법원경매 부동산 임장 팁
지금 잠을자면 꿈을 꾸지만 지금 공부하면 꿈을 이룬다.
공부는 평생하는 것이다.
항상 공부하는 습관을 들여야한다.
1. 법원경매 부동산 임장 서론
처음 모든 사람들이 법원경매 부동산임장을 할 때 두려워하고 무서워한다.
괜히 잘못한 것도 없는데 말이다.
많은 사람들이 상처를 받기도 한다.
특히 현장임장 가서 중개소 가서 물어보려고 하는데 사실 '법원경매 때문에 왔죠?' 라고 물어볼까봐 초조하고 그런 경우가 있었을 것이다.
지금의 나 또한 그렇다.
그 이유는 현장을 조사할 때 70프로대에 사람들이 많이 가게 되는데 혹은 49프로대에 가게 된다.
중개소입장에서 생각을 해보자.
지금 아파트를 중개를 해야하는데 법원경매 물건 하나 나왔다고 사람들이 1~2명씩 와서 물어보니까 기분이 그렇게 좋지 않을 것이다.
하지만 이미 다 알고 있다.
그런 사람들을 많이 겪어본 중개사들이기때문이다.
그래서 100프로때 나가는 것이 좋다.
그래야 공인중개사분들이 지겹다고생각하지 않고 정보를 많이 줄 가능성이 높다.
남들과 다른 시각으로 가야 한다.
팁 : 법원경매는 많은 사람들이 와서 물어보지만 공매는 직접 시세조사를 하는 경우가 드물고 컨설팅 회사가 거의 없다.
여기서 신탁공매로 넘어간다면?
입찰 전날 혹은 당일날 아침에 방문을 하면 몇 명이 조사하러 왔는지 알 수가 있다.
이게 입찰가를 산정할 때 굉장한 팁이 될 수 있다.
현장조사 + 100프로때 조사가 필요하다고 했다.
2. 법원경매 부동산 임장 복장과 태도
현장조사 갈 때 꼭 옷을 깔끔하게 입고가야한다.
그래야 다른 사람들 입장에서 투자자로 보인다.
반바지 등 성의 없는 옷을 입고간다면 대화하고 싶은 마음이 생기지 않는다.
중개소 앞에서 항상 5초정도 마음을 가다듬고 들어가는 것이 좋다.(5초의 법칙)
손님들이 만약 안에 있다면 이런 시간은 피해주는 것이 좋다.
혼자 컴퓨터나 다른 작업을 하고 있을 때 들어가는 것이 좋다.
들어가서 '저 어디 앉으면 되나요?'라고 물어보고 알려주는 자리에 앉는다.
일단 앉는 것이 중요하다.
초보분들은 사장님 앞에서서 뻘쭘하게 서 있는 경우가 많다.
무조건 가서 앉는 것이 중요하다.
'마실 물이나 음료 없어요?'라고 물어보면 주실 가능성이 많다.
3.부동산 임장 질문
이때부터 말이 트이기 시작한다.
솔직하게 물어보는 것이 좋다.
'법원경매 진행되는 아파트 관련해서 아세요?'
'네 알아요' 혹은 '모른다'고 하겠지만 아는 경우가 대부분이다.
'사람들 찾아와서 힘드셨죠..'
사실 제가 이런 부분이 궁금해서~ 이런식으로 이야기를 하면 말이 잘 트인다.
70프로대에 가면 사람들이 물어보는것은 '시세얼마에요?' '월세는요?' '전세는 얼마에요?'
이렇다면 공인중개사분입장에서는 기분이 좋지 않다.
법원경매때문에 왔다고 솔직히 이야기하는 경우가 더 쉽게 이야기할 수 있다.
속이고 이야기한다면 이야기가 잘 안 된다.
하지만 공매는 다르다.
이때는 공매때문에 왔다고 솔직히 말하고 여러가지 물어보면 잘 알려주실 것이다.
그리고 요령이 생기면 작은 음료수를 직접 열어서 드리면 말 안해주실 수가 없을 것이다.
직접 사람 대 사람으로 대화하는 자세가 되어야한다.
'사장님 혹시 법원경매 물건 아시죠?'이렇게 이야기를 시작하면 된다.
향후에 친해졌을 때 나중에 입찰장에 갔을 때 몇 명정도가 갔다왔는지도 이야기 해줄 수 있다.!
그러므로 친한 공인중개사 분이 생기는 것은 정말 중요하다.
보통 남성공인중개사 분들은 자신감이 있기 때문에 '전문가'라는 이야기를 많이 해주면 좋아한다.
그리고 여성 공인중개사분들 중에서 옷을 잘 입으시는 분들에게는 '옷을 잘 입는다는 이야기'가 서로에 대한 벽을 없애준다.
그리고 가서 법원경매 임장 녹취(녹화)를 해야한다.
자신과 상대방이 이야기 한 것을 녹취해야한다.
이 녹화본을 집에와서 들어봐야한다.
이 걸 듣는다면 나중에 정말 부끄러울 것이지만 계속 점점 나아지는 본인이 될 것이다.
생각보다 자신이 놓친 이야기를 들을 수 있을 것이다.
자신이 다른 생각에 집중하고 있다면 그쪽에 신경이 쓰여서 정작 중요한 이야기를 놓칠 수가 있다.
또한 자신이 질문한 것을 다시 한 번 가다듬는 기회가 된다.
생각보다 질문의 방향이 잘못되어서 답을 못 이끌어내는 경우가 많다.
이 부분을 공인중개사 5군데 이상에 가서 실험을 해보는 것이 좋다.
4.다시 한 번 법원경매 임장과정을 정리하면
1. 5초를 속으로 생각하고 공인중개사에 들어간다.
2. 녹취를한다.
3. 녹취한 것을 들어보고 필요한 질문을 생각하고 다음 부동산을 가본다.
4. 이 것을 1주~2주만 반복하면 공인중개사 들어가서 물어보는것이 쉬워진다.
공인중개사분들의 패턴까지 확인할 수가 있다.
그리고 난 뒤에는 중개소 방문 하는 것을 습관화해야한다.
집 근처에 5km반경에 있는 공인중개소를 수시로 방문하는 것이 좋다.
무조건 중개소와 친해지는 것이 좋다.
각자 공인중개사 분들의 전문 분야가 있다.
상가, 다가구, 다세대, 아파트, 법원경매 등등의 전문분야가 있으니 나중에는 이 지식들이 쌓이고 쌓여서
임장왕이 될 수 있다.
그 지역의 호재와 비호재까지 다른 사람들보다 훨씬 먼저 알 수 있다.
[경제에 관한 모든 것/시사경제] - 부동산경매 배당금순서
<참고자료>
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