부동산 경매 2

부동산 경매 2

저번 시간 내용

[경제에 관한 모든 것] - 부동산 경매

부동산 경매

 

1.임차인의 권리 임차권을 더 정리해보자.

임차인은 집주인과 계약을 해야하고 집에 거주를 해야한다.

 

그래야 다음날 0시부터 임차인의 권리가 생긴다.

 

주택임대차보호법 특별법에 나와있다.

 

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1-1주택임대차보호법이란?

집주인이바뀌었을때 제 3자로부터 임차인의 권리인 임차인의 보증금을 보호하기 위해서 만들어진 특별법이다.

임차인의 대항력이 있다고할때 가장 중요한 요건이 전입이다.

 

전입이란 여기에 살고 있다는 것을 뜻한다.

 

일반매매, 경매, 공매 등 모든 것에 해당한다.

 

만약 주위에 월세와 전세로 거주하는 분들이 있다면 빨리 전입신고를 하라고 해야한다.

 

확정일자만 받은경우는 전입신고를 안 했기 때문에 대항력이 있지 않다.

 

확정일자는 돈 받는 순서를 나타내는 것일뿐이다.

 

그래서 무조건 전입을 해야한다!

 

확정일자만 받는 다는 것은 주택임대차보호법의 보호를 못 받는다 .

 

이 부분을 꼭 이해해야한다.

 

그래서 전입이 제일 중요하다고 생각하는 것이다.

 

다시 정리하면

 

전입은 대항력 확정일자는 돈을 받는 순서이다.

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1-2만약 임차인이 전입을 중간에 뺀다면 어떻게 될까?

공무원 시험등의 이유로 말이다.

 

보증금을 못 받았는데 전입을 빼야하는 상황이라면 이런 상황을 위해서 임차권등기가 생겼다.

 

국가에서 이런 상황을 위해서 만들어준것이다.

 

예전에는 임차권 등기도 집주인의 동의가 있었어야했다.

 

하지만 예전에는 집주인들이 당연히 동의를 해주지않았다.

 

그래서 요즈음은 동의를 해주지 않아도 임차권 등기를 설정할 수 있다.

 

우리나라 법은 계속 임차인의 권리를 보호해주는 방향으로 가고 있다.

 

TIP: 임차권 등기는 당연히 무료는 아니다.

 

이때 등기에 소요되는 비용이 들어간다.

 

이 부분은 집주인에게 등기 비용을 청구할 수 있다.

 

집주인이 보증금을 안 주는 경우에 해당한다.

 

문자로 임차권 등기 설정 예정을 알리고 이 임차권 등기 비용까지 향후에 청구한다고 보낸다면 웬만한 소유주들은 미뤘던 보증금을 주는 경우가 많다.

 

다시 한 번 강조하면 주택임대차보호법에서 제일 중요한 것은 계약, 인도, 전입이다.

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1-3임차인의 권리와 말소기준권리를 비교하는 것이 중요하다.

 

말소기준권리보다 임차인이 전입을 먼저 했다면 선순위 대항력을 갖게된다.

 

이때선순위 대항력이라고 한다.

 

전입을 말소기준권리보다 늦게 했다면 후순위 대항력이라고 하고 이를 후순위 임차인이라고한다.

 

그렇다면 말소기준권리 이후에 있는 임차인들은 전부다 말소가 된다.

 

1-3예시

예를들어 4억정도 아파트가 있었다고 생각해보자.

 

근저당 설정이 5천만원 되어 있는 아파트이다.

 

근저당 금액이 5천이여서 전세 2억에 전세보증금을 주고 전입하는 경우가 있다.

 

그런데 이런 경우에 경매로 이 아파트가 넘어간다면 근저당이 말소기준권리가 된다.

 

그렇다면 임차인은 후순위 대항력을 갖게 된다.

 

그래서 경매에서 보증금을 전부 받지 않아도 임차인의 권리는 말소가 된다.

 

후순위 임차인의 입장에서는 정말 억울할 수 있다.

 

선순위 근저당 5천만원으로인해서 자신의 보증금 2억을 못 받기때문이다.

 

이를 해결하기 위해서 임차인이 먼저 있는 근저당 금액을 갚게 된다면 어떻게 될까?

자신의 임차권이 선순위가 될 수 있다.

 

이를 대위변제라고 한다.

 

대위변제한 5천만원은 소유주에게 구상청구를 할 수 있다.

 

임차인이 자신의 보증금을 보호하기 위해서 앞에 있는 권리들 근저당, 혹은 공매에서 세금을 대신 갚을 수가 있다.

 

그렇다면 자신의 대항력이 보호가 된다.

 

이 부분은 경매, 공매하는 사람들에게 매우 중요한 부분이다.

 

그래서 근저당 금액이 작고 보증금이 크다면 '대위변제 가능성이 있다' 라고 생각하면된다.

 

1-4 대위변제는 언제까지 가능할까?

낙찰되면 대위변제를 못할까요?

 

낙찰자가 소유권이전하기 전 그러니 잔금 납부를 하기 전까지 가능하다.

 

그래서 이 부분을 꼭 이해하고 있어야한다.

 

그래서 꼭 입찰 전에 등기부등본을 떼봐야한다.

 

입찰 전에 떼보지 않는다면 임차인의 보증금을 인수해야 할 수도있다.

