창원 대원 1구역 재건축 분석

창원 대원 1구역 재건축 분석

오늘은 창원통합시의 의창구 대원 1구역 재건축 관련해서 분석해보려고합니다.

창원 대원 1구역 재건축 분석

먼저, 2020.9월 기준자 정비사업현황을 받아서 어느정도까지 진행이 되었는지 보았습니다.

정비사업현황(2020.09.).xlsx

1.50MB

 

 

창원시에서 정하기를 구역명은 대원 1구역이라고 했구요.

 

위치(대표지번) : 대원동 37-1에 해당합니다.

구연면적(만m2) 5.2에해당하네요.

 

어떤 곳인지 조금 더 분석해보겠습니다.

 

<지도 분석>

먼저 지도를 보니 오른쪽 위로는 조금 높은 언덕이있는게 보이네요

사람들 동선은 아래로 갈 수 밖에 없겠죠?

 

그리고 옆으로는 하청으로 추정됩니다.

왼쪽에 보면 파티마 병원과 창원 공업고등학교가 보이네요.

 

바로 아래 단지에는 창원대원꿈에그린아파트가 보입니다.

평당 2,200만원을 넘어가고있네요.

 

그리고 학군은 대원초등학교로 가는 것으로 보입니다.

 

<네이버 부동산 분석>

현대아파트의 세대수 부터 살펴보겠습니다.

630세대로 500세대는 넘는 세대수입니다. 결코 작지는 않네요.

총 16동으로 이루어져있으며 1979.10.02년에 사용승인이 났습니다.

재건축연한이 30년인걸로보아 이미 오래 지났군요.

 

아파트 평형대는 50m2(15평)~102m2(31평)대까지 다양한 평형대를 가지고 있는걸로 추측됩니다.

최근 매매 실거래가를 확인해보니 3억 5천이네요. 

62m2가 3억 5천에 거래됐다면.. 약 19평 정도에 3억 5천이라는 계산이 나옵니다.

사람들의 매수심리가 평당 1850까지는 올라갔다는 소리군요.

상당히 높습니다.

 

신축아파트 대원꿈에그린이 아까 2200이였으니깐요 차이가 350밖에 나질 않네요.

물론 계산상입니다^^

 

 

세대수는 630세대(총 16개동)으로 이루어져있습니다.

 

최고층은 5층으로 용적률은 정말 낮을 것으로 보이네요.

네이버부동산에서는 안나오니 다른 사진에서 확인해보겠습니다.

 

총주차대수는 300대로(세대당 0.47)입니다.

매우 불편했겠네요 사는 데...

하지만 그런 불편함을 감소하며 살아가는 것이 바로 투자라고 할 수 있죠.

 

바로 몸테크..

요새 1가족에 차가 기본 1대에서 2대는 있으니 말입니다.

건설사는 현대산업개발에서 했었습니다.

 

난방은 개별난방, 도시가스입니다.

관리사무소 -

주소는 동주소 : 경상남도 창원시 의창구 대원동 39입니다.

도로명주소 : 경상남도 창원시 의창구 대원로93번길 24입니다.

 

면적은 50m2, 52m2, 57m2, 61m2, 62Bm2, 75m2, 102m2로 총 7평수로 이루어져있네요.

다른 포스팅에서도 말씀드렸지만 m2으로 나와있으면 간단히 3을 곱하고 10으로 나눈뒤 반올림 하면 쉽게 유추 할 수 있습니다^^

 

50m2곱하기 3은 15니 15평이라고 생각하면 되겠죠. 단 1평정도는 오차가 있을 수 있습니다.

 

<평형별 분석>

 

15평

 

15평부터 살펴보겠습니다.

공급은 15.23평/전용 15.23평으로 전용률 100%에 해당하네요.

 

방수 2개, 욕실수 1개입니다.

혼자서 지내기 좋겠어요

해당면적 세대수는 80세대입니다.

 

총 세대수가 630이였으니 12프로정도 차지하는군요.

현재 매물은 3억~3억2500까지 형성되어있습니다.

관리비는 3만 6500원이군요.

역시 도시가스라서 저렴합니다.

 

공시가격은 9,020으로 1억미만이라서 취득세 1.1%에 해당하겠군요.

다주택자분들이 많이 샀을거로 예상됩니다.

보유세는 1년에 14만 712원에 종합부동산세 과세대상아니니 구미가 당기는 매물이네요.

 

다음은 16평입니다.

이또한 16.38평 공급/전용 100프로입니다.

 

방수/욕실수는 15평과 같네요

세대수가 30세대뿐이군요.

 

약 5퍼센트 해당합니다.

