부동산경매 임장 체크리스트

부동산경매 임장 체크리스트

경매를 하면서 부동산 종류별로 임장을 하는 것은 기본 중의 기본이다.

오늘은 부동산별로 어떤 것들을 체크해야 하는지 알아보자.

 

1.부동산경매 아파트 임장 체크리스트

부동산경매 아파트에서 중요한 것은 아파트 상태를 보는 것이다.

 

가장임차인(가짜임차인)-전입만해놓고 임차인이라고 신고하는 분들도 조사해보는 것이 좋다.

 

이것은 서류에있는(등기부등본) 채권자를 찾아보면 쉽게 알 수 있다.

 

그 해당 호수만 샷시가 되어있으면 전체 인테리어가 되어있을 확률이 높다.

 

15~20년 된 아파트들은 이를 알면 좋다.

그리고 아파트는 특별하게 점유자를 만날 필요는 없다.(다른 물건들에 비해서)

 

권리분석에 문제만 없다면 괜찮다.

그래도 만나서 상태를 확인해보는것이 가장 좋다.

 

대부분 소유주나 채무자다.

이게 로얄동인지 로얄층인지 타워형이면 남동향인지 향에대해서 체크를 해야한다.

또한 층에대해서 체크를 해야한다.

 

또한 조망이 얼마나 잘 되어 있는지도 확인해야한다.

 

많은 사람들이 현장을 안 가고 인터넷 시세만 보고 가는 경우가 많은데 그러면 매우 위험하다.

7층이 1억 5천이여서 6층도 1억 5천일 수는 없다.

 

앞에 조망이 가려져있으면 가격이 천차만별이다.

 

부동산경매 아파트에서는 관리사무소를 가서 정보를 얻는다.

항상 이때 저자세로물어보는것이 중요하다.

 

'경매는 잘 모르지만 궁금해서 왔습니다' 미납관리비가 있으면 안 좋다던데 얼마정도인지 알 수 있을까요?

 

간단한 음료수를 들고가는 것또한 좋다.(아이스브레이킹)

 

 

2.부동산경매 빌라 임장 체크리스트

빌라부터는 현장조사를 하는 것이 굉장히 중요하다.

같은 동 같은 층에 있더라도 방의 크기가 다르다.

 

그러므로 꼭 현장을 가서 확인해야한다.

 

왠만해선 점유자를 만나는 것이 좋다.

만약 이 것이 힘들다면 점유자가 아닌 다른 층에 있는분 혹은 관리하는 분을 만나서 꼭 알아봐야한다.

 

1년에 1번씩 총무가 바뀐다.

그러므로 현재관리하는 분을 만나면 정말 많은 정보를 얻을 수 있다.

 

사실 경매물건때문에 왔다고 이야기하면서 저자세로 물어본다면 잘 알려준다.

 

그리고 그 호수 분과 이야기 할 수 있을까요? 등 부탁하면 될 수 있다.

 

이렇게 정보를 많이 얻을 수 있다.

방 갯수와 창문 갯수 까지 꼭 알아야한다.

그리고 꼭 세탁기 놓을 자리가 있는지 확인해야한다.

세탁기 없는 빌라는 정말 가치가 떨어진다.

 

부동산경매 빌라는 조망이 아파트보다 훨씬 중요하다.

다세대주택은 4층까지 있으므로 앞에 다른 것들이 가린다면 조망이 확보되어 있지 않다.

 

다른 주택들이 지어지는지도 확인을 하는 것이 좋다.

도로변이 아니라 다른 주택이 옆에 있다면 추후에 조망이 가려질 수도 있다.

 

그렇기 때문에 이런 부분까지 확인해야한다.

 

로드뷰와 지도를 알고도 알 수 있지만 1년에 1번~2번 갱신되므로 빌라는 꼭 현장을 가서 알아봐야한다.

주차장까지 확인하는 것이 좋다.

 

대중교통까지 한 번 걸어가보는 것이 좋다.

수도권에 있다면 차로 가서 물건을 보는 것이 아니고 대중교통까지의 거리도 보는 것이 좋다.

 

임차인이 살만한지 아닌지 알아보는것이 좋다.

 

역세권, 버스와의 거리가 중요하다.

많이 멀면 좋지 않다.

 

항상 걸어다니는 것이 물건지에대한 이해가 높아진다.

