상가 임장 팁

상가 임장 팁

1.상가의 기본 이해

(1)상가 분양가와 할인율

상가도 기본적으로 이 부분을 이해해야한다.

 

처음에 분양을 할 때 할인을 해준다는 것이다.

 

선분양을 할때 15%정도 할인을 한다.

 

1억이면 8500만원에 분양하는 것이다.

 

그래서 공인중개사에 갔을 때 분양가 만큼 받을 수 있다고 한다면 물건이 괜찮은 것이다.

 

분양가는 할인금액보다 크기 때문이다.

(2)상가 전용률

그리고 상가는 전용률에대해서 이해해야한다.

 

분양할때 면적은 원래 전체면적을 포함하는 것이다. 엘레베이터, 주차장 등까지다.

 

하지만 전용면적은 상가 임차인이 직접 다 쓰는 면적을 뜻하는 것이다.

 

이때 전용면적을 분양면적으로 나누면 전용률이 나온다.

 

전용률이 높은 곳을 골라야한다.

 

그렇다면 관리비도 전용면적을 많이 쓰므로 공용이 작아진다.

그래서 공용관리비가 작아진다.

그리고 상가로 쓰는 부분이 많아져서 좋다.

 

또한 미납관리비 중 전용면적에 대해서는 낙찰자가 인수하지 않지만 공용관리비에 관해서는 낙찰자가 인수하므로 인수금액이 커진다.

 

그래서 전용률이 높다, 전용률이 낮다는 상가 가치의 척도가 된다.

꼭 높은곳을 골라야한다.

 

전용률이 낮으면 미납관리비가 많으므로 무조건 미납관리비를 알아봐야한다.

 

 

2.상가 임장 이해

(1)보통 사람들의 상가 임장

우리가 현장을 갔을 때 만날 수 있는 분들이 누굴까?

 

처음에는 공인중개소에 가서 임대료, 월세, 매매가 정도만 알아보고 온다.

하지만 이건 상가를 접근할때 정보를 10분의 1도 알아보고 온게 아니다.

 

하지만 상가는 아파트보다도 훨씬 어려운 단계이다.

 

조사를 철저하게 해야한다.

 

(2)상가 조사 시 들러야 할 곳

상가를 조사할 때 총 4군데를 조사해야한다.

 

1.관리사무실

2.임차인

3.임차인이 있는 호수 외 다른 호수의 영업임차인

4.공인중개소

 

이 부분을 이해해야한다.

 

 

주변에 말하기 좋아하는 분들이 있을 것이다.

그런분을 데리고 가서 현장을 가서 내가 원하는 것만 알고오는 것이 아니다.

내가 만날 수 있는 사람과 도란도란 그냥 이야기를 하다보면 진짜 많은 정보를 얻을 수 있다.

1시간 이상 이야기하다보면 전체적인 상권, 분위기, 매출 등까지 파악 할 수 있다.

 

이 방법은 다가구, 아파트, 상가 뿐만 아니고 모든 부동산에서 빛을 본다.

만약 자기가 이야기하는 걸 좋아한다면 무조건 부동산투자를 하는 것을 추천한다.

 

3.상가 임장 상세설명

3-1.처음에는 관리실에 간다.

보통 지하주차장 쪽 아니면 엘리베이터 근처에 있다.

박카스 같은 것을 들고가는 것이 좋다.

그리고 관리사무소장님을 만난다.

 

항상 잘 모른다는 저자세로 이야기하는 것이 좋다.

 

상가를 항상 처음 입찰한다는 마음으로 해야한다.

관리사무소장분처럼 이 상가를 잘 아는 사람은 없다.

진짜 많이 알려주므로 꼭 알아봐야한다.

 

많은 사람들이 이 부분을 어려워한다.

하지만 우리나라 사람은 저자세로 다가오는 사람, 어려워하는 사람들에게 호의적인다.

그러므로 꼭 걱정말고 직접부딪혀야한다.

 

자기가 잘 모르니까 꼭 알려달라는 것처럼 가야한다.

관리비가 무서워서 잘 모른다고 이런 이야기부터시작하면 자기 아들, 딸같다면서 알려주시는 분들도 엄청 많다.

 

'어떤 업종이 잘 되는지, 어디 가게가 잘 영업하는지, 영업력은 어떤지까지 알 수 있다.'

 

 

건물에 대해 가장 잘 아는 사람은 건물에 지내는 사람이다.

