부동산경매 임장 하는 법
평균적인 사람들은 임장을 무서워한다.
하지만 임장은 부동산의 상태를 확인하므로써 자신이 더 지출할 돈이 있는지 없는지 확인하는 과정으로 부동산경매에서 매우 중요하다.
1. 보통사람들이 임장하는 단계는 다음과 같다.
보통사람들이 하는 부동산경매 임장 1단계
보통 사람들이 현장을 가서 부동산만 보고 온다.
부동산 경매 임장 2단계
보통 사람들이 현장을 가서 부동산만 보고 온다.
중개소 앞에 서있다가 집에간다.
부동산경매 임장 3단계
보통 사람들이 현장을 가서 부동산만 보고 온다.
중개소 앞에 서있다가 집에간다.
중개소에 들어간다.(우황청심환 까지 먹고)
그리고 들어가서 무슨 말을 해야할지 몰라서 인사하고 집에 간다.
부동산경매 임장 4단계
보통 사람들이 현장을 가서 부동산만 보고 온다.
중개소 앞에 서있다가 집에간다.
중개소에 들어간다.(우황청심환 까지 먹고)
그리고 들어가서 무슨 말을 해야할지 몰라서 인사하고 집에 간다.
용기가 더 해지면 지금부터 질문을 잘 한다.
2. 부동산경매 임장에서 제일 중요한 것
현장에 있는 점유자를 만나보는 것이 정말 중요하다.
이건 모든 부동산에 정말 중요한 것이다.
중개소 10명 만나는 것보다 임차인 1명 만나는 것이 더 중요하다.
그 부동산에 대해서 가장 잘 아는 사람은 거기에 사는 사람이다.
물 새는 곳, 바람 드는곳, 갈라진 곳 등 그 사람이 더 안다.
이유는 임차인 만나는 것을 가장 무서워하기 때문이다.
이것이 정말 중요한 것이다.
굉장히 불편하고 향후에 명도대상이기 때문에 매우 불편하다.
이건 물건별로 달라지지만 꼭 알아야한다.
부동산경매 물건에대해서 가장많은 정보를 가지고 있고 가장많이 알고 있기 때문이다.
이걸 알게 된다면 정말 안전하게 투자할 수 있게된다.
이런 단계가 되면 모든 물건에 투자가 가능해진다.
상가 또한 임차인 분을 만나서 상권을 잘 알게된다면 걱정없이 매수할 수 있다.
빌라 또한 똑같다. 더운지, 시원하지 등등 모든 정보를 알 수 있다.
그래서 점유자, 임차인을 만나는 것이 정말 중요하다.
3.부동산경매 현장 조사 인원
현장을 조사 할 때 2인 1조도 좋다.
가장 좋은 케이스는 여성 2명이 가서 하는 게 좋다.
이 집 이사하려고 한다. 혹시 이야기 좀 들어볼 수 있나?
무조건 100프로때 가는 것이 좋다.
70프로 때 가면 이미 수십명을 만나고 난 뒤였을 것이다.
살고 있는 입장에서 부부 같은 느낌으로 간다면 점유자 분이 더 안전하다고 생각할 수도있다.
성차별적인 느낌은 아니지만 점유자 입장에서 생각해보면 쉽다.
남성 2명이 가면 집문을 두드리면 무서워하는 경우가 많다고 한다.
혼자서 가는 것이 더 좋을 것이다.
또한 소액보증금을 조금이라도 받는 사람이 있는지 없는지까지 확인하는 것이 중요하다.
소액보증금을 받는 사람이 있다면 더 협조적인 경우가 많다.
부동산을 낙찰받고 추가적으로 돈이 들어갈 지 안 들어갈지를 보는 것이 정말 중요하다.
하지만 모든 사람들이 보통 '여기 있는 사람이 임차인인지 아닌지를 확인하는데' 초점을 맞추고 있다.
하지만 현장에서 조사해야할 것은 부동산의 상태를 알아보는 것이 정말 중요하다.
집이 만약 1~2년 전에 인테리어가 됐을 수가 있기 때문에 꼭 부동산을 확인하는 것이 중요하다.
이런 물건을 찾기 위해서라도 꼭 집을 확인해야한다.
남들보다 3~4천만원 더 싸게 사는 것이 되기 때문이다.
부동산이 10년 15년이 됐다면 이 부동산을 또 인테리어 해야한다.
그렇다면 2~3천만원이 더 들어간다.
그렇다면 수익이 줄어드는 것이다.
그래서인테리어가 됐는지 안 됐는지 확인하는것이 중요하다.
점유자와 대립할 이유는 없다.
먼저 소액임차인분과 보증금을 조금이라도 받아가는 분들 먼저 만나는 것을 추천한다.
그냥 소유주분이 계신 곳은 문을 안열어주는 경우가 정말 많다.
부동산에 압류 가압류가 있는지를 먼저 보고 소액임차인 분들은 법원에서 서류까지 볼 수가 있다.
우리는 부동산에 상태를 본다고 생각하면 정말 좋다.
4. 아파트, 빌라 현관문 여는 법
아파트는 현장 갔을 때 자동문이 있으면 자동문 있을 때 다른 사람이 들어갈 때 같이 들어가곤 한다.
부동산경매하는경우 보통 빌라, 다가구를 보면 입구에 메인 자동문이 잠겨있을 것이다.
그렇다면 비밀번호를 어떻게 알 수 있을까?
비밀번호 누르는 곳에 보면 비밀번호가 거의 다 적혀있는 경우가 많다.(주위도 확인을 해 볼 것)
택배 때문에 적어 놓는 경우가 정말 많다.
빌라나 다가구 같은 경우 택배기사 분들의 출입을 자유롭게 하기 위해서 잘 적어놓는다.
그리고 여러가지 패턴이 많으므로 시도해보는것또한... 위법이 아니면 추천한다.
1234, 0000, 1111, 0258 등등^^
점유자를 만나는 것은 부동산의 상태를 확인해보기위함이고, 임차인을 만나는 것이 제일 중요하다.
현장조사를 할 때는 2인 1조로 가는 것이좋다.
부동산경매 임장을 갔을 때 인테리어 여부를 보는 것은 큰 호재가 되는 것이다.
생각보다 많은 투자자들이 현장상태를 확인 하지 않는경우가 많다.
한 두번 만나다보면 이야기를 잘 해준다.
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