파트는 20명 30명들어와서 500띠기도 힘든 경우가 많다. 

하지만 빌라는 3천띠기 정도도 가능한경우가 많다.

시세파악이 정말 어렵기때문이다. 

그래서 현장조사를 하는 것이 굉장히 중요하다.

 

그래서 무조건 점유자를 만나야한다.

왜냐하면 점유자를 만나서 그 집의 구조, 집의 하자 여러가지를 잘 봐야한다.

 

유지보수또한 안되어 있는 경우가 많다. 

관리업체가 없기 때문이다.

 

그래서 현장에서 많은 정보를 얻어야한다. 

 

다른 호수를 방문해서 이 집을 살려고 하는데 이 집 어떻냐? 

혹은 관리하는 호수를 물어봐서 그 관리하는 분 연락처를 알게 되면 좋다.

 

그러면 그 분이 굉장히 많이 알려준다.

매달 관리비도 받고 관리비 안 낸 사람 찾아가고 소통을 하기 때문이다. 

 

왜 경매가 나왔고, 인테리어 여부 등등 정말 잘 알게 된다. 

점유자의 사정까지 다 알려준다. 

 

정보를 얻을때는 항상 내 자세를 낮추고 컨셉을 잡아서 가는것이 좋다. 

'경매 나온 물건 이거 얼만데요, 정보좀 주세요'라고 하면 아무도 알려주지 않는다.

 

그렇다면 정말 많이 알려준다. 

항상 저자세로 이야기를 해야한다. 

내가 경매에 대해서 잘알아도 꼭 해봐야한다. 

 

이야기를 1시간 정도하게 되면 어떤 중개소보다 잘 안다. 

30분정도 얘기하고 가려고하면 좀 더 이야기 하고 싶어하는 분들이 많다. 

 

이런 여러가지 이야기를 하는 것이다.

그리고 정보를 얻을때는 항상 녹취를 해야한다. 

1:1 녹취는 불법이 아니므로 녹취 후에 다시 들어보는 것이 좋다. 

 

집주인이 이 집 정말 잘 지어서 따뜻하고 난방도 잘 되고 이런 경우면 정말 물건이 좋은 것이다. 

 

하지만 이렇게 알아보는 사람이 경매 하는 사람들 중에서 10프로도 안 된다.

 

4.가격 선정하는 법

중개소에 가면 호가를 알려주는데 이건 잘못 된것이다.

호가는 높게 부르는 거고 팔리는 금액은 더 작다.  

그래서 입찰을 더 보수적으로해야한다. 

  

또한 1층은 사생활적인 부분이 어렵다고생각해서 잘 입찰을 안 하지만 그만큼 싸게 입찰을 받으면 좋다. 

또한 필로티가 있는 곳이면 사생활 보호도 되고, 아이를 키우는 집에서는 1층을 선호한다. 

 

하지만 필로티있는 2층이면 곰팡이가 잘 슬 수 있으므로 무조건 현장을 가서 퀘퀘한 냄새가 나는지 혹은 외벽에 누수 흔적이 있는지 확인해야한다. 

많은 분들이 빌라를  볼 때 로드뷰를 보고 중개소에 전화하는데 그 앞에 건물이 가려져있는지 아닌지 꼭 확인을 해야한다. 

혹은 그 앞에 건물을 지을 수 있는 부지가 있거나 다른 것이 있는 경우 주의해야한다. 

로드뷰나 지도는 업데이트가 1년마다 되므로 과거 로드뷰만 보여준다.

 

그러므로 꼭 그 물건을 입찰하기위해선 꼭! 봐야한다. 

 

공인중개사분들에게 물어볼때도 그분들의 입장을 잘 이해하면서 질문하면 좋다.

 

무작정 가격을 물어보는 것보다 친근하게 접근해야 잘 알려주실 것이다. 

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<참고>

https://www.youtube.com/watch?v=m05RJMASdQU&list=PLNqLGXk71ZijDe8YPpJryxjXys523km-V&index=26&ab_channel=%EB%B6%80%EC%9E%90%ED%95%B4%EC%BB%A4