인천광역시 부평구 부평아파트 재건축 분석

인천광역시 부평구 부평아파트 재건축 분석

오늘은 인천광역시 부평구입니다.

부평구에 위치한 부평아파트 같이 분석해볼까요?

 

<정비사업 현황 알아보기>

위치는 부평5동 98-64번지입니다.

면적은 12,006.3m2이구요.

유형은 당연히 재건축에 해당합니다.

현재 준공단계입니다.

 

신축 아파트의 이름은 부평동우미린아파트입니다.

이미 일반분양까지 끝난 곳이기때문에 입지분석을 같이해보며 아파트의 미래를 알아보는것이 좋을거 같습니다.

 

 

<지도로 분석하기>

아파트의 위치입니다.

북쪽으로는 굴포천역이 보이구요.

남쪽으로는 부평역과 부개역이 보이네요.

서쪽으로는 부평시장역이보입니다.

서남북이 역으로 둘러쌓여있네요.

 

1.학교와의 거리 및 학력

 

1)초등학교

 

초품아 A급지

500M이내 초등학교(횡단보도 1곳) B급지

1km이내 초등학교 C급지

1km보다 멀면 D급지

초등학교는 인천부광초등학교로 배정받습니다.

거리는 574m네요.

건너야할 거리가 좀 많아서 초품아는 아니지만 가까운 편에 속합니다.

 

 

 

 

 

-중학교와 고등학교 평균 성취도보다 높은지 안 높은지 확인할 것

인천 최고 학력 94.5%

90%이상 S급지

80%이상 A급지

70%이상 B급지

70%이하 C급지

 

2)중학교

부평중학교의 학력입니다.

71%네요.

 

인천의 평균은 75.3%입니다.

학교가 가깝긴하지만 학군으로는 B급지에 해당합니다.

 

3)고등학교

부광여고의 학력입니다.

87.1%상당히 높은 편이네요.

부평구가 87.7%로 비슷한 편입니다.

인천은 부평구가 상당히 높다고 할 수 있습니다.

 

중학교와 고등학교의 학력이 상당히 차이가 많이 나서 평균을 내기에 애매합니다.

그러므로 고등학교 기준으로 80%이상인 A급지라고 할 수 있겠습니다.

 

2.대형마트와의 거리

바로 600m위쪽에 롯데마트 삼산점이 있습니다.

상당히 가까운 거리네요.

도보로도 10분이니 무겁지 않은 장은 간단히 들고 갈 수 있겠네요.

 

3.관공서 및 직장과의 거리(직주근접)

부평동의 연봉은 3,220만원입니다.

종사자 수가 많지는 않네요.

다만 청천동이 바로 옆에 있는데요.

여기는 4,660만원입니다.

종사자수도 29,135명이나 돼죠.

역시 한국지엠 근로자수가 많네요.

지엠까지의 접근성또한 좋다고 할 수 있습니다.

거리를 보니 2km정도로 출퇴근하기에 정말 가까운 거리라고 할 수 있군요.

또한 주안국가산업단지까지의 접근성도 좋습니다.

1호선을 타고 인천2호선으로 환승하면 5정거장이면 도착하네요.

 

 

4.주요상권

300개 미만 500개~1000개, 1000개 이상 단위로 주변에 알아보기(반경 1km)

C급지, B급지, A급지, S급지

예외 백화점, 영화관 갯수 2개이상(S급지)

예외)주거환경시설이 잘 되어 있는 곳(택지지구)는 세대수로 판단 주변 5000세대이상 S급지

 

상권은 도보 5분안이면 인천의 2600개가 넘는 상권을 누릴 수 있습니다.

구월동과 부평역근처는 인천의 S급지라고 할 수 있죠.

그러므로 상권점수는 S입니다.

 

 

5.교통편

 

주요역까지의 거리를 알아봅시다.

1)강남역

강남역까지의 거리는 1시간 10분정도가 걸립니다.

아쉽게도 1시간 안 쪽이 아니네요.

 

2)여의도역

여의도역까지는 59분으로 1시간 안쪽에 도착하긴 합니다.

그러므로 주요역 점수 1점 줄 수 있겠네요.

 

3)서울시청역

서울시청역까지도 1시간 4분이 걸리네요.

인천의 북동쪽에 위치한 부평근처라서 상당히 가깝습니다.

1시간 안 쪽이 아닌건 아쉽네요.

 

4)판교역

판교역까지는 1시간 27분이 걸립니다.

상당히 먼 거리네요.

5)구로디지털단지역

구-디역까지는 가깝습니다^^

49분걸리네요.

그러므로 1점 획득입니다.

 

6)가산디지털단지역

가산디지털단지역 또한 39분걸리네요.

상당히 가깝습니다.

 

1시간 안에 서울주요역 3곳이 접근이 가능합니다.

 

도보로 이용가능한 역까지의 거리도 보겠습니다.

7호선인 굴포천역까지는 도보로 600m만에 접근가능하네요.

상당히 가까운거리입니다.

 

부평시장역까지의 거리는 1.11km로 도보 16분입니다.

7호선 접근성이 더 좋네요.

또한 1호선이나 7호선이나 다 서울쪽을 향하고 있으므로 좋습니다.

역은 7호선이 가깝기대문에 더블역세권은 아니고 1.5역세권정도라고 볼 수 있겠습니다.

 

번외)땅짚고 정보 알아보기

땅짚고로도 확인해보니 역시 1군입지는 맞네요.

아직 우미린 조회가 되지 않아서 신영으로 조회했습니다.

 

<가격 알아보기>

평수는 24평, 30평, 33평이 있습니다.

24평의 가격은 4억 3천정도까지 올라왔네요.

33평은 6억을 넘었구요.

현재 인천 흐름이 좋기때문에 더 올라갈거라고 보고 있습니다.

 

<주변 신축 단지 가격 알아보기>

주변 신축들 가격을 보겠습니다.

1)부평코오롱하늘채는 34평기준 6.7억입니다.

 

2)부평SK뷰해모로

가격은 약 6.6억입니다. 호갱노노 호가는 7.5억이네요.

 

3)부개역코오롱하늘채

30평기준 6.1억입니다.

 

우미린이 6.1억인건 상대평가 했을때 아직 부개역코오롱하늘채 가격이네요.

다만 부개역이 1호선과는 더 가깝습니다.

 

<토지 정보 및 세대당 평균 대지지분 구하기>

용도가 일반상업지역이네요.

정말 좋은 토지입니다.

또한 면적은 11,452m2네요.

면적이 작은것이 참 아쉽습니다.

지세는 평지구요.

 

기존의 부평아파트는 281세대였습니다.

계산해볼까요?

세대당 평균대지지분은 12.34평정도가 나오네요.

다만 일반상업지역이여서 용적률이 더 높기때문에 토지의 가치는 더 높다고 할 수 있습니다.

다만 이미 피가 좀 많이 붙었죠.

 

 

 

<총평>

부평구 부평동의 우미린 아파트였습니다.

세대수가 500세대를 넘지 않아서 조금은 아쉬운 단지였습니다.

다만 부평상권을 슬리퍼로 누릴 수 있고 북과 서쪽으로 지하철이 가까이 있어서 교통편은 상당히 좋다고 할 수 있네요.

인천의 공급물량이 향후 많기때문에 입주장때 기회를 노리는 것 또한 하나의 기회입니다.

 

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