편의시설이 있는지도 확인해보는 것이 좋다.

물건지가 오래됐다면 재개발 여부까지 확인하는 것이 좋다.

이건 모든 부동산에 통용되는 것이다.

 

또한 필로티있는 1층-다른 사람들에게는 2층으로 보이는 곳은 투자 포인트가 될 수 있다.

하지만 꼭 결로나 누수가 있는지 없는지 확인해야한다.

 

또한 빌라는 처음 분양할때 10~15프로 할인해서 분양을 한다.

그래서 절대로 분양가로 현장조사를 하면 안 된다.

 

할인까지 알고있는 중개소라면 정말 좋은 중개소다.

분양가만큼 가격이 올라간 빌라라면 정말 좋은 물건이다.

 

 

3.부동산경매 다가구 임장 체크리스트

부동산경매 다가구는 임차인이 정말 많다.

10명만 넘어가도 사람들이 명도에 걱정이 되어서 하지 않는다.

 

요즈음 사람들이 다가구로 많이 눈을 돌렸다.

그래서 조금은과열의 느낌이있다.

 

여러명의 임차인이 있다면 그 중에서 보증금이 작은 사람 - 소액임차인을 공략하는 것이 좋다. 그런 사람을 만나야 부드럽게 이야기 할 수 있다.

무조건 소액임차인을 받아가는 임차인이 있다.( 없는 경우는 거의 없다)

 

직장인 수요가 많다면 낮시간보다는 저녁시간에 가는 것이 좋다.

임장은 2인 1조로 가는 것이 좋다.

 

다만 2인 1조로 갈 때 남성 2분은 피해주는 것이 좋다.

 

다가구를 보면 관리업체들이 있다.

현장에가면 스티커가 많이 붙여져있다.

 

동네 다가구관리업체에 관련해서 경매물건을 물어본다.

작년까지 관리 혹은 지금까지 관리했다면 사려고했는데 사면 관리를 맡기려고 한다.

 

혹시 어떤지 다 이야기를 들을 수 있다.

 

젊은 사람들에게 가면 경매때문에 왔다고하면 잘 이해를 한다.

하지만 나이든 분들에게 물어본다면 집을 사러 왔다고 하면 된다.

 

이것에 관련해서 물어보면 이야기를 잘 해준다.

 

향후에 문제가 될 수 있으니 미리 알고 있으면 된다.

 

우리는 낙찰금 이외에 다른 금액을 지불하지 않기 위해서 이를 미리 막아야한다.

인테리어가 되어있다면 그 금액까지 우리가 감안해서 좋게 살 수 있다.

그리고 나서 중개소를 찾아가면 된다.

이때 꼭 아파트면 아파트 전문, 다가구면 다가구전문, 상가면 상가전문을 보러 가야한다.

 

아파트 전문 중개사분은 다가구에 대해서 부정적으로 말해줄 수 있다.

각자 자기 전문분야에 관련해서 물어봐야한다.

 

전문분야인 분들은 굉장히 많은 정보를 알려준다.

그 정도로 좋다.

 

팔때도 이 분들에게 내 놓으면 된다.

그러면 매도자 까지 잘 찾아준다.

 

 

 

4.부동산경매 상가 임장 체크리스트

 

상가는 4군데에서 조사한다.

 

4-1.관리사무소

4-2.다른호수 임차인

4-3.임차인

4-4.중개소

 

4-1.관리사무소

 

'부동산경매 때문에 왔는데 관리비가 크면 내야된다고 하는데 잘 몰라서 왔습니다.'

 

그래서 좀 알려달라고하면 된다.

이때도 음료수 특공을 쓰면 좋다.

사소한 것들이 관계발전에 정말 좋다.

 

부동산경매에 왜 나왔는지?

관리비가 평당 얼마인지?

 

공용관리비는 얼마인지까지 알 수 있다.

엘리베이터 작동 여부 다른 문제점까지 알 수 있다.

4-2.다른 호수 임차인을 만나본다.

 

이때 영업을 엄청 열심히 하고 있는 분에게 가면 조금 그렇다.

 

쉬고 있는 시간에 가서 이야기를 하는 것이 좋다.

 

예를 들어 학원인 경우 그 과목학원이 아닌 다른 과목학원을 준비한다고 이야기를 해주면 된다.

혹은 학부모의 입장에서 가는 것 또한 좋다.

