부동산경매 배당금순서
배당이란 부동산 물건을 팔아서 채권자들에게 나눠주는 것이다.
이 사람들끼리 순서가 있다.
왜냐하면 이 부동산을 팔고 빚을 다 갚는데 부족할 수도 있기 때문이다.
그래서 순서가 있는 것이다.
하지만 투자자에게 정말 필요한 것은 '낙찰자에게 대항력이 있는 임차인이 모든 보증금을 배당받아갔는지?'
'배당받지 못했는지를 알아가는것'이 정말 중요하다.
대항력있는 임차인이 배당금을 다 받아가면 끝나는것이다.
명도확인서, 인감증명서만 주고 명도하면 끝이난다.
그런데 돈을 다 못받았다면?
주택임대차보호법에서 임차인을 보호해준다.
그래서 법에서 이 분의 대항력을 인정해준다.
그래서 맘대로 명도할 수 없다.
유일하게 명도하는 방법은 남은 보증금을 대신 주는 것이다.
선순위 임차인이 돈을 다 받아갔는지 못 받아갔는지가 정말 중요한 것이다.
그래서 배당도 선순위 임차인이 있는지, 없는지로 나뉜다.
선순위 임차인이 있다면 배당을 보는 것이고, 선순위 임차인이 없다면 배당을 안 봐도 된다.
우리가 보증금대신 내줘야 할 돈이 있는지 없는지 꼭 봐야한다.
1. 배당순서중에 0순위는 수수료다.
경매집행비용을 뜻한다.
2. 1순위는 최우선변제금이다.
임차인이 작은보증금으로 계약을 한 경우 보호해준다.
각 시도별로 금액이 다르다.
1990년과 2010년 보증금 등 다르므로 아래 자료를 참고해야한다.
년도별로 시도별로 다르므로 꼭 이 자료를 보고 기준을 잡아야한다.
이때 모든 금액이 다 보호되는 것은 아니고 그 금액중에 몇 프로 정도는 보호되는 기준이다.
이것은 근저당 등 다른 빚들도 보호하기위함이다.
1984년 4월 1일부터 2001년 9월 14일까지의 내용이다.
근저당의 설정 날짜가 기준이 되므로 이 날짜안의 것을 참고하면 된다.
2001년 9월 15일부터 2013년 12월 31일까지의 소액임차인 보증금액 범위이다.
2014년 1월 1일부터 2016년 3월 31일이후까지의 소액임차인보증금 기준이다.
시도별로 가격이 다른데 최초 근저당 설정 날짜가 기준이 된다.
근저당 기준으로 보증금을 줘야하지 지금 기준으로 보증금을 준다면 근저당권자가 더 돈을 못 받는 상황이 오게 된다.
(억울한 상황이 오게 됨)
1)이때 조건은 임차인이 대항력을 가지고 있어야한다.
계약 인도, 전입을 해야한다.
2)이때 전입은 경매개시결정등기 이 전에 대항력을 가지고 있어야하며, 3)꼭!! 배당요구를 해야한다.
배당요구를 하지 않는다면 소액임차보증금을 받을 수 없다.
3. 그다음은 확정일자, 물권 그리고 세금 부분도 살펴봐야한다.
조세에 대한 채권 조세채권부분이다.
다만 세금은 압류한 날짜로 돈을 받아가는 것이아니다.
조세채권법정기일을 따른다.
이건 원래 채권이지만 우리나라에서는 보호를 해준다.
이때 빨리 등기된 경우에 따라서 우선순위를 따져서 돈을 배당해준다.
확정일자가 돈을 받아가는 순서가 되지만 임차인이 돈을 받아가는 권리또한 있어야한다.
확정일자와 전입이 합쳐지는 그 다음날 0시부터 대항력이 생긴다.
확정일자는 돈을 받아가는 순서!
전입은 돈을 받아가는 권리!다.
다시 정리해보면 소액임차보증금, 우선변제, 조세채권, 물권, 확정일자 등이였다.
나머지 압류, 가압류 권자들은 어떻게 될까?
이 사람들은 먼저 받아갈 권리가 없다.
그래서 안분배당이란 것을 한다.
비율대로 남은 돈을 가져가는 것이다.
채권 금액 크기에 따라서 돈을 받아간다.
배당은 깊게 들어갈 필요는 없다.
위에까지만 권리분석을 하면 보통 다 끝난다.
그리고 부동산을 팔고나서 남는 금액은 어떻게 될까?
법원에서 채권자들에게 돈을 다 돌려주고 난 다음에 남는 금액이 있다면 채무자에게 돈이 간다.
만약 은행에서 근저당 만큼 다 못 돌려받았다면 그 못받은 금액만큼 다시 채무자의 다른 부동산에 채권으로 잡힌다.
이건 다시 경매로 넘어가게 된다.
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