나머지는 동일합니다 하지만 공시가격이 1억을 넘어가네요.

 

 

다음은 17평입니다.

 

공급이 17.26평/전용 14.21평으로 전용률은 82프로입니다.

방수/욕실수는 같네요.

해당면적 세대수가 210으로 거의 33프로에 해당하네요.(많은 세대수가 17평에 해당합니다.)

나머지는 위와 같습니다.

 

 

18평을 알아보겠습니다. 

공급/전용 18.72/16.88평으로 전용률 90프로네요

방수가 3개로 늘었습니다. 욕실수는 1개이구요.

세대수는 100세대입니다.(6분의 1에 해당하네요)

다음은 18B타입입니다.

공급 18.92평/17.07평 전용률 90프로구요

방수 3개/욕실 1개

해당면적 세대수가 150세대군요. 약 23프로에 해당합니다.

지금까지보면 17평, 18평, 18B타입이 합치면 좀 많네요.

다합치니 460세대입니다. 70퍼센트가 넘는 비율이 지금 17~18평인걸 알 수 있습니다.

이 부분을 많이 기억해두시길 바랍니다.

 

다음은 22평입니다.

공급/전용 22.9평/22.9평(전용률 100%)입니다.

방수 3개/1개네요.

해당 세대수는 40세대입니다.

 

 

31평 살펴보겠습니다.

공급/전용 31.12평/31.12평으로 전용률 100프로입니다.

방수 3개 욕실은 1개네요.

해당면적 세대수는 20세대로 적습니다.

20평대 구성이 총 60세대군요.

10퍼센트에 해당하는 비율입니다.

 

여기서 17~18평이 70퍼센트가 넘어가므로 그 평형수 위주로 분양될것이라는 것을 저희는 예측할 수 있습니다.

 

<가격 변동>

19.09월까지는 1.5억도 넘어가지 않던 금액들이 3.5억을 넘어갑니다.

정말 많이 올라가네요.

 

신축에대한 수요와 공급이 적은 창원의 현실을 알 수 있습니다.

모든 사람들이 알고는 있었지만 선뜻 투자는 못했겠죠..

 

그래서 20.5월에 많이 거래가 된 것이 보이네요.

 

<학군>

배정학군을 살펴보겠습니다.

도보로 7분 걸리는 곳에 대원초등학교가 있습니다.

 

공립학교로 교원수는 32명 학생수는 440명이네요.

위치는 현대아파트보다는 꿈에그린이 더 가깝다고 할 수 있지만 도보 7분이면 먼 거리는 아니니 여기도 초품아라고 할 수 있겠네요.

교원당 학생수는 약 13.75명입니다. 하지만 실제 가르치는 교원들로하면 16~17명으로 예상됩니다.

<추가 정보>

기본계획고시일은12.11.07년

정비구역 지정은 17.12.15년

추진위 구성승인 09.05.20

조합설립인가 18.04.13년

사업시행인가 19.12.27.

 

사업시행자는 대원1구역 주택재건축정비사업조합

사업시행자 주소 : 창원시 의창구 대원로 93번길 22,17동 1층(대원동, 현대아파트)

연락처 : 288-5633입니다.

 

벌써 사업시행인가까지 났고 관리처분계획인가와 착공 준공만 기다리고 있네요.

 

<대지지분 알아보기>

지목 : 대

이용상황 : 아파트

용도지역은 2종일반주거지역입니다.

 

면적이 26485.8m2에 해당합니다.

지세는 평지구요.

공지지가는 1,260,000원이네요.

 

<대지지분 계산>

면적으로 총 세대수 630세대를 나누어 보았습니다.

 

그랬더니 42m2정도가 나오네요.

 

평수는 12.73평정도가 나옵니다.

 

평균대지지분이 크면 그만큼 사업성이 좋다는것은 알 수 있습니다.

그만큼 일반분양또한 많이 나오구요.

 

재건축 이익이 바로 재건축 사업에 핵심이니깐요.

 

<추가 정보>

호갱노노에서 확인해보니 역시 용적률은 64%로 정말 낮았습니다.

 

5층의 매력이란...

42년차의 아파트 대원현대아파트 미래가 궁금하네요^^

오늘 정보를 종합해보도록 하겠습니다.

 

동명	단지명	용도지역	입주년월	용적률	총대지면적(m2)	총대지면적(평)	세대수	세대당평균대지지분(평)	기타
대원동	대원현대	2종	1979년 10월	64%	26485.8	8026	630	12.739682

이상 대원현대아파트였습니다^^

 

오래된 아파트 사셨분들도 매입하시려는분들도 성투하시길바랍니다^^

 

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