 

인수할 금액이 없는줄 알았는데 갑자기 보증금을 인수해야한다면?

 

정말 잘못된 투자가 되는것이다.

 

'입찰 전에 권리변동사항있음'

 

이런 경우는 대위변제인 경우가 많다.

 

대위변제는 임차인이 집주인의 보증금을 대신 갚아주므로 보상권이라는 것이 생긴다.

 

이 보상권은 소유주에게 청구할 수가있다.

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2-1 임차인이 돈을 받아가는 순서는 확정일자라고 했다.

확정일자가 있다는 것은 우선변제권이 있다고한다.

 

우선변제권은 3가지를 확인해야한다.

 

물권, 압류, 가압류

 

물권에는 우선변제권이 있다.

 

압류,가압류는 우선변제권이 없다.

 

물권에는 무엇이있을까?

 

근저당, 임차인의 확정일자, 세금(조세채권법정기일) 이 세 가지다.

 

가장 많이 맞부딪치는 권리들이다.

 

물권은 등기부등본에 나와있으므로 알기 쉽다.

 

등기 번호가 있기 때문이다.

 

확정일자는 어디에 나와있을까?

 

전입세대 열람을 참고하면 된다.

 

조세채권법정기일은 공매의 재산명세서에 기재되어 있다.

 

이 부분이 사람들이 많이 헷갈리는 것이다.

 

세무서에서 배분요구를 할때 날짜가 기재되므로 다른 권리들과 확인하면 된다.

 

 

위의 3가지는 대항력 있는임차인이 있을때 확인하면된다.

 

세금이 임차인의 확정일자보다 빠르다면 임차인의 대항력만 남게 된다.

 

즉 이것은 낙찰자가 인수를 해야하는 부분이다.

 

그래서 임차인이 대항력이 선순위인지 아닌지를 확인하는 것이 정말 중요하다.

 

2-2 우선변제권과 확정일자말고 신경써야할 것은?

 

임차인의 소액보증금을 보호해준다.

 

정부에서 가장 먼저 보호해준다고해서 최우선변제금이라고 한다.

 

최우선변제는 우선변제보다 빠르므로 최우선변제금을 받는 임차인은 확정일자는 필요하지 않다.

 

확정일자는 우선변제의 요건이기 때문이다.

 

2-3 여기에서 또 중요한 부분이 있다.

강제경매와 임의경매 설명할 때도 설명했던 부분이다.

 

경매개시결정 기입등기를 알아야한다.

 

경매개시결정 기입등기란 그 날부터 경매를 개시하므로 다른 예비임차인들에게 알리는 것이다.

최우선변제금을 받기 위해선 경매개시결정기입등기 이전에 전입을해야한다.

 

그 이후에 임차한 임차인이 있다면 최우선변제금액을 받지 못한다.

 

그러므로 월세방을 구하는 경우 경매개시결정기입등기가 있는지 없는지확인해야한다.

 

소액임차보증금은 모든 낙찰금액을 받는 것이 아니고다른 채권자들도 보호해야하므로 2분의 1정도까지만 보호가 된다.

 

2-4 우선변제권을 전입신고와 확정일자까지만 있으면 된다고 생각하는 경우가 많다.

하지만 이건 정말 위험한 생각이다.

 

전입신고와 확정일자뿐만아니라 배당요구까지!! 해야한다.

 

배당요구종기일까지 우선변제권을 행사해야 배당요구를 받을 수 있다.

 

임차인이 우선변제권을 가지고 있을 때 경매절차에서 돈을 받아가야 임차인의 대항력을 인수하지 않는다.

 

그러므로 우선변제권을 행사했는지 안 했는지 확인해야한다.

 

그러므로 (1)가장 먼저 확인해야할 것은 임차인이 대항력이 있는지없는지 확인한다.

 

(2)대항력이 있다면 우선변제권을 행사했는지 안 했는지 확인하는 것이다.

 

(3)배당요구 종기일까지 배당요구를 했는지 안 했는지확인해야한다.

 

(4)그리고 확정일자 날짜를 보고 난 뒤에 우선변제권 순서도 확인해줘야한다.

 

만약 임차인이 대항력이 있는데=말소기준권리보다 전입이 빠른 경우

 

확정일자가 말소기준권리보다 느리다면?

 

말소기준권리가 먼저 돈을 받아가고 돈을 받지 못한 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 수도 있다.

 

공매도 권리분석 방법이 똑같다.

 

2-5 공매와 경매가 다른 것이 아니다.

 

공매도 말소기준권리를 찾고 임차인의 전입과 확정일자를 비교하면 된다.

 

공매에서는 조세채권법정기일이 추가될 뿐이다.

 

조세채권법정기일도 어렵지 않다.

 

돈을청구한 날짜 중 가장빠른 조세채권법정기일을 찾으면 된다.

 

이래서 경매나 공매의 구분을 짓는 것이 중요하지 않다.

 

말소기준권리를 먼저 찾고 임차인이 대항력이 있는지 없는지 확인하는 것이 중요하다.

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마무리

 

코로나로 인해서 경제가 좋지 않고 고통받는 사람들이 많은 것은 맘이 아프다.

 

하지만 이로인해서 경매물건이 정말 많이 쏟아져나올것이다.

 

그러므로 하나하나 차근씩 준비해나가야한다.

 

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