진주 하대주공 상대주공 재건축 분석

진주 하대주공 상대주공 재건축 분석

 

 

오늘은 진주 재건축 예정 아파트를 분석해보도록 하겠습니다.

 

창원을 계속 분석하다가 지금 창원이 너무 많이 오르기도 했고, 또한 투기과열지구와 조정대상지역으로 묶이는 바람에 진주를 먼저 분석해보도록 하겠습니다.

 

<정비사업현황 보기, 이슈보기>

 

 

구역명 : 하대6구역 하대7구역입니다.

주소는 하대동 72일원과 하대동 73-1일원입니다.

면적은 24,400m2, 24,900m2입니다.

 

두 아파트 다 재건축 대상입니다.

 

또한 공시지가는 하대주공 12평은 4,700만원 15평 5,260만원입니다.

그래서 공시지가 1억미만이죠.

 

진주에 몇 번 갔던 적이 있습니다.

이 주변이 공단이 많고 오래된 주택 및 아파트가 많아 그렇게 좋은 동네라는 인식은 없습니다.

맛집들이 즐비하고 정이 넘치는 동네긴 합니다.

조정대상지역 추가 지정 후에 진주시에 대해서 알아보다가 이런 파일을 찾게 되었습니다.

 

진주상평일반산단 재생계획(변경) 및 재생시행계획 고시문.hwp

0.22MB

 

진주 상평일반산단 재생계획입니다.

 

현재로서 외관상에 안 좋은 곳들이 많아서 진주시 입장에서 1순위일수 밖에 없습니다.

 

또한 현재 진주혁신도시의 가격 급상승과 진주 구도심의 인구가 혁신도시로 다 옮겨감에 따라서 진주시의 입장에서는 제2의 혁신도시를 구도심쪽으로 추진중입니다.

 

미리 선진입을 한다면 정말 좋은 선택이되겠죠.

 

<지도로 입지 분석하기>

 

 

먼저 아파트의 위치입니다.

진주시의 대표적인 남강을 오른쪽에 끼고있네요.

 

주요건물 및 지역까지의 거리도 알아보겠습니다.

 

 

먼저 주요 지역 및 관공서, 대형 마트까지의 거리입니다.

 

1.진주시청까지의 거리는 약 1.73km입니다.

차로도 정말 가까운 거리죠.

출퇴근을 한다고 해도 정말 가깝습니다.

2.혁신도시와의 거리는 1.85km입니다.

2km도 안 되는 거리라서 초전지구에서보다 더 거리는 가깝습니다.

그래서 혁신에 비싼 집값에 등떠밀려온 젊은 층의 전세수요가 여기에 많다고 합니다.

3.홈플러스까지의 거리는 818m입니다.

도보 12분으로 걷기에 10분이면 매우 가까운 거리라고 할 수 있습니다.

 

 

 

다음은 초등학교와 중학교까지의 거리입니다.

 

초등학교는 동진초등학교 중학교는 진명여중이있습니다.

도보로 1분~2분정도가 소요되는데요.

 

분명 지금은 학군이 좋지 않고 주변이 주택 및 낡은 아파트로 이루어져있지만 추후에 10년을 내다보면 분명 가치가 있는곳입니다.

 

도보 1분~2분이고 소로를 2개정도 건너므로 초품아라고 할 수 있겠네요.

 

<아파트 시세 알아보기>

 

1.하대주공아파트

 

 

먼저 하대주공 아파트부터 보겠습니다.

주요 평수는 12평과 15평입니다.

각각 250세대로 동일합니다.

 

1)15평

15평 가격부터 알아보겠습니다.

매매평균은 7,420만원이고 전세는 5,000만원이군요.

갭은 2,420만원입니다.

2)12평

 

 

12평입니다. 평균 거래가격은 6,364만원이고 전세는 3,000만원입니다.

갭은 3,364만원이네요.

 

하대주공은 39년차 아파트입니다. 이미 재건축 기한을 넘겼죠.

 

2.상대주공아파트

 

 

다음은 상대주공입니다.

이 아파트 또한 41년차 아파트입니다.

거래 가격을 보겠습니다.

 

 

 

하대동 주간 방문자 2위를 기록하고 있네요. 

하대주공은 주간 방문자 1위였구요.

 

매매는 6500만원 전세는 3500만원이 평균입니다.

갭가격은 3천만원입니다.

<세대당 평균 대지지분 알아보기>

 

1.하대주공

 

\

 

하대주공아파트 부터 알아보겠습니다.

용도는 2종일반주거지역입니다.

 

 

면적은 우선 ㄷ자 모양이 17,103m2이구요.

 

 

그 외 면적이 4893m2입니다.

 

고시된 24,900m2를 세대 수로 나누어보겠습니다.

 

 

세대당 평균 대지지분은 약 15평으로 나옵니다.

여기에는 상가들 대지지분이 포함되어 있습니다.
그리고 평수마다 대지지분이 다르니 등기부등본 꼭 조회해보시길바랍니다.

 

2. 상대주공

 

 

상대주공아파트또한 용도지역은 2종일반주거지역입니다.

면적은 24399m2네요.

 

세대당 평균 대지지분 구해볼게요.

 

 

고시된 면적은 24600m2였습니다.

세대수는 510세대였죠.

 

세대당 평균 대지지분은 14.6평으로 괜찮은 지분입니다.

지분이 15평정도면 사업성이 있다고하는데 0.5평차이니 금액 적인 부분에서 큰 차이는 없을걸로 보입니다.

 

결론 : 지금 정책 또한 두더지 잡기 식으로 이미 많이 오른 곳과 오르지 않은 곳인데 같은 동네만이라는 이유로 묶인 지역들이 있습니다.

창원의 북면쪽 또한 동일하죠.

 

앞으로 쉽게 투기과열지구와 조정대상지역을 지정하는건 쉽지 않을 겁니다.

실수요자들 또한 피해를 보기 때문이죠.(대출 혹은 청약 면에서 불리해질 수 있음)

 

그런 면에서 양산, 김해, 진주 등은 규제지역을 피해갔으므로 앞으로 안전지대로라고 할 수 있습니다.

그나마 김해, 양산이 더 규제지역이 될 가능성이 크죠.

그리고 만약 진주를 규제로 묶는다고해도 혁신도시인 충무공동쪽만 묶일 가능성이 있습니다.(+평거동)

 

이상 하대주공, 상대주공 아파트였습니다^^

 

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