신탁등기된 부동산 안전하게 매매 또는 임대차 계약하는 방법2

신탁등기된 부동산 안전하게 매매 또는 임대차 계약하는 방법2 

 

1. 신탁등기 관련

신탁등기는 아파트나 오피스텔 다세대주택(빌라)등 집합건물을 건설하는 위탁자가 자금조달을 위해서거나, 다른 채권자에 의한 권리행사를 방지하고 원활하게 사업을 진행하기 위해 해당 부동산을 신탁회사에 신탁하는 경우가 있습니다.

 

융자발생 금융기관, 대출금의 규모와 대출금 상환여부를 꼭 확인해야 하며 신탁등기의 경우 등기부등본의 을구에는 대출금내용이 표시되지 않습니다.

2.신탁계약서

부동산신탁의 유형을 불문하고 대부분의 신탁계약서에는 "신탁계약 체결 후 신규 임대차계약은 '을(수탁자)'의 사전승낙을 조건으로 갑(신탁자=위탁자)'명의로 체결하되 임대차보증금은 을에게 지급하여야 한다"라는 공통된 조항으로 작성되어 있는것이 통상적입니다.

 

위탁자가 신탁등기 후에 직접 신탁부동산을 임대하는 경우에는, 수탁자(신탁회사)와 직접 계약을 체결하거나 수탁자(신탁회사)의 승낙을 얻어 그 신탁회사에 보증금을 지급해야 임대차계약의 효력이 있습니다.

 

임대차 계약시 수탁자인 신탁회사의 승낙을 그 신탁회사에 보증금을 지급해야 비로소 효력이 있고, 그렇지 아니하면 임대차의 효력을 주장할 수없다.

 

3.실무에서는?

이러한 신탁계약 내용은 신탁등기의 신탁원부에 기록되어있고 부동산 등기법 제 81조 3항에서도 '신탁원부는 등기기록의 일부로 본다.' 라고 규정되어 있어 신탁원부의 내용을 필히 확인해야 함에도 불구하고 많은 개업공인중개사가 중개 업무에서 간과하고 있다는 것입니다.

 

신탁계약의 내용이 기재된 신탁원부는 단순히 등기부 열람만으로는 불가하고 관할등기소를 방문해서 별도의 신탁원부를 발급받아 확인해야 합니다.

 

이런점을 이용하여 위탁자인 위탁자가 신탁등기 후에 임의로 신탁부동산을 임대하는 경우에 문제가 발생하여 신탁으로 인하여 신탁부동산의 소유권은 대내외적으로 수탁자인 신탁회사에 모두 이전되므로 특별한 사정이 없는 한 위탁자인 위탁자는 신탁부동산에 대해 아무런 처분권한이 없고, 다만 수익권을 가지거나 신탁이 종료되면 소유권을 반환받을 권리만 보유하는 경우가 대부분입니다.

그럼에도 불구하고 자금사정이 열악한 위탁자가 자금마련을 위해 임의로 신탁부동산을 임대하여 보증금이나 월세를 유용하거나 심지어 매매까지 하여 계약금이나 중도금을 챙겨가는 경우가 종종 발생하고 있습니다.

 

위탁자나 수탁자가 신탁계약서 사본을 제시할 때에는 반드시 원본과 대조를 해야 하며, 입주 후 전입신고와 확정일자를 반드시 받아서 대항력을 갖춰야 하며 부동산을 임대하거나 관리비등 수익에 대해서는 원칙적으로 수탁자가 수익자로 되어 있으나 제3자로 되어있는 경우도 있으므로 주의해야합니다.

 

즉 월세 임대차계약의 경우에는 월세는 수익자 에게 입금되어야 합니다.