 

가족이 학원다니려고 한다 그래서 물어보러 왔다 이정도의 말도 좋다.

 

이걸 알면 굉장히 많은 정보를 알 수 있다.

 

그리고 난 뒤에 임차인을 만나면 좋다.

처음갔을 때는 학부모 입장으로 가는 것이 제일 좋다.

 

학생은 몇 명인지 학원비는 몇 명인지까지 알면 좋을 것이다.

낙찰받고 난 뒤에 재계약 여부까지 물어보면 좋을 것이다.

 

3.중개소를 만난다.

이때 상가전문 중개소를 만나는 것이 좋다.

임대/매매 붙어있는 물건중에서 상가가 많은 곳에 가는 것이 좋다.

 

1,2번까지 다 조사를 하면 3번에 가서는 더 쉽게 이야기를 할 수 있다.

월세와 매도가 적정가를 알면 좋을 것이다.

 

그리고 낙찰 받은 후에 임대를 맞출 수 있는지, 사람들이 영업을 하고 싶어하는지까지 조사를 할 수 있다.

또한 중개소에서 1층 분양가대비 2층, 3층, 4층이 1층분양가 대비 몇 프로인지 알아보는 것또한 좋다.

 

이때 퍼센테이지로 아는 공인중개소를 만나면 그 공인중개사는 정말 상가를 잘 하는 것이다.

이걸 아는 중개사님은 정말 친해지는 것이좋다.

 

이런 것은 신도시 or 혁신도시에서 잘 먹힌다.

그건 그쪽 지역을 꿰차고 있다는 뜻이다.

부동산경매 TIP1

중개소 들어가는 방법

 

1.일단 들어간다.

 

2.음료수 신공을 쓴다.

 

3.어디 앉으면 될까요?

 

'사실 부동산경매 때문에 왔는데 그 경매물건 잘 아시죠?'

 

이렇게 하시면 많은 정보를 알 수있게 된다.

 

부동산경매 TIP2

그리고 이때부터 상가를 분류할 수 있게 된다.

 

1)단지내에 있는 상가인지

 

아파트 1곳만 보고 있는 상가인지 아파트 단지 내에 들어가있는 상가인지, 혹은 스트릿 상가인지까지 알아봐야한다.

 

배후세대는 얼마인지, 연령대는 얼마나 되는지?

 

2)근생상가

 

길거리에 있는 상가들을 뜻한다.

이때는 여러 세대를 알아보고 상권을 알아봐야한다.

 

3)일반상권에 있는 상가

여러가지 섞여있는 곳을 보게 된다.

부동산경매 TIP3

조금 더 들어가면 학원, 병원까지 조사를 하게 된다.

 

학원자체도 근생이 있고, 교육연구시설이 있다.

학원건물을 보고 그냥 보습인지, 피아노인지, 미술인지 확인을 해야한다.

 

그렇다면 평수가 조금 작아도 좋다.

하지만 이때 입시학원이라면 예를들어 수학, 국어, 영어라면

 

40~50평은 되어야 임차인을 수월하게 맞출 수 있다.

 

근생근처에 있는 병원을 보면 내과, 치과는 조금 작아도 된다.

 

하지만 피부과 이런 곳은 크기가 큰 것이 좋다.

일반 근생상권에서는 많이 없다. 일반 상업지역으로 많이 포진되어있다.

 

그래서 상가를 들어갈때 이런부분까지 확인을 하고 들어가야한다.

 

이때 아파트의 입주량, 분양가, 어떤 사람들이 살고 있는지, 수요는 어떤지, 교통 호재는 어떤지까지 알아보고 들어가는 것이 좋다.

 

 

부동산경매 TIP4

 

추가로 법정지상권이 성립하는지도 알면 좋다.

토지에서 법정지상권이 성립한다면 건물이 철거 되지 않는다.

 

그래야 안전하게 건물을 가지고 올 수 있다.

법정지상권이 성립하지 않는다면 건물이 철거될 수 있다.

 

부동산 임장은 부동산 투자에서 필수로 꼭 알아보고 성투하길 바란다.

 

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<참고>

www.youtube.com/watch?v=oGb8VMAw_U0&list=PLNqLGXk71ZijDe8YPpJryxjXys523km-V&index=29&ab_channel=%EB%B6%80%EC%9E%90%ED%95%B4%EC%BB%A4