공인중개소는 직접 그 건물에 대해서 모르기때문에 위험한 정보를 건낼 수가 있다.

그러므로 관리실이나 다른 임차인 분을 만나는 것이 정말 좋다.

 

 

3-2.임차인 분들 만나는 것또한 1층에 바쁜분들보다 2층이나 3층 학원 혹은 다른 임차인을 만나는 것이 좋다.

 

다른 업종을 하려고 하는데 여기 어떤지 알아보러 왔다고 한다면 친절하게 알려준다.

상가를 이용하는 사람들, 연령대, 임대료 등까지 다 알려줄 수 있다.

 

이때 다시 한 번 점검할 부분은 다른 사람들과 이야기 할 때 꼭 녹취를 해야하는 것이다.

 

그리고 상가에서 다른 호수 임차인을 만날 때 주거보다 훨씬 더 많이 이야기해준다.

이렇게 정보를 얻는다면 엄청 많은 정보를 알 수 있다.

 

만약 자기가 말은 잘 못하고 분석은 잘 한다면 말을 잘 하는 스터디원과 혹은 친구와 임장을 함께 하는 것을 추천한다.

 

 

 

정말 중요한건 대화를 할 때 저자세를 갖는 것, 그리고 저자세로 물어봐야한다.

임차인 분들이 장사가 잘 안된다고하면 공감을 해주고 위로를 해준다면 더 좋다.

지금 임대료가 적정한지 높은지 낮은지까지 알아본다면 좋다.

임대료가 비싸다고 하면 영업자체가 잘 안되고 있을 가능성이 크다.

 

 

 

3-3.그다음은 본 물건의 임차인을 만난다.

 

만약 임차인이 학원을 하고 있다면 학부모 컨셉으로 간다.

이때 학원비는 얼마인지 애들은 어느정도 다니는지까지 알면 매출까지 알 수 있다.

 

 

3-4.그리고 나서 공인중개소를 찾아가는 것이다.

 

그렇다면 좀 더 객관적으로 알 수 있다.

 

하지만 이때 아무 공인중개소나 가는 것이 아니다.

모든 중개소는 다 각자 개인 역량이 있고 분야가있다.

 

상가 공인중개소를 가야한다.

임대매물이 많이 붙어있는 곳 중에서 상가 매물이 많이 붙어있는 곳을 들어가는 것이 좋다.

 

꼭 상가 전문 중개소를 들어가야한다.

보통 상가가 경매로 나오면 신도시나 아니면 오래되서 상권이 변해서 나오는 곳이 있다.

 

신도시 위주로 간다면 공인중개사무소를 들어가서 물어볼 것이 있다.

'상가가 많이 분양되고 있던데 경매나온 건물 1층 분양가 대비 몇 퍼센트에 분양 됐어요?'를 물어봐야한다.

 

1층이 100이면 2층은 40~50 3층은 더 낮을 것이다.

평당 가격이 1층이 제일 높다.

 

이걸 정확하게 알려주는 곳이 있다.

이걸 아는 곳이 정말 상가공인중개소다.

 

분양부터 싹 다 꿰차고 있는 분이다.

그러므로 이런 분과 친해져야한다.

 

진짜 많은 걸 배울 수 있다.

상권에대해서 브리핑해달라고 한다.

 

그리고 나서 다른 투자자들과 다시 온다고 한 뒤에 말 잘하는 분과 다시 와야한다.

데리고 와서 이야기를 많이 한다면 경매물건, 그 동네 임대료와 상권까지 다 알 수 있다.

 

4.건축물대장 확인

그리고나서 마지막으로 봐야하는 것은 건축물대장을 볼 줄 알아야한다.

건축물대장에 위반 사실이 있다면 이건 건축물대장에 기재된다.

 

첫 번째 이때 전체건축물이 나오는 표제부를 본다.

기존 임차인이 있는데 다른 임차인의 영업허가를 내려고하는데 이때 신고를 해야한다.

 

하지만 위반건축물이라면 신고에 문제가 생긴다.

그렇다면 승계를 받는 방법밖에는 없다.

그러면 명도에대한 부분이 정말 어려워진다.

두번째는 전유부에 보면 상가의 용도가 있다.

거기에보면 2종근생, 1종근생 등이 있다.

여기에 맞는 부분을 영업해야한다.

 

이때 모른다면 건축과에 문의를 해봐야한다.

그 곳 지자체의 건축과에 문의를 해보는것이 가장 정확하다.

 

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