창원 대원 3구역 재건축 정보

창원 대원 3구역 재건축 분석

대원에일린의뜰이 예정되어 있는대원 3구역 분석해봅시다.

먼저, 2020년 9월 기준자 정비사업현황을 보고 어느정도 진행되었는지 알아봅시다.

정비사업현황(2020.09.).xlsx

1.50MB

 

<진행 상황>

먼저 대원 3구역이 구역명입니다.

 

위치(대표지번) : 대원동 7-1이구요.

구연면적은(만m2) : 14.3 저번 대원1구역보다 넓네요.

 

2번째가 대원 3구역입니다.

 

2020기본계획고시일은 12.11.07에 이루어졌네요.

정비구역 지정은 14.04.19에 됐습니다.

추진위구성승인은 14.05.19에 해당됐네요.

조합설리날짜는 15.09.21로 대원1구역보다 2년반정도빠르군요.

사업시행인가가 17.05.15입니다.

관리처분계획인가 18.03.19네요

이제 착공과 준공만 남겨있는 상태로 이미 사업성은 다 드러났을것입니다.

사업시행자는 대원3구역 주택재건축정비사업조합입니다.

사업시해자 주소 : 창원시 의창구 대원로 33번길 19, 대원프라자 303호(대원동)

연락처 237-6699입니다.

보니 대원3구역은 에일린의뜰아파트로 2023년 12월예정입니다.

지금같은 불장에3년뒤에 나오는 신축아파트라니...

 

정말 불장에 불을지피는 아파트겠습니다.

향후 경남 분위기는 좋을것으로 보입니다.

먼저 척도인 부산이 계속불장이고 거제, 울산 등도 불장이니깐요.

미리 청약하시는분들계시다면 준비하길바랍니다.

 

<주변 시세>

 

주변시세부터 보겠습니다.

먼저 저번에 분석했던 대원현대아파트는 17평에 3.8억이 평균 거래가입니다.

평단가로 계산한다면 1평에 2235만원입니다.

다음은 그 아래 핫한 대원꿈에그린입니다.

 

대원꿈에그린은 35평이 대표평수인가봅니다.

6워러 9000만원이 평균거래가네요 실거래가는 2주전에 7억까지찍었습니다.

오히려 신축인 대원꿈의그린이 1971만원입니다.

 

대원현대의 경우 230만원정도가 평단가가 더 비싼걸 알 수있는데

이건 아마 재건축으로 가격이 많이 올라서 그렇다고 할 수 있겠네요.

추후에 대원현대가 분양할때면 대원동꿈에그린도 몇 년이 지난 아파트일테니깐요.

역시 경제는 돌고 도는거 같습니다.

현명한 투자가 필요해보입니다.

 

<주변 분석>

바로 옆에 대원초등학교가 보이네요

 

대원초등학교의 학급당 학생수는 18.9명입니다.

교사당 학생수는 16.2명이네요.

 

추후에 이 근처가 다 재건축 재개발이 끝나면 더 좋은 학군이 될 수 있겠네요

아래쪽으로는 대원꿈의그린 대원에일린의뜰, 그리고 대원 현대의 변화니깐요.

 

주변에 시티세븐몰까지는 도보8분 자전거 2분 총거리 582m네요

근처 병원인 파티마병원까지는 도보 12분 자전거 3분 총거리 860m입니다.

상당히가깝고 좋네요.

중학교인 경원중까지 거리를 보겠습니다.

거리는 1.07km로 도보 15분 자전거 4분이 걸리네요.

 

대원초등학교 옆으로 면적을 재보았습니다.

고시한 14.3m2와 거의 들어맞는 군요.

여기는 재개발이여서 연도별로 거래가격을 알아봐야겠습니다.

 

<2020년 거래사례 분석>

 

1.창원시 의창구 대원동 12-7

2020년 7월에 거래된 단독주택을 살펴보겠습니다.

토지는 63평이였네요 건물은 21평입니다.

사용승인이 78.3.12입니다. 그러므로 건물 가격은 거의 없이 토지만 거래됐다고 볼 수 있겠죠.

 

40년된 단독주택이므로 2~3천만원 건물가라고 생각해보겠습니다.

건물감가상각으로 인해 40년이면 거의 건물 가치가 없습니다.

 

그러면 토지가 64평에 7.2억인셈에 거래가 되었네요.

1평에 1125만원 정도라고 생각해보겠습니다.

비슷한 사례로 몇 년전과 계산해보겠습니다.

 

 

2.의창구 대원동 31-2

거래시점은 2017년 5월입니다. 1번 물건과 거래 차이는 3년전이네요.

이때 토지는 64평 건물은 21평 1번물건과 거의 비슷합니다.

앞으로 재개발 물건을 분석할때는 50평~60평기준으로 잡아보겠습니다.

이때 건물은 몇 년 되었을까요?

여기 건물도 78년식입니다.

1번과 동일하죠. 그렇다면 17년때에는 36년된 건물이라고 할 수 있습니다.

 

아까보다는 1천만원 더 주도록 하겠습니다.

건물가격을 빼면 5.6억에 토지를 샀다고 할 수 있겠네요.

64평에 5.6억입니다.

이때는 평당 875만원정도라고 생각하면 됩니다.

 

3년새에 평당 250만원이 올라갔군요.

역시 사업성이 뚜렷할때는 투자자분들이 많이 들어옵니다.

 

제 분석이 절대 다 맞지는 않습니다. 

고려해야 할 상황이 많습니다.

2015~2017년정도는 침체기였다는 점과 그리고 경매 물건도 있으며 위치마다 다를 수 있기 때문입니다.

다만 이건 참고로만 하시면 될거 같습니다.

 

결국 계산해보면 3년간 토지가격만 보았을때 60평기준으로 1.5억정도 P가붙었다고 볼 수 있습니다.

2017년에서는 사업시행인가되는 년도였네요.

역시 재건축보다는 쉽지 않은 게 재개발입니다.

17년도에 이것보다 저렴하게 사셨으면 정말 현명한 투자를 하셨다고 볼 수 있겠죠^^

또한 20년도에 평당 1125만원보다 싸게 1000만원대에라도사셨다면 좋은투자라고 할 수 있습니다.

하지만 꾸준히 사업진행단계와 다른 예측 장소를 계산해서 미리 선진입하는게 중요하다는 생각이 듭니다^^

 

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